2021 年 2 月 1 日，《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網絡直播的形式進行，會議通過 3 房網、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產和金融機構的代表參與了會議交流。

會議議程主要包括：中指研究院指數事業部研究主管程威分享 1 月房地產市場形勢變化與趨勢預判；中指研究院企業事業部研究副總監劉水分享 1 月房企經營業績解讀。

一、中指指數事業部研究主管程威：1 月房地產市場形勢變化與趨勢預判

1.1 月房地產市場形勢總結

1 月，房地產市場整體延續一定熱度，局部區域表現較為突出。具體來看：價格方面，據中指院監測，2021 年首月，百城新房、二手房價格環比漲幅均擴大，其中百城新建住宅均價環比上漲 0.37%，漲幅較去年 12 月擴大 0.12 個百分點；百城二手住宅均價環比上漲 0.32%，漲幅較去年 12 月擴大 0.04 個百分點。分區域來看，1 月長三角城市群新建住宅價格環比上漲 0.63%，居主要城市群首位，共有 11 個城市位列百城 1月漲幅 TOP20 行列，其中揚州、金華、寧波等城市環比漲幅居百城前列。

市場成交方面，據初步估算，2021 年 1 月，重點城市商品住宅成交約 4030 萬平方米，同比增長 75.0%，環比下降 6.5%。同比增幅的高企一方面是源于今年首周成交備案數據在去年末的翹尾行情下仍較為突出，另一方面是因為去年同期的春節+疫情效應導致的基數較低。分區域來看，長、珠三角代表城市成交面積同比均大幅增加，增幅繼續領先50 城整體水平；從周度成交數據來看，珠三角代表城市成交面積走勢平穩，整體延續年前較高熱度，其中廣州、深圳成交活躍，1 月廣州各周成交規模同比均增長一倍以上；長三角代表城市成交面積則從 1 月第二周開始逐漸減少。

供應方面，房企推盤積極性仍在階段延續，1 月重點城市新批上市面積雖較去年 12月高點下降近五成，但與去年同期比較，增幅仍在三成以上，其中前兩周供應規模較低，進入下旬新批上市面積再次走高。分城市來看，據初步估算，北京、上海、廣州、杭州、南京等地供應面積同比均翻番，深圳同比增幅近八成。

土地市場方面，1 月政府推地力度與去年同期基本相當，300 城宅地推出規模同比微降 0.2%，因部分地塊最終出讓截止時間在 2 月份，1 月整體成交規模同比下降約兩成，

但優質地塊成交占比仍較為突出，成交樓面積結構性漲幅顯著，溢價率也有所回升。分線來看，一線城市供應量大幅放量，二線城市整體供應量同比增幅近 15%，三四線城市供應量和成交規模則均有較明顯下降。從重點城市土地成交情況來看，杭州、上海 1 月宅地出讓收入超 400 億元，整體規模遠高于其他重點城市。

2. 政策環境變化

1 月長三角、珠三角地區熱點城市市場熱度較高，給房地產市場帶來了一定不穩定預期。

（1）熱點城市調控接連加碼，市場金融監管明顯趨緊。在貫徹落實堅持“房住不炒”的主基調下，1 月中下旬以來深圳、上海、杭州等城市頻頻出臺調控政策，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，促進房地產市場理性回歸。同時，1 月 29 日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，從“嚴格落實差別化住房信貸政策、嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核

首付款資金來源和償債能力、嚴格加強借款人資格審查和信用管理、嚴格個人住房貸款發放管理、切實加強信貸資金用途管理、嚴格房產中介機構業務合作管理、全面開展風險排查”等八個方面，嚴格強化房地產金融監管。

（2）中央將繼續實行穩健的貨幣政策，同時房地產金融監管也將從嚴。1 月 8 日，央行行長易綱談 2021 年金融熱點問題時指出：2021 年貨幣政策要“穩”字當頭，保持好正常貨幣政策空間的可持續性；……。1 月 15 日，央行副行長陳雨露在國新辦新聞發布會上表示：2021 年，穩健的貨幣政策會更加靈活精準、合理適度，繼續保持對經濟恢復必要的支持力度。人民銀行會堅持穩字當頭，不急轉彎，……。與此同時，對“實施好房地產金融審慎管理制度”的強調仍在強化。1 月 4 日，人民銀行召開 2021 年工作會議，會議指出：落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。1 月 15 日，央行金融市場司司長在國新辦新聞發布會上表示，在房地產金融調控方面，重點開展以下幾方面工作：

一是加強房地產金融調控，牽頭各部門加強對各類資金流入房地產的情況監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。二是實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等。三是完善住房租賃金融政策，近期將就相關政策公開征求社會意見。

3. 短期市場趨勢展望

宏觀環境方面，國際環境的不穩定因素及國內經濟發展的結構不平衡問題等仍值得關注，為實現經濟的持續恢復和高質量發展，貨幣政策仍將以“穩”字當頭，且更加追求靈活精準、合理適度。但與此同時，房地產金融監管將從嚴，引導信貸資金更多流向實體經濟，部分熱點城市房貸利率存提升的可能。

調控政策方面，在疫情防控需要影響下，多省市倡導“就地過年”，居民返鄉置業意愿或將有所下降，就地買房意愿可能提升，預計部分熱點城市房價仍有上漲壓力，不排除調控政策進一步打補丁的可能性。

市場預判方面，2 月將迎來春節假期，當前局部地區新冠肺炎疫情有所反復但整體形勢可控，預計房企將緊抓“就地過年”契機，積極推盤提前搶收，但考慮到近期信貸環境的整體趨緊，會在一定程度上限制居民杠桿率，觀望情緒或走高，市場去化壓力將進一步加劇，預計市場成交規模環比將有所回落；大中城市市場熱度仍有延續機會，但隨著動態調控的跟進，理性預期將快速回歸。

二、中指企業事業部研究副總監劉水：2021 年 1 月房企經營業績解讀

1. 房企銷售情況

2021 年 1 月，TOP100 房企銷售額均值為 97.9 億元，增長率均值為 112.0%。銷售額破百億房企 29 家，較去年同期增加 15 家；五十億以上房企 53 家，較去年同期增加 18家。其中，萬科、碧桂園、恒大破五百億。1 月房企增速較高，并不是市場過熱，是市場正常恢復，主要是受季節性和疫情因素影響，2020 年 1 月份有春節和疫情防控，銷售基數較低。分陣營來看，第一陣營（100 億以上）以上陣營共 29 家，銷售額增長率均值為87.1%；第二陣營（50-100 億）有 24 家企業，銷售額增長率均值為 128.4%；第三陣營（30-50 億）共 26 家企業，銷售額增長率均值為 135.8%；第四陣營共 26 家企業，銷售額增長率均值為 85.9%。

2021 年 1 月，TOP100 門檻值為 21.5 億元。TOP3 房企門檻值為 614.2 億元，較上年增長 51.5%；TOP10 房企門檻值為 201.0 億元，較上年增長 82.1%；TOP30 房企門檻值為 90.8 億元，較上年增長 75.6%；TOP50 房企及 TOP100 房企門檻值分別為 55.0 億元、21.5 億元，同比分別增長 68.2%和 93.7%。

2. 房企融資情況

2021 年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。從規模看，1 月房地產信用債發行規模為 546.1 億元，環比增長 73.28%；內地房企海外債發行規模為 811.2 億元，環比大增 464.5%。從融資成本看，信用債、海外債融資成本均有所下降；其中 1 月信用債平均利率為 4.69%，同比下降 0.35個百分點；海外債平均利率為 7.44%，同比下降 1.18 個百分點。

3. 房企拿地情況

1） 2021 年 1 月，TOP100 企業拿地總額 2240 億元，拿地規模同比增長 17.8%。TOP100 企業招拍掛權益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 66.0%。

2）房企拿地分化顯著，50 家代表企業拿地金額同比下降。2021 年 1 月，50 家代表房企拿地總額同比下降 14.1%。一方面，2020 年 1 月，受新年和疫情影響，部分小企業未拿地，但大中型房企受影響較小；另一方面，2021 年，受各類金融調控政策影響，大中型企業拿地趨于謹慎，代表企業拿地規模有所下降。

3）從城市等級來看，二線與三四線城市平分秋色，城市群中長三角最熱，杭州最為搶眼。50 家代表房企 2021 年 1 月在二線城市和三四線城市的投資面積占比基本持平，分別為 50.1%和 47.8%。從布局區域來看，企業熱衷于在長三角拿地，占比達到 56.5%，杭州更是以 171.5 萬平方米位列第一，較第二位商丘市多出近 100 萬平，十分搶眼。

4.房地產金融審慎

“十四五”時期，房地產金融審慎管理將重塑我國房地產政策，將深刻影響我國房地產發展。我國房地產制度建設呈現出“房改”-“土改”-“金改”的脈絡特征。房地產金融審慎管理抑制了房價迅速上漲和市場過度膨脹，有力的降低了房地產市場風險，也降低行業及企業規模增速，促使房企盈利模式變革。未來，房地產市場呈現弱周期性、慢牛市場和城市分化。房企應對策略，要從債務融資轉向權益融資，從財務高杠桿轉向經營高杠桿，從

投資拉動轉向運營驅動。

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