盡管離成熟尚遠(yuǎn)，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)的推進(jìn)與城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昆明的社區(qū)商業(yè)已然走在了迅速成長的道路上，成為城市商業(yè)空間中一個(gè)不可或缺的構(gòu)成部分。
為了展現(xiàn)昆明社區(qū)商業(yè)的基本面貌和狀態(tài)，了解各區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展中存在的問題以及存在的投資機(jī)會(huì)，本刊選取了部分有一定代表性的社區(qū)，展開了以點(diǎn)帶面的調(diào)查。
北市區(qū)：社區(qū)商業(yè)基本成熟
時(shí)間退回十年前，北站隧道以北的北市區(qū)，不要說社區(qū)商業(yè)，連真正意義上的現(xiàn)代社區(qū)都沒有，有的只是稀疏的城中村和稻花飄香的農(nóng)田。
在近十年里，得益于城市副中心的規(guī)劃定位，也得益于近十年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，北市區(qū)作為一個(gè)新興板塊得以全面崛起。
調(diào)查樣本：金實(shí)片區(qū)
以北辰財(cái)富中心附近的金實(shí)片區(qū)為例，其西臨北京路，南臨二環(huán)北路，北辰大道橫貫其中，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為片區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的繁榮打好了基礎(chǔ)。北辰大道雖然是一條重要城市交通干線，但是相對(duì)北京路那樣的城市一級(jí)主干道來說，其在客觀上削減了城市一級(jí)主干道對(duì)于片區(qū)的切割效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)北辰小區(qū)、金實(shí)小區(qū)等幾個(gè)社區(qū)的商業(yè)，既保持了相對(duì)獨(dú)立性，又兼具統(tǒng)一聯(lián)合的效果。
金實(shí)小區(qū)是官房集團(tuán)1999年的扛鼎之作，是當(dāng)時(shí)昆明第一代高品質(zhì)樓盤的代表，總建筑面積達(dá)40萬平米，由17個(gè)獨(dú)立園區(qū)組成，單獨(dú)園區(qū)之間都是市政道路，社區(qū)商業(yè)則分布在開放道路兩旁，由底商和一些獨(dú)立商業(yè)組成。在單獨(dú)的園區(qū)內(nèi)，則沒有商業(yè)配置。
在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面，金實(shí)小區(qū)除了日常生活購物店以及生活配套設(shè)施外，也形成了一條以火鍋等餐飲業(yè)態(tài)為主的美食街。目前，金實(shí)小區(qū)的餐飲經(jīng)營在社區(qū)商業(yè)中占到60%以上，因?yàn)槠湫纬闪艘欢ǖ闹龋诜⻊?wù)社區(qū)的同時(shí)，對(duì)于社區(qū)外部的群體都極具吸引力。
由城建股份于2001年開發(fā)的北辰小區(qū)占地面積達(dá)300多畝，還曾被評(píng)為“中國十大優(yōu)秀小區(qū)”和“2001年中國名盤”。由于開發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，又是當(dāng)時(shí)的高檔品質(zhì)樓盤，小區(qū)入住率極高，消費(fèi)能力有保證。更為重要的是，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就對(duì)商業(yè)配套予以了足夠的重視。
北辰小區(qū)的社區(qū)商業(yè)布局突破傳統(tǒng)的臨街商鋪模式，延伸到了社區(qū)內(nèi)部。比如在北辰小區(qū)鳳凰城里就形成了一條步行街。雖然小區(qū)設(shè)有門崗，但是并不影響社區(qū)商業(yè)的開放性。在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面，北辰小區(qū)的社區(qū)商業(yè)基本上還是以日常生活購物店（如超市、便利店、家庭百貨店、專業(yè)店）以及生活配套設(shè)施（如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、經(jīng)紀(jì)公司、生活管、維修店、書店、電信和郵政點(diǎn)）為主，基本為中檔水平。由于有準(zhǔn)入條件限制，餐館以及娛樂行業(yè)被排除在外。而在鳳凰城的步行街里形成了以品牌服裝、童裝業(yè)態(tài)為主的特色購物街。
目前，金實(shí)片區(qū)社區(qū)商鋪的月租金基本在100元/平米以上，主干道的臨街商鋪在140元/平米以上。而其商鋪售價(jià)基本在2萬元/平米左右。
投資機(jī)會(huì)分析
從金實(shí)社區(qū)來說，雖然目前金實(shí)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)由于有很好的基礎(chǔ)條件，也有近10年發(fā)展積淀，目前處于相對(duì)成熟狀態(tài)。但是也不難發(fā)現(xiàn)，這里還是有很多的投資機(jī)會(huì)。參照國外成熟的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)成熟的金實(shí)社區(qū)商業(yè)依然缺乏品牌連鎖便利店的入駐，這或是一個(gè)機(jī)會(huì)。另外，金實(shí)社區(qū)餐飲業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果有特色與品質(zhì)做保證，進(jìn)駐該社區(qū)，餐飲店或許還可以借力而發(fā)。而且，隨著未來欣都龍城等項(xiàng)目的建成，該區(qū)域商業(yè)氛圍還有可能進(jìn)一步得到提升，而從目前該區(qū)域內(nèi)社區(qū)商鋪的價(jià)格來看，還有一定上升空間。
從整個(gè)北市區(qū)來看，目前諸多項(xiàng)目都有相當(dāng)體量的社區(qū)商業(yè)配置，社區(qū)商業(yè)有一個(gè)很好的硬件基礎(chǔ)，但是受限于發(fā)展時(shí)間制約，目前北市區(qū)社區(qū)商業(yè)還沒有形成氣候。另一方面，目前北市區(qū)整體商業(yè)配套匱乏依然被很多人詬病，北市區(qū)社區(qū)商業(yè)理應(yīng)還有很大的發(fā)揮空間。對(duì)于精明的投資者，應(yīng)該看到這一點(diǎn)。另外，目前很多社區(qū)商業(yè)還缺乏鮮明的主題定位，這也或是一個(gè)發(fā)展的突破口。
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