2013昆明土地成交報告：成交面積同比增16% 價跌10.9%

云南房網2014年01月09日 08:06

年末，在經歷過“金九銀十”以后，昆明樓市“暖冬”出現，11月份的商品房成交量及成交套數均創年內新高，而11月的土地交易市場也迎來短暫升溫，千余畝供地創下半年最高。2013年10月土地供應量768.4畝，11月供地1636.99畝，12月供地629.35畝，在經歷過近6個月的供地“低溫”之后，升溫跡象是很明顯的了，但是，與2012年11月供地達2210畝、12月達3782畝成交金額達102億元比較，2013年的土地市場，“翹尾”行情并不明顯。

2013年昆明的土地市場年初火爆、年均低溫、年末回暖，供地潮主要集中在年初及年末，年初的大放量雖然給樓市服下一劑興奮，但在整年度來說，政府部分的惜地情節很嚴重，拿地企業的態度十分謹慎，雖然年度成交面積同比增長了15.5%，但是成交均價同比下降10.6%也是存在事實，綜合來看，2013年最終供地及土地成交狀況并不如業內人士一早預料的樂觀。

2014年，新一輪樓市調控將執行，增加土地供應減少“地王”現象是被看好的抑房價的“有效”政策之一，按照設想，2014年土地市場供應量將有所增加，“底價成交”可能還是高頻詞匯。目前，從1月昆明主城及呈貢新區四千余畝供地量可以看出土地市場正在開閘。

主城惜地情節顯低溫是常態

據昆明市國土資源局消息稱，2013年昆明市國有建設用地供應總量將控制在2308.29公頃以內，不低于昆明市過去5年年均實際供應量1828.67公頃。按照最低供應量計算，今年昆明土地市場應供地1828.67公頃，約為27430.05畝。據云南房網統計，2013年昆明主城及呈貢總供地量約20529.07畝，主城區及呈貢新區實際供地僅占全年最低供地計劃的74.84%。

在2012年“暖冬”和“翹尾”雙局面的影響之下，2013年昆明土地市場的開篇極其風光，12348畝巨量土地暴強供應，10608.95畝成交量達2012年全年土地成交量的66%左右；同時，國內一線房企在昆動作頻頻——中海、招商、龍湖、綠地紛紛拿地。2月，受春節影響，供地量驟減，83.89畝土地供應量創30個月以來新低，土地市場迎來極寒低溫。3月，節假日后政府推地情緒回復，企業拿地積極性也提高，2185.13畝土地搶在“國五條”之前出讓。

3月底，“國五條”細則落地昆明，在持續緊繃的調控下，樓市依舊炙手可熱，商品房成交金額與成交均價均直線上揚，與此相反，土地市場供應及成交大幅縮水，4、5兩月總供地1086.76畝，成交約993.55畝，總成交價18.74億元。

6月，最難熬“錢荒”來襲，銀行資金儲備不足。業內人士分析指出，倘若政府不救“錢荒”，今后一段時間，內地流動性寬松的情形將出現逆轉，眾多房企的銀行貸款融資也將告急。下半年，土地市場預計轉冷，也不排除各房企降低房價以回籠資金。源于此，房企對市場持有觀望情緒，政府部門也對土地供應進行縮減，自6月份874.69畝土地入市之后，7、8、9三月，昆明供地948.81畝，是繼2月份供地83.93畝之后的一個至寒區。

10月，昆明計劃供地768.4畝，土地市場有升溫跡象，11月份昆明計劃供地1636.99畝，創下半年供地量新高，年末“翹尾”似乎可以期待。到12月份629.35畝土地供應量僅是11月份供應量的38%，供應量驟減讓“翹尾”行情難出現，2013年的蛇尾至多就搖晃一兩下。

國內大鱷入滇忙交易市場頻繁拿地

2013年，對于昆滇樓市來說，“大鱷入滇”是鮮明特色。自年初開始，綠地、招商、龍湖等國內一線房企在樓市一級市場上就開始作為，這對于本土中小房企來說是一個不小的挑戰。

2013年開局，昆明土地市場除開閘放量以外，入戶大鱷是土地交易的點睛之筆。僅1月份就有3家地產大鱷落地——1月7日，中海城投、招商城投分別在環湖東路半島拿地，1月23日，綠地控股集團、龍湖地產分別在昆明主城區拿地。另外，FirstLilydaleInvestmentsLimited拿地經開區新加坡工業園區，成為在昆明拿地的為數不多的外籍公司。

4月，中國長江三峽集團一舉拿下北部山水新區427.24畝土地，成交價13.55億元，成交單價317萬元/畝，欲建“三峽集團總部項目”。

6月，綠地集團繼1月拿地之后，再度出手昆明土地市場。6月6日，綠地集團拿下草海片區福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，溢價67萬元，并制造11054元/平米的昆明最高樓面價。6月8日，綠地集團以4.8638億元的交易底價，拿下同樣位于草海片區福海街道辦事處三宗總面積為59.45畝的商務金融用地。

9月，萬科首次昆明拿地，以10億元底價拿下官渡區矣六街道辦319.6畝土地。此前，萬科主要以收購兼合伙開發的形式進入昆明樓市，9月11日，萬科第二次亮相昆明土地交易中心且拿地成功，繼金域緹香、白沙潤園、萬科學府、金域國際、萬科云上城5城之后萬科第六城在建。萬科10億元拿地，土地成交單價313萬元/畝。

2013年供地結構分析

2013年，昆明純城鎮住宅用地供地149宗，共計9605.12畝，占總供地量的46.7%，純商務金融用地供地105宗，共計4145.86畝，占總供地量的20.2%，工業用地供地53宗，面積約為1663.79畝，占總供地量的8.1%，商住混用（城鎮住宅用地兼商務金融用地）供地13宗，約合792畝，占總供地量3.9%。其他用地，涵蓋科教用地、住宿餐飲用地、文體娛樂用地、醫衛慈善用地、街巷用地等共計4355.51畝，占總供地量的21.2%。