昆明各片區社區商業調查與投資機會分析

云南地產2010年01月14日 09:29

盡管離成熟尚遠，但隨著房地產開發的推進與城市經濟的快速發展，昆明的社區商業已然走在了迅速成長的道路上，成為城市商業空間中一個不可或缺的構成部分。

為了展現昆明社區商業的基本面貌和狀態，了解各區域內社區商業的特點、發展中存在的問題以及存在的投資機會，本刊選取了部分有一定代表性的社區，展開了以點帶面的調查。

北市區：社區商業基本成熟

時間退回十年前，北站隧道以北的北市區，不要說社區商業，連真正意義上的現代社區都沒有，有的只是稀疏的城中村和稻花飄香的農田。

在近十年里，得益于城市副中心的規劃定位，也得益于近十年昆明房地產市場的繁榮，北市區作為一個新興板塊得以全面崛起。

調查樣本：金實片區
以北辰財富中心附近的金實片區為例，其西臨北京路，南臨二環北路，北辰大道橫貫其中，發達的交通網絡為片區內社區商業的繁榮打好了基礎。北辰大道雖然是一條重要城市交通干線，但是相對北京路那樣的城市一級主干道來說，其在客觀上削減了城市一級主干道對于片區的切割效應，區域內北辰小區、金實小區等幾個社區的商業，既保持了相對獨立性，又兼具統一聯合的效果。

金實小區是官房集團1999年的扛鼎之作，是當時昆明第一代高品質樓盤的代表，總建筑面積達40萬平米，由17個獨立園區組成，單獨園區之間都是市政道路，社區商業則分布在開放道路兩旁，由底商和一些獨立商業組成。在單獨的園區內，則沒有商業配置。

在業態構成方面，金實小區除了日常生活購物店以及生活配套設施外，也形成了一條以火鍋等餐飲業態為主的美食街。目前，金實小區的餐飲經營在社區商業中占到60%以上，因為其形成了一定的知名度，在服務社區的同時，對于社區外部的群體都極具吸引力。

由城建股份于2001年開發的北辰小區占地面積達300多畝，還曾被評為“中國十大優秀小區”和“2001年中國名盤”。由于開發時間相對較早，又是當時的高檔品質樓盤，小區入住率極高，消費能力有保證。更為重要的是，項目在設計之初就對商業配套予以了足夠的重視。

北辰小區的社區商業布局突破傳統的臨街商鋪模式，延伸到了社區內部。比如在北辰小區鳳凰城里就形成了一條步行街。雖然小區設有門崗，但是并不影響社區商業的開放性。在業態構成方面，北辰小區的社區商業基本上還是以日常生活購物店（如超市、便利店、家庭百貨店、專業店）以及生活配套設施（如銀行、洗衣店、美容美發店、經紀公司、生活管、維修店、書店、電信和郵政點）為主，基本為中檔水平。由于有準入條件限制，餐館以及娛樂行業被排除在外。而在鳳凰城的步行街里形成了以品牌服裝、童裝業態為主的特色購物街。

目前，金實片區社區商鋪的月租金基本在100元/平米以上，主干道的臨街商鋪在140元/平米以上。而其商鋪售價基本在2萬元/平米左右。

投資機會分析
從金實社區來說，雖然目前金實社區的社區商業由于有很好的基礎條件，也有近10年發展積淀，目前處于相對成熟狀態。但是也不難發現，這里還是有很多的投資機會。參照國外成熟的社區商業業態構成可以發現，相對成熟的金實社區商業依然缺乏品牌連鎖便利店的入駐，這或是一個機會。另外，金實社區餐飲業態聚集效應已經開始顯現，如果有特色與品質做保證，進駐該社區，餐飲店或許還可以借力而發。而且，隨著未來欣都龍城等項目的建成，該區域商業氛圍還有可能進一步得到提升，而從目前該區域內社區商鋪的價格來看，還有一定上升空間。

從整個北市區來看，目前諸多項目都有相當體量的社區商業配置，社區商業有一個很好的硬件基礎，但是受限于發展時間制約，目前北市區社區商業還沒有形成氣候。另一方面，目前北市區整體商業配套匱乏依然被很多人詬病，北市區社區商業理應還有很大的發揮空間。對于精明的投資者，應該看到這一點。另外，目前很多社區商業還缺乏鮮明的主題定位，這也或是一個發展的突破口。