中指研究院近期發布了一份關于法拍房的相關報告。報告顯示，2022年，全國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%。而昆明2022年的法拍房掛牌量在全國20個城市中排名第4位，與2021年同期相比，數量增長高達161.9%。
去年昆明法拍房數量同比增長161.9%
法拍房，即“法院強制執行拍賣的不動產”。當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人通過司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下不動產進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務。
2016年6月，最高人民法院規定，“人民法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式”，該規定于2017年1月1日起實施。線上法拍交易由此開始大規模普及，法拍房越來越為人熟知。
中指研究院發布的這份法拍房數據顯示，2022年，全國355個城市共掛出法拍房86.4萬套，在以同一標的物為基準進行剔重后，掛拍套數為60.6萬套，較2021年增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。
從全國范圍來看，法拍房的成交率整體偏低，2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數計算，成交率為30.9%。2022年，法拍房限購政策全面執行，再疊加房地產市場下行，導致法拍房成交率明顯下滑。2022年全國共成交11.8萬套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。
昆明的法拍房市場又如何呢？中指研究院數據顯示，2022年昆明全市法拍房掛拍量約1.1萬套，數量同比增長161.9%。不過，大幅增長的掛拍量并未帶動成交量，2022年，昆明僅成交1505套法拍房，成交率約13.7%，較2021年同期下降5.6%。
昆明目前最熱法拍房源是潤城的一套住宅
早些年，法拍房不受限購政策約束，且成交價格通常低于市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間，法拍房的市場關注度頻頻走高。
中指研究院數據顯示，住宅是當前法拍房的成交主力。2021年，全國法拍房市場中，住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進一步提升，住宅共成交8.1萬套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。
從阿里拍賣網上可以看到，昆明目前拍賣房也是以住宅為主，按照出價次數降序排序發現，多數法拍房都是圍觀者多、出價者少。
按照熱度排序來看，目前昆明房產拍賣最熱的，是西山區潤城A5地塊5幢的一處住宅，目前有14906次圍觀，起拍價為1元，保證金2萬元，加價幅度為2000元及其整倍數。
近日，阿里資產拍賣網又掛出了世博首岸花園小區的23套房屋，計劃4月2日進行司法拍賣。這批房源起拍價超過1億元，全部是超大戶型，最小的一套面積有328平方米，最大的則有713平方米。
律師說法
買法拍房要留意看得見和看不見的風險
如果購房者熟悉拍賣流程，并通過充分調查、分析和判斷，確保風險盡量降低，法拍房是個不錯的選擇。
就拍賣流程而言，查詢淘寶、京東等網絡拍賣平臺的“競買須知”，就能大概知道競買的流程，例如注冊競拍賬號、繳納保證金、競拍出價、支付成交尾款、辦理過戶手續等。
但購房者必須注意：法拍有看得見的和看不見的風險。
看得見的風險有兩種：
一種是存在隱形費用的風險。除了房屋可能存在拖欠物業費、水電費用的情況外，因房屋產權人的不同、土地性質的不同，在過戶時均可能會有不同的征稅標準，這些都是隱形費用，表面看著房屋的成交價低，其最終花費的價格有可能遠超預期。而且如果悔拍，保證金會被沒收不說，流拍產生的差價可能還要由悔拍人向法院補齊。
另一種是入住難的風險。并不是所有的法拍房都是騰退完畢、空房交付的狀態，有的是被執行人下落不明，房子沒有騰空；有的是存在合法有效的租賃關系，承租人還在繼續使用；有的是因被執行人與其他債權人產生抵債糾紛、與其他家庭成員產生繼承贍養糾紛等，被他人占有使用。即使房屋順利過戶，騰退房屋也是一大麻煩，有的時候法院還會明確提示“不負責騰退交房”等。
看不見的風險，類型就比較多了。比如，房屋所在地對法拍房是否適用限購政策，房屋沒有產權證無法過戶，房屋上已有戶口無法再落戶，房屋存在嚴重質量問題，擅自更改房屋結構導致拿不到不動產權證，執行過程中被他人提出執行異議導致過戶和交付中止，等等。另外，若法拍房是廠房、土地等標的物，還會涉及土地出讓金繳納、立項規劃報批報建等手續是否完備等更加復雜的問題。
購買法拍房，本身就是一項風險較大的商業活動。其中的大部分風險會在法院的拍賣公告中披露，但完全避免是不可能的，只有通過一定的調查、分析和判斷，盡量降低風險。因此，建議購房者花時間和精力仔細調查核實，或委托專業服務機構對涉案房屋進行盡職調查。
北京大成（昆明）律師事務所
代晨、龍淵
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