下個月16號，關(guān)上老國貿(mào)中心的二期土地將進(jìn)行拍賣。這塊地的面積有68畝，是住宅用地，容積率3.1，拍賣起價10.9億，算下了樓面地價為7722元/平米。無論是地塊面積、容積率還是價格，這塊地都與去年10月成交的老國貿(mào)一期地塊差不多。
為什么連價格都差不多？當(dāng)然是因為吸取了一期地塊高價流拍，不得不降價，最終還是昆明市國企拿地的經(jīng)驗教訓(xùn)，定價上直接參考一期地塊，保證成交。
為什么要保證成交？原因大家都懂，云南房網(wǎng)就不說了。
保證成交的前提是房企要有拿地意愿，從去年一期地塊最后只有佳湖地產(chǎn)舉牌、底價成交的情形看，即便是條件如此優(yōu)越、價格也并不算高的地塊，開發(fā)商也很謹(jǐn)慎，還是昆明的國企開發(fā)商最后解了圍。
下個月出讓的關(guān)上老國貿(mào)二期地塊
今年房地產(chǎn)市場形勢略有好轉(zhuǎn)，但是不是一定會有房企愿意拿地呢？從近期經(jīng)濟(jì)大環(huán)境看，這還真不一定，但下月出讓的國貿(mào)二期地塊成交的概率其實很大，因為實在不行，佳湖地產(chǎn)也可以再次托底拿下。
但這樣一來，佳湖地產(chǎn)的資金壓力就會比較大，因為一期地塊尚未開工建設(shè)，如果再花11億拿地，任務(wù)確實比較重。
解決的方案是聯(lián)合國內(nèi)大牌房企合作開發(fā)。據(jù)云南房網(wǎng)了解，其實去年佳湖地產(chǎn)摘得國貿(mào)一期土地后，就有不止一家房企向佳湖地產(chǎn)表達(dá)過合作開發(fā)的意愿，佳湖地產(chǎn)完全可以挑選一家房企合作開發(fā)一期，由合作方企業(yè)承擔(dān)建設(shè)、營銷等資金，自己無需后續(xù)投入，而是騰出資金來將國貿(mào)二期的68畝土地也拿下來，同樣進(jìn)行合作開發(fā)。
這樣做的好處是昆明市保證了土地交易成功，穩(wěn)定了市場信心；佳湖地產(chǎn)將兩塊土地都收入囊中后，總面積就有135畝，可以作為一個項目整體規(guī)劃，更有利于做出品質(zhì)，也可以攤銷許多成本，同時避免了如果是兩家房企各自拿地，分別開發(fā)兩個項目帶來的不必要競爭。
當(dāng)然也有另一種可能，就是某家實力房企拿下國貿(mào)二期土地，同時也與佳湖地產(chǎn)合作開發(fā)一期地塊。
去年被佳湖地產(chǎn)底價摘得的老國貿(mào)一期地塊
還有一種概率較小的做法是，佳湖地產(chǎn)拿下國貿(mào)二期地塊，但分別與兩家房企合作，開發(fā)兩個項目。這就類似于金刀營模式，同德分別和不同的房企合作，開發(fā)美的北京路9號和萬科京江隱翠兩個項目。但這一模式會在兩個項目之間產(chǎn)生不必要的摩擦成本，不是最優(yōu)解。
總而言之，關(guān)上老國貿(mào)地塊作為一個項目整體開發(fā)，對各方面最為有利，但因為佳湖地產(chǎn)已經(jīng)拿下一期地塊，如果二期地塊也是佳湖自己拿地自己開發(fā)，資金壓力太大，合作開發(fā)就會好得多。
其實以佳湖地產(chǎn)的實力和經(jīng)驗，獨立完成一二期開發(fā)也是沒問題的，但前提是兩塊地的出讓時間要錯開比較多，可是現(xiàn)在二期土地在一期地塊出讓才半年多，一期尚未開工就要賣，就會讓佳湖地產(chǎn)比較為難。
在本文完稿后，昆明安居集團(tuán)收購佳湖地產(chǎn)的消息被證實，佳湖的項目和土地也就變成了昆明安居集團(tuán)的，國貿(mào)二期土地被安居集團(tuán)摘得并合作的可能性進(jìn)一步增加。
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