昆明商業投資與發展

至祥研究中心2009年09月03日 09:53

引言：有這樣一句話：選擇十年成熟市場，投資收益百分百。選擇生地非成熟市場，成功與否未知數。商業投資有風險，商業投資需謹慎。尤其在當今金融風暴的影響下，商業投資項目更不能盲目。那么，在現如今的經濟背景下，昆明商業投資究竟該如何選擇，如何挑選保值增值的產品呢？

商業地產的模式分析
目前商業地產的模式主要有售、租、聯營三種，具體每種模式在昆明市場上的情況如下：

售
這是全國最普通的商業地產模式，也是昆明商業地產的主要模式。根據規模大小，一般有兩種模式，如果是住宅項目配套的社區商業，一般采取的是銷售出去就不管理，主要購買群體一般為自營生活配套商店，或投資者再轉租給經營生活店面的客戶；另外一種是規模比較大，開發商一般規劃一部份，然后賣一部份。比如拿一到二層來引進國內外知名大型購物點作為主力點，然后把其他部分切分為小單位進行銷售。

租
開發商選擇把商業進行招租，然后進行統一規劃統一經營，這種方式在昆明一些商業地產中也比較常見。一些有主題特色的購物商街，一些大型的專業市場，一般為了規劃，就會采取這種招租方式，比如邦盛國際茶城；此外一些郊區大盤，一方面為了滿足項目本身配套，同時也為了提升片區影響力，使自己項目得以提升價值，比如新亞洲體育城的星天地商業廣場。

聯營
聯營一般有三種模式。一種是委托經營，就是投資者買商鋪，買完了以后就把商鋪委托給開發商來經營，只拿收益就行。第二是投資者直接把商鋪出租給開發商，然后允許開發商轉租。第三種模式是房子賣了，賣給投資者，然后投資者又把房子委托給經營單位經營，然后開發商再給予一個保證。聯營模式目前在南方沿海城市采取的比較多，在昆明目前還比較少。
目前昆明的商業地產主要以售為主，一些大中型主題購物商街和專業市場會采取招租模式，而聯營方式比較少。但是隨著經濟的發展及商鋪寫字樓具備可持續發展的特性上來看，未來開發商自持商鋪將成為一種趨勢。

商業投資因素分析
2008年以來受國家宏觀調控等原因的影響，投資住房的利潤空間越來越小。于是，一貫投資住房的投資者們，心態也發生了轉變——商鋪、寫字樓成為繼二手房之后的下一個投資熱點。在“一鋪養三代”的傳統觀念下，“拋房買鋪”正在成為中國房產投資領域的新景象。

投資商鋪，可買可租。但就風險和成本來說，還是租商鋪風險小，成本壓力也不大。租鋪需要考慮以下問題：

首先，商業的層級。根據自己想經營的業態類型來選擇適合的商業區域，選擇在什么層級的商業區內去經營——是社區型商業、區域型商業，還是城市型商業。不是商業越繁華的地方就一定是最適合的，也不是商業越高檔的地方越適合，適合自己的才是最好的。這一點是經營定位的問題。有了一個大方向，下一步就要從商業形態上考慮了。

在一個大的商圈或商業區域內考慮什么樣商業形態最適合自己，就是看自己商鋪的設點，是在社區商業項目、底商項目里合適，還是在綜合商業項目里合適。

第三，則是商業業態的問題。即考量某區域及某項目內同種商業業態分布密度與需求總量，及其所能輻射的范圍等，是否與你的經營有沖突。

第四，選定了具體的目標后，就得考慮該項目內的消費力了。根據區域內的消費能力，決定自己所要選擇鋪面的大小、如何包裝和營銷等問題。這三點主要經營要素的問題。

最后，就是考察商鋪的細節了。比如租金、位置、商鋪的使用率、開間進深的尺度等問題。對于市場上一些新出現的商業營銷模式，推出10、20年不等的長租模式以及返租模式，投資者需要權衡收回成本的時間與盈利時間之間的關系，同時，投資者要盡可能詳細地了解項目背景，比如是誰在經營、誰在管理、運作模式、經營管理模式等。

另外，對于買鋪的投資者，投資要從長遠出發，充分把握和預測可能存在的風險。同時，對商業成熟之前，需要投入多少成本，盤活期有多長，未來多長時間才能盈利，如何盈利等問題，都需要全面考慮。