寫字樓投資要素

至祥研究中心2009年09月03日 10:48

寫字樓的市場功能屬性決定了與其他物業類型相比，擁有較強的投機性、市場需求波動性以及供給周期獨立性。該市場由于具有市場化運作程度高、受政策干預小、利潤率高的特點，是投資者青睞的房地產投資工具之一，也被稱為房地產投資市場的“風向標”。

但我們需要把握住宅與寫字樓最為關鍵的區別，住宅的終極目的是為更舒適得居住，是一種消費品；寫字樓的終極目的是為提高企業或資金的生產力，是一種生產工具。那么，影響寫字樓投資市場或投資決策要素可以分為宏觀、微觀與個別因素。宏觀要素主要有社會經濟、城市特征、區域特性和城市規劃等；微觀要素主要有市場供需關系、市場租金、價格和空置率等；個別要素主要有項目區位、產品類型、升值潛力和配套等。

宏觀要素是引導
首先，宏觀層面從長期來看，作為經濟發展的載體，寫字樓的發展和城市經濟的發展息息相關。寫字樓作為國家經濟活動的一種載體，同時也作為房地產領域中一項高端的投資產品，其價值取向則來自于整個城市的經濟發展水平，一國經濟變化方向和速度，會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動；而針對不同城市區域市場，城市的區域特征、及其區域經濟結構、產業結構將會形成不同需求特征的寫字樓市場，進而產生不同的寫字樓投資需求。

寫字樓的價值來自于城市經濟發展水平，城市特征影響寫字樓發展方向，產業發展狀況影響寫字樓客戶結構，而城市規劃將對區域功能型寫字樓產生明顯的聚集效應。昆明作為一個云南政治經濟文化中心、面向東南亞重要的經濟窗口，其經濟發展水平與方向直接影響著昆明寫字樓市場的發展。城市二三產業齊頭并進，比重較大，第一產業增長緩慢，比重較小；服務型經濟持續擴張，成為未來產業發展的方向；招商引資成效顯著為寫字樓市場發展提供了動力，是支撐寫字樓市場的重要發展基礎。而昆明城市總體規劃的出臺、昆曼大通道、新機場和泛亞鐵路等等對昆明城市經濟、產業結構的調整將起到非常重要的促進作用。那么，可以預見不久的將來，隨著昆明城市經濟環境的巨大改善，伴隨產業調整的寫字樓市場將進入繼99世博會后的有一個高速發展階段，寫字樓投資市場潛力會得到進一步提升。

微觀因素是條件
回到寫字樓市場的微觀層面，寫字樓市場通過供需雙方之間的買賣或租賃等交易活動形成了價格、租金水平、空置率、收益率等，這些是寫字樓投資者判斷市場發展形勢、控制成本收益的投資決策參考條件。當寫字樓市場因素從宏觀層面反映到微觀層面時，市場參與者將依據各自的信息渠道共同影響物業供需關系，從而對租金水平、空置率起到較為明顯的調整作用，進而促進或抑制寫字樓投資者行為。由市場鏈條最終反映到的入駐率決定著一個寫字樓的租金水平，是投資受益的保證。