至祥置業(yè)（昆明）研究中心也表示，順城是昆明核心區(qū)的第一個綜合性項目，無論住宅、商業(yè)還是商務(wù)它都占據(jù)著其他項目無法比擬的區(qū)位，順城的推出和運(yùn)營標(biāo)志著昆明核心商圈價值的進(jìn)一步提升。其綜合性商業(yè)部分引入了王府井百貨，并且將大量國際知名品牌帶進(jìn)了昆明，這些都是值得肯定的。但由于商業(yè)人流動線設(shè)置的不盡合理，項目整體的商業(yè)氛圍尚未得到有效提升，整體成熟可能還需要一個較長的養(yǎng)商期。

至祥置業(yè)（昆明）研究中心表示，未來昆明的城中村改造，將會催生大量的城市綜合體建筑，但昆明究竟能夠承載多少的綜合體，項目所處的地段、交通、商圈的現(xiàn)有條件適不適合開發(fā)城市綜合體以及開發(fā)商是否具有資金實力和相應(yīng)的管理團(tuán)隊都是需要重點(diǎn)關(guān)注的問題，在涉足綜合體項目開發(fā)前，開發(fā)商們最好仔細(xì)考量。

此外，鑒于目前昆明商業(yè)的現(xiàn)狀，至祥置業(yè)（昆明）研究中心建議，未來開發(fā)昆明城市綜合體還可以從高端酒店的打造以及成熟商業(yè)氛圍的營造兩方面發(fā)力。

記者點(diǎn)評：從目前的情況看，順城綜合體可以說是代表了昆明城市綜合體的最高水平，但它未來的運(yùn)營、管理之路還很長。

經(jīng)驗之談

能進(jìn)行定制性開發(fā)是最好的開發(fā)模式

黃世明（賽倫地產(chǎn)企劃部經(jīng)理）

從前期運(yùn)作上看，開發(fā)商一是要有清晰的判斷能力，尋找到區(qū)位、物業(yè)與商家、市場的結(jié)合點(diǎn)，找準(zhǔn)定位。另外招商過程很重要，通常能在項目運(yùn)作初期能夠招到商家，并進(jìn)行定制性的開發(fā)是最好的。但在前期運(yùn)作過程中也很難完成全部的招商工作。對除了主力店外商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計要充分考慮物業(yè)的通用性原則，尊重商業(yè)的規(guī)律，盡量滿足入駐商家對物業(yè)條件的需求。以餐飲為例，它對物業(yè)條件的要求比較高，層高如何、是否有水電煤氣等配套、有沒有配置隔油層，這些在前期規(guī)劃的時候就要有充分的考慮。

這個過程中，還有一點(diǎn)需要提醒，那就是定位確定好后不宜隨意改動，否則這將給項目招商、運(yùn)營等帶來很大的困難。

二是要有較強(qiáng)的資金實力，以保證前期招商、規(guī)劃設(shè)計甚至是運(yùn)營初期等的順利推進(jìn)。

商業(yè)運(yùn)營講究系統(tǒng)化的、精細(xì)化的管理，是一項持續(xù)性的經(jīng)營活動。完成前期招商后，進(jìn)入正式運(yùn)營后則可能根據(jù)實際情況進(jìn)行一些調(diào)整。

比如，商業(yè)業(yè)態(tài)的布局是相對動態(tài)的。在原有整體業(yè)態(tài)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，會根據(jù)項目和入住商家的運(yùn)營情況進(jìn)行調(diào)整，什么樣的商家能夠給運(yùn)營商帶來最高的收益、什么樣的商家對整個商業(yè)體的支撐力度大、哪些商家集合在一起能發(fā)揮引導(dǎo)習(xí)慣性消費(fèi)的作用等問題都需要詳細(xì)考慮，在管理上也有很多講究。除了常規(guī)的硬件管理，還涉及對商場管理、商場環(huán)境以及物業(yè)管理等多個方面。

總之，一切應(yīng)該以有利于物業(yè)的運(yùn)營為出發(fā)點(diǎn)，以符合商業(yè)規(guī)律為原則，為消費(fèi)者提供最佳的購物環(huán)境為目標(biāo)。

后來者

昆明城市綜合體樓盤陸續(xù)推出成功運(yùn)營項目少

順城的閃亮登場，南亞風(fēng)情·第壹城的火熱開盤，志遠(yuǎn)城市綜合體的新高度……短短一兩年時間，昆明城市綜合體突然間邁上了蓬勃發(fā)展的新階段，十幾個城市綜合體樓盤一齊擠上了昆明樓市的擂臺，要么已經(jīng)公開發(fā)售，要么計劃推售，又或者對外宣布新高度，儼然成為昆明樓市最受關(guān)注的一類產(chǎn)品。

事實上，在真正的城市綜合體項目之外，昆明房地產(chǎn)市場也充斥著大量“偽城市綜合體”樓盤，它們的特征是：在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃所謂的社區(qū)底商以及可兼做寫字樓和居家之用的住宅物業(yè)，幾棟住宅加一個裙樓商業(yè)的簡單組合，就對外宣稱是城市綜合體。

從目前昆明樓市綜合體樓盤的進(jìn)展情況看，除了順城外，目前進(jìn)展最快的就是南亞風(fēng)情·第壹城了。本月，南亞風(fēng)情·第壹城首棟30層住宅實現(xiàn)封頂斷水。上月，項目寫字樓南亞第壹國際C座開盤即售罄。另據(jù)了解，到目前為止，已有八大主力店、12大次主力店以及100多個國際品牌簽約入駐南亞風(fēng)情·第壹城，項目招商工作推進(jìn)順利。

總結(jié)昆明內(nèi)外城市綜合體項目的成功，除了開發(fā)商本身的資金實力和資源優(yōu)勢外，項目前期定位是否準(zhǔn)確、招商是否順利推進(jìn)以及建筑單體的規(guī)劃設(shè)計是否合理等因素是衡量城市綜合體樓盤運(yùn)營成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。在這些要素之外，能否最大限度地挖掘出項目的特色，走上特色化的運(yùn)營路子，是綜合體樓盤需要仔細(xì)考量的又一重要因素。

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