克而瑞2019年上半年昆明樓市總結及預判

云南房網2019年07月15日 11:39

克而瑞觀點：昆明樓市堅持調控不放松，樓市供求平穩，市場表現穩中微漲，土地市場競爭激烈。下半年，大量的新盤入市必定造成激烈的量價競爭，開發商會加大營銷力度，保證成交量，同時，下半年面對競爭，房企未來會更多地審視客戶需求，更多地從客戶需求出發，找到自身的產品定位，提升產品力和產品附加值。

宏觀環境-昆明政策

昆明積極堅持房住不炒，嚴控房價上漲，監管控制資金流向，昆明政策環境趨穩，控價保量，平穩發展；土地市場火熱，供地節奏較快，開發商拿地積極。

土地市場

2019年上半年政府供地節奏高于同期，政府供地節奏出現提前與加快趨勢，下半年預計供地穩中有進，大批土地集中放量。

據本機構統計，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應商住辦土地共164宗，擬出讓占地面積共計492.54萬平米，建筑面積1634.61萬方，較去年上半年同期上漲110.30%。政府供地節奏出現提前與加快趨勢。

2019年上半年土地成交面積高于同期，政府供地節奏加快，上半年官渡、西山、呈貢大批土地集中入市，下半年預計7-8月出現土地成交高峰。

據本機構統計，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應商住辦土地共120宗，擬出讓占地面積共計361.75萬平米，建筑面積1156.49㎡，較去年同期上漲44.02%。政府供地節奏加快促成成交量上升。

昆明土地市場在2017年以前供應規模縮減，土地成交量處于低位，而2017年后開始擴大土地供應以后，賣地速度明顯高于賣房速度，城市中長期供應充足。從19年上半年來看，賣地、賣房速度差距拉大；整體賣地速度高于賣房速度。

據本機構統計，2019年上半年，昆明土地出讓面積是商品房成交面積的2倍，整體土地出讓速度較快，同比過往幾年同期， 2019年上半年為歷史最高水平。

土地市場成交結構以純住宅用地為主導，目前主流市場土地調規多為商改住，純住宅用地成交占比越來越高，溢價率方面商辦用地溢價率最高。

土地成交結構對比發現，純住宅用地占比最高，其次商辦用地、綜合用地、商住用地；在市場大環境下，商業板塊去化趨弱，周期拉長，土地價值難以實現，政府對擬出讓土地大量調規，大量增加住宅比例，純住宅用地比例越來越高是大勢所趨。2019年上半年，地成交結構中，純住宅用地占比最高，商住用地占比最低；溢價率方面，商辦用地溢價率最高，溢價率達24.5%。