觀點網 規劃宏偉的香港北部都會區，正逐步從愿景變為現實。

針對北部都會區，香港政府一直強調歡迎私人發展商參與發展，事實上這些開發商在區域內也擁有數量龐大的待開發農地。日前，港府的呼吁有了最新反響。

12月27日消息，新世界發展與華潤置地簽訂香港首個《北部都會區項目合作協議》。

協議涉及2幅位于元朗南一帶“高端專業服務和物流樞紐”區域內，占地近15萬平方呎(約1.4萬平方米)的土地，兩幅地塊預計可建樓面面積共約72萬平方呎(約6.7萬平方米)，能提供約1800伙住宅單位。

據悉，項目最快2024年動工，預計建成一個集優質生活、新興產業及文化休閑于一體的新核心商業區，配合高端專業服務和物流樞紐產業發展。

此次合作基于2022年10月20日達成的框架協議。當時，華潤置地宣布，分別與恒基地產、嘉華國際、新世界發展、信德集團簽訂《戰略合作協議》，推動研究粵港澳大灣區潛在的土地資源及地產項目，其中一個重點方向便是香港北部都會區。

何為北部都會區？

香港北部都會區規劃源自前特區行政長官林鄭月娥于2021年10月發布的《施政報告》。

該《報告》大篇幅提及到“北部都會區發展策略”。

資料顯示，這個規劃藍圖，涵蓋了元朗區和北區兩個地方行政區，涉及天水圍、元朗及粉嶺/上水等新市鎮及相鄰鄉郊地區，陸地面積達約3萬公頃。

北部都會區被視為香港未來發展的新引擎，設計為未來二十年城市建設和人口增長最活躍的地區。預計全面發展后可提供約92.6萬個公私營房屋單位，整體容納超過250萬人口。

其規劃以“產業帶動，基建先行”為主軸，據此香港政府提出了北都公路、十一號干線、屯門繞道等重點基建項目，以及多條鐵路項目。

2023年6月13日，香港正式成立“北都辦”全力推進北部都會區的建設。10月，《北部都會區行動綱領》發布，《綱領》更細致將北部都會區自西向東劃分功能區為，高端專業服務和物流樞紐；創新科技地帶；口岸商貿及產業區；藍綠康樂旅游生態圈。

圍繞北部都會區，香港試圖一舉解決住房、經濟轉型、與內地加強互通互聯等問題。為此，香港政府需要加快腳步。

林鄭月娥在2021年接受媒體采訪時曾表示：“（北部都會區）目前最重要就是需要加快，程序要加快，住宅建設的流程要加快。”

據了解，香港特區政府預計，隨著各項目推進，北部都會區將在未來5至10年漸見雛形，并在20年內大致完成發展。

其中，如何通過北部都會區這個突破口，扭轉過去香港長期存在的房屋短缺、覓地困難、建屋進度緩慢等問題，是重中之重。

在此背景下，坐擁眾多農地的香港開發商，意欲加快土地資源價值釋放。

據粗略統計，香港主要發展商在新界持有不少于1000公頃的農地。以新世界發展為例，截至2023年6月30日，該公司持有合共約1636萬平方呎待更改用途的農地，其中約90%位于北部都會區范圍。

這些農地過去受制于冗長的改規流程，長期難以發揮用途。早于2021年，為響應過渡性房屋單位倡議，不少發展商已開始捐出或借出旗下農地，加快資源利用效率。

內房重返香港路徑

以北部都會區發展為契機，香港政府試圖再加快農地轉換的過程，推動房屋供應。

2023年10月，香港發展局就提出，將在農地轉換上加入新思維。原本需要百分百業權才能觸發換地條件，未來在北部都會區將會允許擁有九成業權土地的持有人參與換地。剩余10%業權，將由政府運用公權力收地，以加快換地速度。

目前香港發展局在古洞北/粉嶺北推出的原址換地計劃，也已經接獲10多宗申請。最新已有7宗地塊符合條件，3宗在處理中。其中6宗土地正與香港政府商討底價，涉及約9000個住宅單位。

同時，“港深建雙城三圈格局”強調深港合作，也意味著香港發展商不能單打獨斗，內房們由此看到了一條嶄新的參與香港房地產市場的路徑。

在此之前，2014-2017年間內房企業掀起出海狂潮，香港成為首選目的地。據不完全統計，在2016年-2017年間，來自內地的開發商在香港就購入了至少10宗土地，成交總金額超過600億港元。

這些土地在2019-2020年陸續入市，內房本應在此時加大補倉力度，但由于行業內外部環境沖擊，有意愿和能力行動的企業少之又少。

因此，目前明確提出希望參與北部都會區開發的內房企業不多。

其中，2023年年初中海地產董事長顏建國曾分別拜會了前任行政長官林鄭月娥、時任行政長官李家超等，表示將積極參與北部都會區和明日大嶼建設，但目前未有明確進展。

華潤置地方面，該公司自2016年起面向香港市場設立海外事業部，2020年5月組建華潤置地(海外)有限公司。

但直至目前，華潤置地在香港布局的項目不多。除綜合商業項目華潤大廈之外，在港落地的住宅項目僅有5個。

包括2017年收購的香港中環贊善里住宅地塊；2018年斥資59億收購的壽山村道39號地塊；2019年拿下的九龍啟德6553號地塊；2023年剛補地價137.3億港元的長沙灣潤發倉庫項目；以及油塘華東貨倉項目。

能極大地釋放地產供給的北部都會區“處女地”，自然成為華潤置地的新目標。

另一個角度，北部都會區建設時間緊、任務重，改變了香港開發商過去的發展節奏。另外，農地換地補地價價格昂貴，資料顯示，上述提到的6宗正與香港政府商討地價的地塊，涉及補地價金額約130億港元。

而且由于樓市下行、持續的高利率環境，以及居高不下的建筑成本，同時92.6萬個公私營房屋單位短時間內入市所造成的沖擊，開發商在北部都會區開發中面臨著不少風險。

根據2023年4月發布的Arcadis國際建筑成本指數(ICC)，香港的建筑成本在亞洲排名第一，在全球排名第八。

香港開發商與有實力內房的結合，有利于雙方分散相關風險。后者攜資金、人力入局，后者則分享廉價的優質土地資源。

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