昆明商業投資與發展

至祥研究中心2009年09月03日 09:53

商業投資建議
目前，開發商出售商鋪的形式主要有出讓產權、出讓經營權、整體出售、分割出售、租售結合等。一些新開發的商鋪由于遠離市中心，商業氛圍不濃，為了吸引投資者，迅速出讓商鋪，回籠資金，開發商打出了不同程度的返租或委托專業管理公司打理等賣點。這其實是開發商讓消費者共擔開發風險的一種方式，返祖無法保證投資高枕無憂，對于投資者而言，在投資商鋪前需要做足功課，謹慎出手，要對開發商的實力，組建的后期管理團隊能力，商鋪自身的升值潛力等，做全面的了解和評估，尤其是運營管理公司有個全面的了解，信譽好、實力強的運營管理公司，才能使投資者的利益得到較好的保障。

投資商鋪最重要的一點就是定位要清晰，要弄明白把鋪子租給誰，適合什么品牌，會有什么人消費，租家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問題。同時，還要考慮和調查清楚，商鋪適合什么樣的商業業態，是餐飲、中介、干洗店、專賣店還是小超市，這樣的地段和周邊的消費水平能支撐什么水平的品牌，在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家在拋去其他成本后還能盈利，如果不能把這些前期的功課做足了，得出自己的投資評分，而是一味聽從媒體或專家的“忽悠”，投資失敗十有八九，這些都屬于投資商鋪前的基本功課。

如何選擇投資商鋪？
小成本買：可考慮專業市場、小區底商、商場的小鋪面。如果僅有10萬元左右的投資款，投資者購買可考慮三種鋪面：專業市場、小區底商以及先招商后銷售的商業體分割出來的小鋪面。這些商業項目的商鋪面積區間大，可選擇的小鋪面比較多，總價相對較低。

小成本租：選址是首要問題。租鋪需要考慮商鋪的地段、租金、使用率、開間以及周邊消費力等問題。如果10萬元的投資款，不僅要用于支付租金、裝修費用，還要用來維持商鋪的正常運營，需要花錢的地方比較多，不像買鋪那么單一，那么降低風險的地方不是在資金的投入上，而是在商鋪的選擇上。對于小投資者而言，商鋪的位置顯得更為重要。俗話說，好的開始是成功的一半；不好的開始，則可能導致投資者血本無歸。所以，選對了商鋪，后續的經營就可以“高枕無憂”了。

100-200萬選擇商鋪：持有100萬的投資者可以主要考慮投資社區商鋪，雖然一般社區商鋪的投資回報率不及中心商業高，回報周期比中心商業稍長，但其售價低，投入少，回報較為穩定，風險相對較低。

持有150萬的投資者可選擇商鋪類型較廣，專業市場和社區商鋪是其首選的投資類型。專業市場如茶葉市場、建材市場、汽車市場、家具市場等，其特點一般是位置較偏，交通方便，投資金額可大可小，從幾十萬元到幾百萬元都有。原來就是市場或者周圍有市場氛圍而進行改造的這類市場投資風險相對較少，而原來沒有市場基礎的，往往需要較長的市場培育期，投資風險較大。但如果選準市場，回報率將倍增。投資者投資這類商鋪，應該多做調研。

對于持有200萬資金的投資者而言，一般要求較高的投資回報率，因此可選擇臨街商鋪、綜合商場或專業市場進行投資。在臨街商鋪的投資中，其投資回報率高，增值潛力大，但其投資門檻較高，可選擇城市中心商圈內具備良好態勢和發展前景的商鋪。就昆明目前來看，大部分商鋪的面積在50～100㎡，按均價30000元/㎡計算，一套商鋪投資大約在150萬～300萬元上下。不同的臨街商鋪，由于區域、道路，地點、人流、綠化、鋪型、整體環境配置、經營類別等不同，每一種因素都對商鋪價值的高低產生很大影響。區域、交通、人流是首要的因素。地段成熟、交通方便，人流密集對形成一條好的商業街至關重要，其能夠輻射到的周邊區域及客流量的大小直接影響到整個商業街區的發展。道路類別直接影響消費行為，對商鋪選址來說，城市主干道的臨街商鋪，經營效果要強于輔路的商鋪。道路是否有障礙物，商鋪前是否有綠化遮擋等也非常關鍵。綜合商業方面可以多買幾個小鋪，同位置或不同位置，這樣比較有保障，總有一個是賺的。而對于專業市場，同樣要求投資者在進行充分市場調研的情況下，選擇自己相對熟悉的市場進行投資，不可盲目選擇。