寫字樓投資要素

至祥研究中心2009年09月03日 10:48

個別因素體現價值
最后，區位、產品類型、升值潛力和配套等個體項目的自身條件將會對寫字樓投資產生最為直接的影響效應。地段！產品！長線價值！決定了寫字樓項目的投資價值。

記住，一個城市只有一個市中心，城市區域的拓展，只會使中心區域更加增值。寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果某個寫字樓地理位置偏遠，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。如寫字樓周邊交通線路發達，價格又合適，那就可以作為投資的最佳選擇。寫字樓的功能特性要求必須或最好位于商業活動和社會活動的中心區域，以適應這些活動的密切聯系性和實效性，從而滿足使用者的需求。

對于產品類型，純寫字樓是最佳投資選擇。這一點被大多數的投資者忽略了，然而這點卻恰恰決定這投資的成敗。商住樓的興起一方面是總價低、門檻低，另一方面是商住兩用。然而恰恰是兩用的特點決定了商住樓的前景并不美妙，辦公和居住成為不可調和的矛盾體。寫字樓層高及電梯容量、數量、周邊配套設施，在高層的寫字間內電梯數量的多少，決定上下班時的便利度及擁擠度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊全。

此外，寫字樓開發投資具有較強的投機性，的投資周期較長，在這段時期內，市場狀況可能會發生很大的變化，與原來的預測發生很大的偏離。而且，寫字樓物業在建成之后通常以出租的方式經營，投資回收期長，在這段時期內，市場供需的變化都將對投資收益的實現產生影響。因此，從城市發展、規劃角度選擇潛力型區域寫字樓產品，保障投資的長線價值，是降低風險的有效途徑。

隨著昆明城市更新的加快，道路交通的不斷改善，城中村改造寫字樓物業的相繼入市，將會出現中高檔寫字樓投資良機，尤其是規劃的城市區域商業中心成為開發、投資的熱點區域。

由此可見，影響寫字樓物業市場的因素較為復雜，而通常寫字樓市場包括使用、投資和開發市場，三個市場互相聯系、互相作用，共同決定和影響了寫字樓市場的發展。寫字樓使用市場的供給和需求決定了市場租金、價格和空置率。寫字樓使用市場的信息會很快地反饋到投資市場，寫字樓租金和價格決定了寫字樓的投資價值。這種投資價值與開發成本的關系及投資者期望的投資收益水平帶動了新寫字樓項目的開發。寫字樓投資市場除受使用市場影響外，還會受更廣的資本市場的影響。投資者會將寫字樓與其他投資工具進行權衡和比較，比較的結果最終會反映在投資者所要求的投資回報率上。滯后的供給影響寫字樓使用市場的供需關系、市場租金和價格，進而影響寫字樓投資市場投資收益水平。