近日，昆明市住房和城鄉建設局完成商品房預售資金選聘監管銀行工作，共有21家銀行入圍，合作期限為2年。此外，該局還同步完成了“商品房預售資金監管業務選聘第三方造價咨詢機構項目”的招標工作，共有10家機構入圍。
新管理模式落地，昆明商品房預售資金監管迎來重大變化。
新方式一方面是保障資金安全，擰緊了“安全閥”；另一方面是引入第三方參與，把握好“開閘放水”的時間點，方便企業靈活使用監管資金，合理促進項目建設。既能保障消費者權益，實現“保交樓、防爛尾”，又能全力支持誠信企業、優質企業、實力企業，從而推動昆明樓市平穩健康發展。
從過去以政府指導、銀行監管為主，轉變為政府監管、多方參與監督的新模式，昆明邁出了重要一步。
爛尾樓存在預售資金監管不到位
商品房預售資金是指房地產開發企業依法將其開發建設中的商品房建設項目，在獲得預售許可證后至竣工驗收備案前出售商品房，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。
對于預售資金監管，2022年以前全國并未有統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。但在實際操作中，不少城市仍未建立商品房預售款監管的相關制度，有的地方即便出臺了監管政策，在實際執行時也浮于表面，存在一定的監管漏洞。
“爛尾樓項目普遍存在商品房預售資金監管不到位的情況。”云南八謙律師事務所高級合伙人徐博律師表示，過去對于預售資金的監管基本停留在建設行政主管部門與銀行對于預售資金的形式要件監管，開發商往往通過虛報工程進度、虛構建設工程類合同、另立收款賬戶等方式逃避監管，抽調資金，項目工程進度款無法獲得保障。
在開發商出現資金鏈斷裂的情況下，極易引發項目爛尾，繼而導致農民工討薪、購房人維權等群體性事件，法律糾紛錯綜復雜。同時，開發商因債權、債務糾紛涉訴后，納入監管賬戶的預售資金還面臨被司法機關凍結、扣劃的法律風險，亦加劇了項目爛尾的可能。
近5年來，從云南省爛尾樓清理整治、房地產企業破產案件中可以看出，項目爛尾、開發企業破產的主要原因，大多存在故意脫離預售資金監管、隨意騰挪調度預售資金、項目建設管理不規范等問題。
昆明全方位封堵套取漏洞
為了確保商品房預售資金用于有關項目建設，切實保護購房人與債權人合法權益，2020年12月昆明市政府下發《關于加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》，對全市范圍內房地產項目進一步加強監管。
按照政府指導、銀行監管、專戶專款的原則，沿著商品房預售資金的“收、用、管”這條主線進行監管，以保障購房者的合法權益，進一步構建和完善全市商品房預售資金監督管理制度體系。試行期為2年。
從這一時刻起，昆明開始全方位封堵套取漏洞，加強商品房預售資金監管。
昆明一家房地產企業高管表示，新規的施行，采取分階段、按比例動態監管，實現了專款專用、有效管控。
但由于新規在前期仍處于探索階段，全額全過程監管，影響房企資金流動性，給企業自有資金帶來巨大的壓力。此外，資金如何高效審核、如何把握好度，需要有效磨合。企業一旦遭遇銷售困境，風險加大。
全國監管迎來“一盤棋”
2022年1月，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會三部門聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》。商品房預售資金監管首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。
該文件中提到，地方要采取招標形式確定預售資金監管的銀行，在預售資金監管額度方面仍由各地的市縣級城鄉建設部門根據項目工程造價、項目情況等多方面進行核定。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由開發商提取自由使用。但涉及具體撥付的節點時，由各地的市縣級城鄉建設部門確定。
在此基礎上，國內各地也根據當地市場發展狀況出臺了相關監管辦法。西安、長沙、紹興、東莞在內的多地發布商品房預售資金管理細則，明確各方責任，要求預售資金應存入銀行專用監管賬戶，不得隨意支取、使用。
從相應條款來看，各地均明確監管銀行不得擅自扣劃，房地產開發商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預售資金的各個環節。有的城市甚至要求所有樓盤封頂之后，銀行才可以發放按揭貸款。
長沙市提出采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，并實行“政府監管、銀行監控”模式，設立了預售資金監測專戶。預售資金應通過監測專戶及時歸集到監管賬戶，實行人、房、資金的精細化管理，再通過監測賬戶轉入工程建設的用款單位。
南寧市提出采取制度+技術的“政府監管、銀行監控”模式。采用“一房一碼”技術，所有存入監控專戶的購房款，需附帶有預售資金監管系統生成的每套房屋編碼，未附房屋編碼的資金將原路退回，同時結合房屋交易網簽備案系統的實時入賬聯動檢查，實行人、房、資金的精細化管理。
深圳市更是通過立法方式，加強對商品房預售資金的監管，走在全國前列。明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體，解決過去單純依賴商業銀行，無法保證預售資金安全的問題。
昆明出招松緊適度
針對房地產市場變化及國家新規，在學習借鑒省外部分城市的有效做法和經驗后，今年1月3日昆明市人民政府辦公室發布了《昆明市人民政府辦公室關于進一步規范商品房預售資金監管的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》切實有效地強化了對于預售資金的“多主體、全方位、全流程”實質性、動態化監管，相應措施精準確定痛點、對癥下藥，全面落實到位將有效防控開發商資金抽調，平衡保障債權人、購房人及施工人的合法權益，有效保障工程進度款撥付，避免項目爛尾風險出現。
相關人士表示，《通知》最大的特點是由過去的政府指導、銀行監管為主，轉變為政府監管、多方參與監督的新模式。在實際操作中，優化資金監管，管好且松緊適度。
所謂“管好”是指，監管期限自核發商品房預售許可證開始，至辦理房屋所有權首次登記結束。監管部門和監管銀行聘請造價咨詢機構，核算確定商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度。在核算的資金額度基礎上上浮20% ，作為商品房項目的預售資金監管額度，從而防范項目停工、爛尾，保樓盤交付。購房人還可登錄昆明市房產信息網，查詢本人所購預售商品房的購房款入賬信息，以及該監管賬戶預售資金監管額度內資金支出金額、余額情況。
松緊適度就是指根據施工節點，有效釋放可使用資金額度。監管“資金池”額度以外的資金，房地產開發企業可自行提取使用，保障企業資金流動性。
如一個項目，經造價咨詢機構核算，自預售形象進度至竣工交付所需資金額度為1億元。在該資金額度基礎上上浮20%后，該項目監管額度為1.2億元。當達到“建筑層數達二分之一且地面七層以上”節點，可使用監管額度45%的資金。申請使用監管額度內資金就會出現三種情形：
第一，賬戶內歸集了1.2億元資金，預售資金監管賬戶中可釋放5400萬元資金（1.2億元×45%=5400萬元）。5400萬元是房地產開發企業可申請支取使用的上限，剩余部分繼續納入監管。
第二，歸集了7600萬元資金，預售資金監管賬戶中超過剩余工程建設節點用款額度[1.2億元×（1-45%）=6600萬元]的資金可釋放給房地產開發企業使用。這時，預售資金監管賬戶可釋放1000萬元資金（7600萬元-6600萬元=1000萬元）。即1000萬元是房地產開發企業可申請支取使用的上限。
第三，歸集了5000萬元資金，既未達到資金監管額度又未達到剩余工程建設節點用款額度資金，則預售資金監管賬戶中無可釋放資金。
這三種情形，核心都是通過管控“資金池”來保障工程建設。從這個模式來看，開發商銷售越好，資金歸集越多，則可提取自由使用的資金也越多；反之，賣得不好，歸集不多，可提取使用的資金也越少，甚至無錢可提。
這就倒逼企業向財務穩健、安全運行的方向轉型，提高自身實力，合理確定工期及銷售價格，保障快速回款，實現滾動發展。
最終，經過大浪淘沙，讓優質品牌企業脫穎而出，帶動市場良性發展。實現維護房地產市場交易秩序，預防和減少房地產交易風險，保障購房人合法權益，促進房地產業健康發展。
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