2021 年 6 月 1 日，《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網絡直播的形式進行，會議通過房天下、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產和金融機構的代表參與了會議交流。
會議議程主要分為四部分：一、中指研究院指數研究高級分析師馬琛分享 5 月重點政 策解讀及市場表現；二、中指研究院企業研究研究主管孫小東分享 2021 年 5 月房企經營業績解讀；三、中指研究院土地高級分析師張曉飛分享首批”兩集中”供地回顧及趨勢總結；四、中指調查運營總監吳建欽分享 5 月居民置業意愿調查成果。
（一）中指指數高級分析師馬琛：5 月重點政策解讀及市場表現
1. 第七次人口普查
2021 年 5 月 11 日，第七次全國人口普查主要數據公報發布。全國人口 14.12 億人，與 2010 年的 13.40 億人相比，增加 7206 萬人，增長 5.38%，年平均增長率為 0.53%；全國常住人口城鎮化率為 63.89%，較 2010 年的 49.68%提升 14.21 個百分點，年均提升1.42 個百分點。五個特點：一、我國人口處緩速增長狀態，適齡婦女生育意愿較低；二、我國人口老齡化進一步加劇；三、城鎮化率達 63.89%，城鎮化進程加速推進；四、人口流動速度加快，區域化明顯；五、千萬級人口城市達 18 個，深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙常住人口超千萬，十年常住人口增量均超 300 萬，人口吸引力不斷增強。
2. 房地產市場政策
中央方面：
《2021 年第一季度中國貨幣政策執行報告》：一季度，我國穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持了連續性、穩定性、可持續性，預期管理科學有效，保持對經濟恢復的必要支持力度，金融風險有效防控，金融服務實體經濟質量和效率逐步提升，為經濟高質量發展提供了適宜的貨幣金融環境。房地產方面：牢牢堅持“房住不炒”的定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
央行副行長李波在清華五道口全球金融論壇上表示，要充分發揮宏觀審慎政策結構性靶向調控的作用，針對房地產金融、跨境資本流動、債券市場等特定領域的潛在風險，及時采取宏觀審慎措施，防范系統性風險。4 月末，廣義貨幣(M2)余額 226.21 萬億元，同比增長 8.1%，增速分別比上月末和上年同期低 1.3 個和 3 個百分點；5 月，1 年期 LPR為 3.85%，5 年期以上 LPR 為 4.65%。本次報價與上個月均保持不變。目前,LPR 已連續 13 個月不變。
財政部部長劉昆在經濟日報撰文提出：推動構建新發展格局，促進高質量發展，必須加快建立現代財稅體制；將完善和健全稅收制度體系，逐步提高直接稅比重，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。財政部聯合四部門召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
地方方面：
紹興、寧波、深圳、上海等十余個城市繼續加碼房地產市場相關政策，穩定市場預期。其中，成都、寧波發布熱點區域小區二手房交易參考價，穩定二手房市場預期；深圳發布《進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》；
上海發布房屋限購套數新規：即日起，在上海已取得房產證、已網簽備案、已取得新房入圍獲得認購資格等 3種情況，在購買二手房查詢名下套數中，均認定為購房套數。
同時，紹興、湖州等三四線城市從推行公證搖號銷售、增加住房用地和保障性住房的供應、加強房地聯動機制建設、加強資質售前售后管理、加強住房銷售市場管控等方面加碼，力促市場預期穩定。調控范圍亦進一步向三四線城市擴圍，政策內容更加細化。值得注意的是，深圳、廣州、杭州等城市部分銀行上調房貸利率。
2.房地產市場形勢總結
價格方面，整體來看，2021 年 1-5 百城新房和二手房價格總體穩中有升。根據百城價格指數，1-5 月，百城新建住宅價格累計上漲 1.34%，較去年同期擴大 0.60 個百分點，但仍處近五年同期低位；5 月百城新建住宅價格為 16006 元/平方米，環比上漲 0.34%，同比上漲 4.08%。二手住宅價格方面，1-5 月累計上漲 2.05%，較去年同期擴大 0.64 個百分點；5 月百城二手住宅價格為 15810 元/平方米，環比上漲 0.50%，同比上漲 3.64%。
市場供需方面，2021 年以來，房企快速調整策略，積極營銷搶收回款，熱點城市商品住宅新批上市面積創歷史同期新高。據初步估算，2021 年 1-5 月，20 個代表城市商品住宅月均供應面積約 1618 萬平方米，同比增幅近兩成，較 2019 年同期增長超一成，絕對規模創歷史同期新高。在重點城市供應持續走高的影響下，重點城市商品住宅成交保持一定活躍度。據初步估算，1-5 月商品住宅月均成交約 3649 萬平方米，在去年低基數影響下，同比增長 61.0%，與 2019 年同期相比，增幅近三成，絕對規模達近五年最高水平，在歷史同期中僅次于 2016 年。其中,5 月 50 城商品住宅成交面積在 4100 萬平方米左右，同比增長超兩成。
（二）中指企業研究研究主管孫小東：2021 年 5 月房企經營業績解讀
1.房企銷售情況
2021 年 1-5 月，TOP100 房企銷售額均值為 555.0 億元，增長率均值為 71.4%，2019 年同期為 407.1 億，2021 相比增長 36.3%。銷售額破千億房企 15 家，百億以上房企 118 家。其中，碧桂園超三千億，恒大、萬科、融創以及保利超兩千億。
分陣營來看，超級陣營（1000 億以上）以上陣營共 15 家，銷售額增長率均值為 54.6%；第一陣營（500-1000 億）陣營共 18 家，銷售額增長率均值為 63.3%；第二陣營（300-500 億）有 21 家企業，銷售額增長率均值為 68.5%；第三陣營（200-300 億）共 17 家企業，銷售額增長率均值為 70.9%；第四陣營共 29 家企業，銷售額增長率均值為 88.7%。
從門檻值看，TOP3 房企門檻值為 2842.4 億元，較上年增長 15.5%；TOP10 房企門檻值為 1260.0 億元，較上年增長 59.5%；TOP30 房企門檻值為 525.7 億元，較上年增長47.5%；TOP50 房企及 TOP100 房企門檻值分別為 353.8 億元、143.8 億元，同比分別增長 66.8和 94.4%。
2.房企合作情況
2021 年 5 月，房企廣泛開展企業間與政府間戰略合作，實現優勢互補。企業間，越秀地產與仁恒置地簽訂戰略合作協議，雙方將持續擴大在長三角與粵港澳大灣區多領域的合作力度；綠地酒店旅游集團與建設銀行就長租公寓經營、存量物業合作、房源改造升級、項目拓展、金融賦能等方面達成戰略合作。企業與政府間，金科股份與大連金普新區將在文化產業園、數字科技、城市綜合體、沿海國際社區等方面展開合作；融創中國與貴州省人民政府簽署戰略協議，雙方將就城市共建、產城融合，推動貴州特色文旅發展，引領優質經濟業態等方面開展深度合作；遠洋集團與長沙市天心區政府簽署戰略合作協議，雙方將共同發揮各自優勢，在城市更新、綜合開發等項目上探索合作機會；中國金茂與唐山市政府就唐山站西片區中央商務區與創智城開發建設項目簽署戰略協議。
3.房企融資情況
2021 年 5 月，債券發行總規模有所下降。5 月房地產信用債發行規模為 284.5 億元，相較于 4 月 660.4 億元大幅下降；5 月內地房企海外債發行規模為 257.1 億元，相較于 4 月 144.7 億元增長 77.67%。
從融資成本來看，信用債與海外債融資成本保持穩定。其中信用債平均利率為 4.15%，環比下降 0.15 個百分點；海外債平均利率為 6.17%，環比增加 0.27 個百分點。
4.房企拿地情況
1）2021 年 1-5 月，TOP100 企業拿地總額 13274 億元，拿地規模同比增長 14.3%。TOP100 門檻值為 29 億元，與去年同期相比有所下降，TOP100 企業招拍掛權益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 59.7%，比重有所上升。
2）50 家代表企業 5 月拿地額同比、環比雙雙上升。2021 年 5 月，50 家代表房企拿地總額同比增長 32.1%，增幅顯著，主要是由于 5 月北京、杭州、南京、蘇州等 11 個熱點一二線城市集中供地，拉高了總規模。可見，土拍“兩集中”政策對房企單月拿地額影響較大。
3）50 家代表房企招拍掛拿地權益金額占比有所下降但依舊高于去年同期。2021 年 1-5 月，50 家代表房企招拍掛權益金額占比均值為 80.8%，較 1-4 月有所下降，合作拿地力度有所增強，主要是 5 月土拍“兩集中”北京、杭州等城市中，房企合作拿地有所增加。但是，招拍掛拿地權益金額占比依舊高于 2020 年同期。
4）土拍“兩集中”，二線城市和長三角城市群占比上升顯著。從布局城市等級來看，50 家代表房企 2021 年 1-5 月在二線城市投資面積大幅上漲，主要是由于集中供地的 11城中有 9 城為二線城市，且土地市場較熱。受此集中供地影響，有 4 城均位于長三角城市群，帶動長三角城市群占比亦有所增加，另外，北京本月也集中供地，拉動京津冀城市群占比上升，“兩集中”政策對拿地區域影響不容小覷。
5）城市受“兩集中”政策影響明顯，22 城外溫州頗受房企關注。2021 年 1-5 月，50 家代表房企拿地面積 TOP10 城市中，9 城均為“兩集中”土拍城市，值得注意的是，溫州作為唯一一個 22 城以外城市，位列第 5 位，頗受房企關注。“兩集中”政策出臺后，部分企業轉戰熱點三四線城市，導致這部分城市土地市場明顯，溫州即為典型。
（三）中指土地高級分析師張曉飛：首批”兩集中”供地回顧及趨勢總結
1.土地市場概況
土地市場各類用地供求保持上漲，住宅用地供求小幅下降，地價延續上行態勢達到歷史新高。2021 年 5 月全國 300 城累計推出各類用地規劃建筑面積 8.1 億平米，同比去年基本持平，成交各類用地 7.1 億，明顯上漲 7.2%；其中住宅用地累計推出規劃建面 3.7 億㎡，成交 3.1 億平米，推出和成交均有下滑；成交樓面均價有明顯上漲，住宅用地平均樓面價6273 元/㎡，同比上漲 22.5%，單 5 月份的成交樓面均價 8647 元/㎡，達到歷史峰值，主要原因也是受到兩集中供地的結構性影響，大量一二線地塊在 5 月份集中出讓成交。
2.“兩集中”政策實施情況
截止 5 月 31 日“兩集中”供地要求下，長春、廣州、重慶（主城）、無錫、沈陽、杭州等 15 城進行了土拍，累計已有 535 宗土地成交入市，總建筑面積達 6327.3 萬平方米，成交總金額超過 7127.9 億元。其中廣州、杭州、南京、重慶規劃建面貢獻最高，各城市貢獻率均超過 10%；杭州、北京吸金能力最強，土地出讓金均超過 1000 元。另外，廣州、濟南、長春、青島分別有 6 宗、4 宗、2 宗和 1 宗土地流拍，天津、長春、福州、沈陽、南京分別在競拍前中止出讓，天津有 13 宗、長春 11 宗、福州 4 宗，沈陽 3 宗、1 宗土地。
6 月即將有蘇州、長沙、鄭州、合肥、成都、上海、武漢進行“兩集中”拍地。具體城市實施情況：
（1）杭州首批集中供地的 57 宗地全部成功出讓，總成交 1178.21億元，占 2020 年總金額的 50%左右。42 宗封頂地塊中 41 宗進入競自持，平均自持比例9%，創雙限政策實施以來新高，12 宗地塊競自持比例超過了 20%，競自持比例最高達到40%。
（2）北京首批集中供應 30 宗地塊，在地價設置上限，土拍規則嚴密，整體溢價率保持低水平，但整體土拍熱度仍較高。
（3）福州第一批次集中供地有 21 宗涉宅地塊成交，拍賣分兩天進行，5 月 12 日成交地塊 14 宗，13 日成交地塊 7 宗。最終成交收益 136.9
億元；本次土拍引來超 169 家競買人報名，報名數量創歷史新高。
（4）廈門集中供地出讓地塊非常少，出讓 5 宗，地塊體量僅 54.27 萬㎡，體量占 2020 年全年商住新房成交的23.2%，供地攬金 190 億元，地價 35823 元/㎡。（5）深圳集中供應 6 宗地塊，其中 4 塊為普通商品房住宅，2 宗為人才房用地，成交規劃建面 91 萬㎡，平均樓面均價 15212 元 /㎡，交易出讓金 139 億元。
（6）天津 5 月 14-15 日集中掛牌 58 宗住宅用地，出讓土地面積合計 401.61 萬㎡，規劃建筑面積 722.90 萬㎡，約占 2020 全年成交面積的 53%，起始總價合 567.59 億元。集中供地共成交 45 宗地，總成交金額達 498 億元，總建面約 542萬平方米，平均溢價率 11%。流拍地塊宗數最多的城市。
（7）南京第一批“兩集中”土拍，52 塊地除一塊終止出讓外，其余 51 塊涉宅地塊均成交，37 幅達最高限價、36 幅搖號決出競得人，總土地出讓金近 993 億。
（8）濟南本次出讓的 114 宗地塊中，6 宗地塊流拍，含 4 宗商住混合用地，最終住宅用地成交 73 宗，成交金額 228.8 億元，溢價率
12.2%。
（9）寧波首批集中出讓 29 宗住宅用地, 整體土拍市場熱度較高，多宗地塊溢價封頂。成交金額 358 億元，單價 11833 元/㎡，平均溢價率 25%。
對比各城市土拍規則的嚴厲程度，一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴厲程度較高，重慶、天津、長春、青島等城市相對較寬松。通過對 “兩集中”供地城市的土拍政策進行梳理，我們發現，北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策嚴厲程度較高，基本都實行“限地價+限房價+競自持/配建”的土地出讓規則。重慶、天津、長春、青島等城市土拍規則相對較為寬松，基本只有限地價或競自持/配建或無嚴格要求。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者；南京、重慶實行“一地一策”，對不同地塊差異化區分，設置了不同的競拍規則。
（四）中指調查運營總監吳建欽：5 月居民置業意愿調查成果分享
1.政策預期變化
樓市政策預期穩中趨緊：5 月，多個城市的房地產政策持續調控升級。本期調查有 37%的受訪者預期未來樓市政策將會更加趨緊，且有 46%的受訪者認為現有的調控政策也不會有放松的趨勢，政策預期整體與上月基本持平；
一線和長三角政策趨緊預期最強：一線城市超五成受訪者認為未來政策將趨緊，遠超其他能級城市；二線城市有 51%受訪者表示政策將持穩，為各能級城市最高。長三角有56%受訪者預期未來政策會趨緊，這與近期長三角樓市熱度過高有關。
2.房價預期變化
整體房價預期保持穩定：隨著前期政策收緊效果顯現，39%的受訪者對房價持上漲預期（前值為 40%），近五成的受訪者認為所在城市的房價將會保持平穩（前值為 44%），房價預期與上月基本持平；
一線和長三角區域房價看漲預期強烈：超六成受訪者認為一線城市房價會繼續上漲，遠超其他能級城市；長三角區域房價仍然是受訪者最看好的區域，近六成受訪者預期所在城市房價仍會上漲。
3.購房意愿變化
購房意愿整體攀升至最高值：5 月，有 54%的受訪者購房意愿強于上個月，該值已連續三個月保持上升趨勢，為調查以來的最高值。從全國商品房實際成交來看，2021 年 1- 4 月，銷售面積 5.0 億平米，同比增長 48.1%↑，較 2019 年同期增長 19.5%↑。
三四線購房意愿強度變化表現搶眼：在各能級城市中，一線、二線和縣城本月的購房意愿均與歷史最高值持平，而三四線的購房意愿強度達到調查以來最高值。三四線市場持續改善，中指百城價格顯示新房價格環比漲幅已連續三個月擴大。
珠三角、長三角、京津冀、長江中游、山東半島、中原地區購房意愿繼續增強，且多數區域達到了階段最高值。從實際市場來看，1-5 月，珠三角、長三角、山東半島、京津冀新房價格累計上漲位列全國前四，其中珠三角房價累計上漲居主要城市群首位。
4.入市節奏
5 月，購房者入市計劃時間大幅提升，有 40%的受訪者計劃在半年內買房，與上個月相比上漲 28 個百分比；1 年以內計劃置業時間出現明顯前移。主要是因為近期多個城市提升住房貸款利率、政策收緊預期增強、市場可選擇產品增加，置業者加快入市腳步。
5.結論及企業策略建議
結論 1：在政策預期、房價預期共同作用下，5 月居民置業意愿仍然較強且高于上月，預計短期市場成交仍將具備較強的韌勁；
結論 2：市場分化仍然是主旋律，①城市能級越高，消費者對未來房價的上漲預期越強，一二線城市仍然存在價格上行壓力；②區域分化明顯，長三角、珠三角地區居民預期房價下跌占比均未超過 10%；而京津冀、成渝、海西預期房價下跌占比均超過 15%；
結論 3：市場輪動效應顯著，受一二線城市行情影響，三四線城市近期整體市場行情持續改善，特別是長三角、珠三角的三四線城市市場活躍度較高，具備較大的市場潛力。
企業策略建議：①營銷端抓住本輪置業窗口期繼續加大推盤節奏；②投資端重點深耕長三角、珠三角等房價高支撐地區，但慎拿高價地。
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