昆明法拍房越賣越多，商業拍賣絕大多數是走過場

云南房網2023年08月06日 10:35

前陣子，西北新城一套低于市場價的法拍房流拍，這套房源來自綠地云都會廣場，產權面積92.53平，毛坯狀態，已經空置，按照86.88萬元的起拍價計算，單價約9390元/平。

綠地云都會9390元/平均價法拍房流拍（圖自阿里法拍）

綠地云都會二手房掛牌單價約1.3萬/平（圖自二手房交易平臺）

這套房源定價不算高。因為在二手房交易平臺上，同一個樓盤、同樣建面段、同樣毛坯狀態的房源掛牌總價已經到120萬左右，單價約1.3萬/平�？杉词乖诳們r優惠了30多萬、相當于打了75折的情況下，截至掛牌期滿，該套法拍房源仍沒人出價，最終以流拍收場。

昆明人對這種法拍失敗的案例，應該已經見怪不怪了。

2023年1-6月法拍房掛拍量居前十的城市（圖自國信達數據）

掛拍量居高不下，昆明法拍房不好賣

前段時間，國信達數據和瑋房研究院通過對全國40個大中城市法拍房掛拍和成交情況監測，聯合發布了2023年上半年全國法拍房大數據分析報告。

1-6月，昆明法拍房以3341套的掛拍量，居全國第四。盡管掛拍量較大，但成交情況卻并不理想，在平均折扣率86.43%的情況下，總成交僅896套，成交率約26.82%，僅好于貴陽和合肥，在全國法拍房掛拍量前十城市中墊底。

昆明2023年1-6月法拍房成交情況（數據來源國信達，云南房網整理制圖）

昆明今年上半年法拍房的掛拍成交情況有三個較為明顯的特點：

一是折扣率持續下降。年初時，昆明法拍房平均成交折扣能達到94.65%，隨后開始逐月減少，至6月時平均折扣率約86.43%，總計下降了8.22%。

成交折扣率下降到9折以下，意味著昆明法拍房不僅成交率低，而且大多數第一次拍賣失敗，要到二次拍賣才能成交，因為法拍房首次掛拍一般是評估價的90%，流拍后二次拍賣會下降到評估價的80%。

二是掛拍量持續走高。從年初開始，市場上每個月的新增掛拍量基本在300-400套之間，但成交量卻僅有110-180套左右，成交速度跟不上供應速度，所以掛拍總量屢刷新高，6月時掛拍總量已經為年初時的1.76倍。

三是法拍房總體成交率很低，但相對來說住宅還比較容易拍賣成功，商業才是老大難。在今年上半年昆明法拍房總量中，商業的占比是23%，比例并不低，但拍賣成功率明顯低于住宅。

昆明哪類法拍房最難賣？

根據該報告，昆明2023年1-6月3341套法拍房中，占比前三的分別是住宅、商業和工業用房，掛拍量分別為2364套、955套和9套。占比為70.8%、28.6%和2.7%，而成交量則分別是713套、178套和3套，分別達到該類法拍房的30.16%、18.64%和33.33%。

工業用房成交率最高，但因為總量很少，沒多少比較價值；住宅基本上有三分之一的可以成交，商業則每5套都不一定成交一套，明顯偏低，絕大多數拍賣都是走過場。這種狀況實際上和新房市場的成交難易程度是一致的。

昆明2023年1-6月各類法拍房成交情況

在法拍房的分類中，寫字樓、商鋪以及公寓等都被歸入商業用房，這類法拍房和住宅的最大區別是，住宅法拍房大多數來自于個人，即原房東以個人居多，而商業用房往往涉及許多企業的債務違約，涉案金額非常大，往往一查封拍賣就是幾十套甚至數百套房產，還常常把幾十上百套商業用房作為一個標的拍賣，金額很高，拍賣難度極大。本來商業用房現在市場行情就非常差，如果大量房產打包拍賣，成交的可能性就基本為零，這也是商業用房拍賣成功率很低的重要原因之一。

大悅城被拍賣的地下商業