克而瑞2019年上半年昆明樓市總結及預判

云南房網2019年07月15日 11:39

主城樓市

物業市場-商品房市場供求存走勢

市場供求：2019年上半年昆明商品房市場供應逐步加大，相較往年同期供略大于求，價格小幅上漲，但環比價格有所回落，月度去化穩定。

2019年上半年商品房市場供應607.32萬方，同比上升41.54%，市場供應潛力較強；成交量達575.81萬方，同比增長13.51 %，需求釋放；成交均價約12817元/平方米，同比增長 2.02%；同比較去年同期均價呈現上漲，在限購政策調控下，價格趨穩；存量1339萬方，受限售政策影響，去化周期縮短至11個月。

分類產品-整體對比

分類產品對比：2019年上半年各類產品供應充足，商品住宅供求相對平衡，其中公寓、車位、商業、辦公產品仍然以去庫存為主。整體：2019年上半年新增供應住宅占73%，公寓15%，商業11%，辦公1%；成交住宅占79%，公寓9%，商業4%，辦公8%；

住宅：19年上半年成交規模為18年同期的111%，均價同比上漲7%；

公寓：主要為LOFT公寓和SOHO公寓，成交規模為18年同期的165%，成交量趨于上升，均價同比上漲7%；

商業：19年上半年商業供應稍弱，成交規模為18年同期的73%，均價持平，市場仍以去庫存為主；

辦公：寫字樓市場緩慢上行，成交為18年同期規模的133%，價格下滑39%，市場以去存量為主。

物業市場-商品住宅市場供求存走勢

商品住宅市場：商品住宅連續供不應求，價格逐年攀升，2018年下半年開始大量供應，到達高點后持續盤整。 2019年供應持續增加，價格小幅上漲，市場進入上行期，隨著高改項目和剛需項目相繼入市，預計后期房價穩中微漲。

19年上半年商品住宅場供應445.85萬方，同比增長40.56%；成交454.20萬方，同比上漲11.27%；成交均價13713元/平方米，同比增長7.20% ；較去年同期相比均價上揚；在市場相對寬松背景下，市場良好。存量553萬方，去化周期維持在7個月。

物業市場-商品住宅分區情況

商品住宅分區：官渡區項目最多，從成交量價看2019年上半年大多區域均有不同幅度的上漲。

2019年上半年昆明主城官渡區普通住宅官渡區成交占比最大，多達36%；

其次分別為盤龍區、呈貢區、西山區和五華區，成交占比均在12%以上。

物業市場-商品住宅存量及銷售率

存量及銷售率：2019年上半年市場持續去化，年中放量沖刺，持續去化，存量增加，整體銷售率上浮。

物業市場-商品住宅開盤

住宅開盤：2019年上半年，推盤節奏節點性較強，供應充足，漲幅明顯。

2019年上半年昆明主城商品住宅共計推盤56次，推出10853套房源，去化率74%。推出體量合計131.78萬方，成交 97.13萬方；改善需求放量，房企年中業績沖刺、加快推盤節奏，漲幅明顯；但結合政府調控目標來看，穩定是雙向調節，預計后期價格維穩。

住宅開盤：官渡區開盤供需和盤龍區去化率居首位，去化率率而言，官渡區僅次于盤龍區。

2019年上半年昆明主城商品推盤中，官渡區開盤量、成交量位居五區第一，盤龍區位居第二，盤龍區因區位優勢，且核心板塊如盤龍區中心板塊、北市板塊、世博板塊、盤龍區東市板塊等均多盤在售，且多項目開盤認購率最高，盤龍區開盤去化率達79%。未來隨著官渡區多個板塊項目入市，以及呈貢多個項目入市，供需及認購率均會再上一層樓。