2020年10月9日，《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網絡直播的形式進行，會議通過3房網、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產和金融機構的代表參與了會議交流。

會議議程主要包括：中指研究院市場研究總監曹晶晶分享三季度房地產市場變化與趨勢預判；中指研究院企業研究高級分析師張冉分享2020年1-9月房企銷售拿地解讀。

一、中指市場研究總監曹晶晶：三季度房地產市場變化與趨勢預判

1. 房地產市場調控政策

調控收緊是貫穿三季度房地產市場的關鍵詞，進入下半年，我國樓市調控方向較上半年發生了變化，中央多次召開房地產相關工作會議強調堅持“房住不炒”，因城施策，實施好房地產金融審慎管理制度，并在8.20重點房地產企業座談會上形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

從地方調控變化來看，參與7.24房地產工作座談會及8.26房地產工作會商會的城市中，地價、房價存在過熱跡象的熱點城市，調控均已陸續收緊。據統計，三季度共有十余個城市調控收緊穩定市場預期，其中政策在限購、限貸、限售等方面均有涉及，以保障剛需群體合理自住需求的釋放，部分城市從源頭入手，強化了土地市場管控。

三季度調控政策變化中，加強金融監管是中央調控房地產行業的主要著力點。9月14日，國務院政策例行吹風會上，央行副行長潘功勝就重點房地產企業資金監測和融資管理規則做出了官方的闡述：此規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分；旨在增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化；有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強自身的抗風險能力；充分考慮了企業和市場的實際情況，設計了科學合理的過渡期安排，未來將穩步推進。

2. 房地產市場形勢總結

據中指院監測，2020年1-9月百城新建住宅價格累計漲幅仍處近五年同期低位，三季度，百城新建住宅價格累計上漲1.18%，漲幅較二季度擴大0.08個百分點；9月百城新建住宅均價15643元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較8月收窄0.26個百分點，同比上漲3.26%。分線來看，1-9月一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯擴大，二線、三四線城市價格累計漲幅繼續收窄；單9月各線城市價格環比漲幅均有所回落。

市場成交方面，據初步估算，2020年1-9月月均成交面積約2820萬平方米，整體規模仍處近5年低位，但同比降幅已收窄至6%左右；三季度市場恢復節奏加快，整體成交規模創2017年以來季度最高水平，同比增長約10%；7-8月房企繼續積極推盤，淡季效應明顯弱化，成交面積同比繼續快速增長，9月調控持續收緊，需求釋放動力減弱，規模同比增幅明顯回落，且絕對規模不及7-8月高位，“金九”成色不足。分區域來看，核心城市調控加碼后，珠三角代表城市成交規模持續領先增長，長三角上行勢頭放緩。

供應方面，三季度房企推盤整體保持一定積極性，重點城市供應新批上市面積同環比均有小幅增長；其中7-8月淡季不淡，新批上市面積同比均增長，9月供應月底明顯發力，9.21-9.27重點城市新批上市面積突破近兩年周度最高紀錄。

節前房企積極取證為國慶黃金周推貨提供了有力保障，據中指研究院監測，2020年國慶黃金周（10.1-10.7）11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降一成左右，整體規模與2018年同期基本持平，在政策環境趨緊的背景下重點城市市場銷售行情相對平穩。重點城市來看，廣州、北京成交面積較前兩年同期明顯上行，拉動一線代表城市整體增長；福州、溫州同比增幅突出，但高體量城市武漢、蘇州同比均下降三成以上，拖累二線代表城市同比有所下降；三線代表城市中，東莞等地成交面積大幅上行。

從土地市場來看，在財政收入壓力影響下，政府積極推地，9月300城宅地供應規模環比回升，成交規模同環比均增長，地價和溢價率整體仍位于較高水平。分線來看，9月一線城市宅地成交量同比出現近7個月來首次下降，二線城市成交規模同比增長，三四線城市供求規模同比均小幅增長。

3. 市場趨勢預判

政策端，在市場熱度較高的城市調控陸續收緊之后，隨著需求理性的逐步回歸，政策繼續大幅收緊的空間有限，四季度預計行業政策將保持相對穩定的局面。銷售端，在調控收緊后需求理性回歸的背景下，房企普遍積極推盤搶收回款，預計供應的改善或將繼續支撐成交量維持一定規模，但考慮到中央及熱點城市將繼續堅持嚴格調控導向，且秋冬仍存局部疫情反復的可能，四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。房企投資方面，隨著行業資金壓力的逐步顯現，土地市場或將回歸理性。但資金相對充裕的房企在政府推地較多情況下，仍將保持積極拿地，更加偏好主流城市的優質項目。

二、中指企業研究高級分析師張冉：2020年1-9月房企銷售拿地解讀

1. 房企銷售情況

1）1-9月，TOP100房企銷售額均值為864.6億元，增長率均值為7.6%；其中銷售額超千億房企21家，較去年同期增加1家；超百億房企137家。分陣營來看，1000億以上房企銷售額均值為2421.4億元，增長率均值為8.6%，500-1000億、200-500億銷售額均值分別為701.3億元、274億元，增長率均值分別為9.7%、6.4%，100-200億房企銷售額均值為147.1億元，增長率均值為1.4%，50-100億房企銷售額均值78.7億元，增長率均值為-12.7%。單月來看，9月TOP100房企銷售額同比增長率均值為24.1%。

2）從銷售目標完成率來看，1-9月，20家代表房企銷售目標完成率均值為72.0%。13家房企銷售目標完成率在70%以上，其中，佳兆業集團銷售目標完成率達85.9%；中國恒大、中國金茂銷售目標完成率分別為81.9%、80.9%。招商蛇口、弘陽地產、越秀地產等房企的銷售目標完成率均在75%以上，完成全年目標可期。

2. 房企融資情況

從資金來看，1-9月，房地產行業信用債發行總規模5076億元，同比增長18.7%，海外債發行規模3596億元，同比下降17.9%。9月，房地產行業信用債發行規模604億元，同比增長63.3%，環比下降12.5%，海外債發行規模272億元，同比和環比分別下降7.3%、39.6%。從成本來看，1-9月，房地產行業信用債平均利率為4.50%，同比下降0.86個百分點，海外債平均利率為8.11%，同比下降0.58個百分點；9月，信用債平均利率4.86%，同比下降0.63個百分點，海外債平均利率8.88%，同比增長1.32個百分點，環比增長1.79個百分點。

3. 房企拿地情況

1）1-9月TOP100企業拿地總額23796億元，同比增長9.2%。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.1%。50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。

2）從拿地強度來看，1-9月，房企拿地強度同比微增，50家代表房企拿地銷售比均值為38%，較上年同期微升0.4個百分點。前10房企拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降4.5個百分點至31.2%；TOP11-20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分點至49.2%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長6.6個百分點至42%；TOP31-50房企拿地銷售比明顯低于平均值，同比下降3個百分點至33.5%。

3）從招拍掛市場來看，房企合作拿地權益金額占比微升。1-9月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為81.8%，較上年同期增長了1.6個百分點。其中TOP11-20和TOP31-50陣營企業權益金額占比均出現顯著上升，TOP21-30陣營企業同比微升0.6個百分點，企業在招拍掛市場的合作力度減��；TOP10陣營企業在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權益金額占比同比下降1.4個百分點。

4）從拿地城市等級來看，1-9月，二線城市仍是房企布局重點。50家代表房企二線城市拿地占比為52.6%，三四線為42.8%，一線占比為4.6%。從拿地區域來看，城市群以長三角熱度最高，占比為25.7%，長江中游和粵港澳大灣區緊隨其后，占比分別為11.8%和8.9%。

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