2012年昆明二手房年報：二手住宅成交均價7769元/平租房均價19元/平

云南房網2013年01月18日 14:44

2011年的一紙限購令，讓樓市進入了史無前例的霜凍期，原本居高不下的房價也因霜凍期的到來而有所下降。而進入2012年，昆明樓市在春節前夕1月15日金尚俊園打響低價入市第一槍后，昆明樓市就陷入一個“低價入市”、大打價格戰的局面，各樓盤暗戰的暗戰，如江湖一般洶涌澎湃。這樣的局面一直持續到4月就速速扭轉。接下來的5到8月，昆明樓市無論是成交量還是成交面積上，都出現了節節攀升甚至不斷刷新紀錄的態勢，尤其是成交面積的連續4個月上漲，更是讓昆明樓市出現了淡季不淡的現象。到了傳統的金九銀十，昆明樓市卻因成色不足，而出現“旺季不旺”的情況。好在進入11月份之后，昆明樓市土地供應出現高潮，大量的土地出讓，給了房地產市場足夠的信心，而開發商每個周末連綿不斷的營銷活動，讓2012年最后時刻，上演了“逆襲”。

二手房市場波動雖不如一手房那么大，但2012年的昆明樓市關乎二手房的事件卻不少。2012年3月7日云南房網以《西市震撼降價春城慧谷600多套房中介低價賣》的報道揭開了2012年昆明樓市多個在售項目變相降價的幕布。到了5月，有關昆明二手房的新聞話題更是接連不斷，從官方回應昆明二手房個稅無調整到中原進軍昆明二手房市場，從昆明地產經紀“0.4傭金時代”來臨到昆明房產中介出現包裝修包出租“變異體”，再到云南房網報道的昆明二手非住宅交易被課重稅部分住宅受株連，最后到昆明二手房產交易稅收評估征管系統5月31日起試運行，無一不是關乎昆明二手房的。6月，榮城成立海外投資部的消息被曝光。10月，昆明二手房市場開始動作頻頻，榮城地產成立代理中心以及10月16日昆明中原華龍人家與南亞風情第一城兩家二手中介分行同時開業，讓我們看到了昆明樓市一二手聯動轉型后的新方向。而榮城、中原的策略相反的是昆明裕興不動產不堪重負至50多家門店歇業以及昆明市場上三成以上的中介關門大吉，上演的正是樓市中“快魚吃慢魚”、“大魚吃小魚”“優勝劣汰”的大戲。

綜合來看，2012年昆明二手房較往年整體走勢平穩，二手住房成交均價7769.31元/平米，具體到每個片區單月的成交均價來看，多個片區的成交均價波動大，大部分片區單月的成交均價在7000——9000元/平米之間。二手租房成交均價19.54元/平米，以18——28元/平米的月成交租價為主，新亞洲片租金最低，年平均租金價格不足15元，金星片、新迎片、金色片、關上片、金碧片、吳井片、翠湖片等片區租金較高，均在20元/平米以上。西市區二手住房、租房均價最低，北市區二手住房、租房均價均高于南市區。

2012年昆明樓市二手租、住房每月均價統計表

二手住宅成交均價7769.31元/平米多個片區均價出現波動

據云南房網統計數據顯示，2012年昆明二手住房每月成交均價較往年來看，是比較穩定的一年，每月的成交均價無超過8000元/平米的情況，成交均價在7580.88——7962.68平米之間，以7600——7800元/平米的月成交價居多，翠湖片、廣福片、吳井片、金色片、鉑金片等5個片區的成交均價最高，均在8000元/平米以上，高新片、新亞洲片、新模片、梁源片、關上片等5個片區均價在7500元/平米以內，全年平均成交均價為7769.31元/平米。

雖然2012年昆明每月成交均價都較為穩定，但具體每個片區單月的成交均價來看，多數片區均價波動是較大的。據云南房網統計數據顯示，在榮城地產納入成交均價統計的20個片區（包括新亞洲片、關上片、金碧片、高新片、紅塔片、新模片、金色片、梁源片、金源片、世紀新模片、怡園片、陽光片、銀河片、佳湖片、吳井片、新迎片、廣福片、金星片、鉑金片、翠湖片）中，除了梁源片和紅塔片兩個片區的每月成交均均價相對穩定外，其余18個片區的均價都出現了不同程度的波動。其中新模片、怡園片、金源片、世紀新模片等4個片區的價格波動相對較小：新模片除了2012年5月的成交均價為6773.32元/平米以外，其余片區的均價均在7000——7500元/平米之間；怡園片2月的成交均價為8063.442元/平米，12月的成交均價為8064.18元/平米，其余月份均價波動不大；金源片9月的成交均價8496.53元/平米，10月成交均價8011.01元/平米，其余月份的波動不大，都在7300——7800元/平米之間；世紀新模片6月的成交均價為8417.04元/平米，9月的成交均較為8447.55元/平米，其余月份的成交均價波動不大。

余下的14個片區成交均價波動均不規律，其中金碧片的波動最大，金碧片年初的波動較大，1月該片區的成交均價為6417.21元/平米，2月成交則漲至8549.651元/平米，每平米上漲2132.441平米，為年內單月均價上漲最多的片區，3月成交均價繼續保持“8”字頭，4、5月的成交均價在7700元/平米左右，6月金碧片的成交均價再次回到“8”字頭，為8334.79元/平米，而7、8、9月份的均價分別為7743元/平米、7322.4元/平米、7593.71元/平米，10月該片區的成交均價漲至8747.22元/平米，較9月每平米上漲1153.51元，11月均價繼續攀升，11月的成交均價為9568.92元/平米，較10月每平米上漲821.70元/平米，而12月的成交均價又降至8029.98元/平米，較11月每平米下跌1438.94元，為2012年波動最大的一個片區。

高新片1、2月的成交均價均為“6”字頭，3月漲至7069.71元/平米，4月降至6522.09元/平米，5月又漲至7316元/平米，6、7月降至“6”字頭，8、9、10月保持在7000元/平米左右，到了11月成交均價回歸6983.58元/平米，而12月又漲至7166.04元/平米，總體來看雖然高新區的均價波動厲害，但漲跌價的幅度都不大。

2012二手住房上半年各片均價統計表

新亞洲片的成交均價與高新片相似，新亞洲片1月數據缺失，2月成交均價6922.39元/平米，3、4月的成交均價在7700元/平米，5、6月成交均價降至“6”字頭，7、8、9、10、11新亞洲片均價位置在7300——7950元/平米之間，到了12月成交均價又降至6134.61元/平米，較11月7590.79元/平米的成交均價，每平米下跌1456.18元。