近期開(kāi)盤熱銷的邦泰·臻境，以超大陽(yáng)臺(tái)、超高贈(zèng)送的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為今年的焦點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)此，云南房網(wǎng)曾在前幾天撰文，猜測(cè)昆明市有關(guān)住宅陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算的規(guī)定可能有所松動(dòng)，超大陽(yáng)臺(tái)在技術(shù)上已經(jīng)沒(méi)有障礙。
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在這篇報(bào)道上線后，云南房網(wǎng)注意到，其實(shí)昆明市自然資源與規(guī)劃局早在今年3月份，就在自規(guī)局官網(wǎng)上就《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下稱《規(guī)定》）重新修訂征集意見(jiàn)，并在網(wǎng)站上公布了《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》修訂調(diào)查問(wèn)卷。
昆明市自規(guī)局已經(jīng)在征集城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定修訂意見(jiàn)
這份調(diào)查問(wèn)卷總共有8個(gè)問(wèn)題，其中最重要的第一個(gè)問(wèn)題：您認(rèn)為“技術(shù)規(guī)定”需要修訂及優(yōu)化的內(nèi)容？其中包括6方面內(nèi)容：
1、公共空間退讓。
2、建筑退讓。
3、建筑形態(tài)與外觀。
4、道路交通與停車設(shè)置。
5、地下空間。
6、其他。
這六個(gè)方面的內(nèi)容涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用、建筑布局、外觀形態(tài)、功能空間、容積率和建筑面積計(jì)算等方面，非常重要，比如陽(yáng)臺(tái)、挑空等比較容易被用來(lái)偷面積的地方，就屬于建筑形態(tài)與外觀。
昆明自規(guī)局這份調(diào)查問(wèn)卷的截至?xí)r間是今年3月24日，如今調(diào)查結(jié)束已經(jīng)有兩個(gè)月，可能已經(jīng)有了初步修訂意見(jiàn)，邦泰·臻境能夠設(shè)計(jì)超大陽(yáng)臺(tái)并過(guò)規(guī)，應(yīng)該已經(jīng)體現(xiàn)了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定在這方面的調(diào)整，所以獲得默許，因此估計(jì)要不了多久，新版《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》就將公布。
邦泰·臻境的高贈(zèng)送與大陽(yáng)臺(tái)可能成為昆明住宅設(shè)計(jì)新趨勢(shì)（圖源：邦泰地產(chǎn)）
昆明市目前執(zhí)行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》，是在2022年10月發(fā)布的，至今執(zhí)行時(shí)間還不到兩年。間隔如此短的時(shí)間，昆明市就要對(duì)上一版的《規(guī)定》進(jìn)行修訂，主要是為了適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)。
上一版《規(guī)定》出臺(tái)時(shí)，正值房地產(chǎn)發(fā)展高峰，所以《規(guī)定》制訂比較嚴(yán)格，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較苛刻，但如今房地產(chǎn)行業(yè)空前低迷，房企度日艱難，開(kāi)發(fā)積極性下跌，過(guò)于嚴(yán)格的規(guī)定不利于市場(chǎng)恢復(fù)，也不符合住建部早前提出的“蓋好房子”要求，所以在昆明之前，已經(jīng)有許多城市對(duì)當(dāng)?shù)氐念愃埔?guī)定進(jìn)行了修改。
比如青島市七部門在今年4月份聯(lián)合發(fā)布的《青島市2024年進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策》中提出，“通過(guò)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間、陽(yáng)臺(tái)等容積率計(jì)算規(guī)則的優(yōu)化，為居民提供更優(yōu)居住體驗(yàn)。”
山東濟(jì)南市則大力推廣第四代住宅，明確規(guī)定“第四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)敞式公共綠化平臺(tái)建筑面積應(yīng)為所屬兩層房屋總建筑面積的35%-45%的，不計(jì)入容積率。”
濟(jì)南市的第四代住宅
昆明市即將修訂的《城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》，應(yīng)該也會(huì)對(duì)購(gòu)房者比較關(guān)心的建筑面積計(jì)算規(guī)則，進(jìn)行一定程度的修改。同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)上，也會(huì)給高品質(zhì)項(xiàng)目留出較大發(fā)揮空間。類似邦泰·臻境一樣的超大陽(yáng)臺(tái)、超高得房率，并且充分利用樓頂空間的項(xiàng)目，將是未來(lái)幾年昆明新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的趨勢(shì)，只不過(guò)這兩年房地產(chǎn)企業(yè)在昆明很少拿地，能夠按照修訂后的規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)的項(xiàng)目不多。
《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》過(guò)去十年已經(jīng)多次修訂，2012版的《規(guī)定》是在施行不到4年后，被2016版的《規(guī)定》取代；2016版的《規(guī)定》施行時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，直到2022年才被新《規(guī)定》代替。如果今年再次對(duì)《規(guī)定》進(jìn)行修訂，將是昆明修訂《規(guī)定》時(shí)間間隔最短的一次。
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