2009年房地產政策導向

至祥研究中心2009年09月02日 13:25

（二）、月度分析

1）1-4月：重在強調，貫徹，落實
2009年1-4月，關于房地產的宏觀調控政策較少，政策基本處于觀望期。這段時間的重點政策，主要是對先前已出臺政策的強調、貫徹和落實。財政部、國家稅務總局1月的發文，主要是進一步強調去年年底廢止《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》的政策，有利于外資資本流動，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿，后來的項目資本金比例下調也在某種意義上為外資松閘。兩會上政府報告提出促進房地產市場健康發展，相關政策重點也基本上是對此前出臺政策的強調。不過，兩會要求的推進房地產稅制改革的意見，在5月的得到相關政策文件的響應。此后，央行、銀監會從信貸方面提出對房地產市場健康發展的支持，體現得也恰是中央政府3月政府報告的政策意旨。
4月住房和城鄉建設部和監察部發布的《關于對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》，發出了政府在行業調整期加快整頓的信號，也透視出中央決策層在特殊時期維持市場秩序的強烈意愿。

2）5-6月：新政組合拳值得關注
《土地增值稅清算管理規程》、《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》、物業稅研究開征、《物權法》司法解釋以及國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》等一系列政策連續出臺，讓市場感到突然的同時對政府意圖猜測紛紛。
從五、六月的政策組合拳來看，政府有意解決歷史遺留問題，以有利于房地產市場平穩發展，抑制房價過快上漲，同時增加財政收入。而對于項目資本金比例的下降來說將刺激新開工面積持續增加，同時有助于土地市場的持續復蘇。

（三）、重點政策解讀

1）《土地增值稅清算管理規程》
《土地增值稅清算管理規程》作為一項技術性文件下發，目的是為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，以利于規范土地增值稅清算工作。對于土地增值稅清算，若執行力度較大，則對未來企業現金流造成影響，或將加快行業調整。尤其需要指出的是，本次新文件對核定征收進行了規范，雖然核定征收的條件未變，但是取消了“按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅”這一規定，而同時卻未具體規定征收率。以此推斷，國土部門可能是把這個權限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業恢復時期作出一定的讓步。

2）《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》
保障性安居用地的落實，是中央政府在“民生”政策執行年所需要關注的重點�！蛾P于切實落實保障性安居工程用地的通知》出臺，也在警醒行業參與者，保障性住房的推出定然會與行業的整體發展密切相關。

3）物權法
最高人民法院公布《物權法》兩部司法解釋，就車位車庫糾紛、住改商糾紛處理等熱點問題從法律角度給出了處理意見�！段餀喾ā芬幎ㄐ^車位車庫“應當首先滿足業主的需要”；而對于“住改商”，物權法規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意�！弊罡叻ㄔ侯C布《物權法》的司法解釋，也是從“民生”概念出發，對普通業主權利的一種強調。

4）物業稅規定
物業稅開征的研究，是近年來市場持續的懸而未決的問題，雖然尚存在很多待解的難題，因此市場爭議頗多。不過，此次對于物業稅的破題——國務院發文后，6月財政部也對研究開征物業稅做出了一定程度的表態，表明決策層已經開始下決心解決這一問題了。
由于物業稅是在持有環節征稅，若其開征，則會降低購房者的投資回報預期，有利于抑制房價的過度增長。同時，物業稅開征對于目前的土地出讓制度會形成很大壓力，未來土地出讓金的額度有望降低，進而對于土地財政的理性發展有一定幫助，然而，恰是由于物業稅開征的難度和爭議較大，且尚處研究階段，短期內對房地產市場的實際影響還是有限。
在物業稅研究開征消息發布之后不久，國務院又決定大比例下調普通商品住房項目最低資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調15個百分點以后，已經恢復到1996年的水平。此次下調，表現出政府對房地產市場的支持意愿，從一個側面也說明，政府對于房地產市場依然存在著不穩定的擔憂。此次資本金下調比例的區別對待，也表明了政府“重民生”的房地產調控思路。資本金比例下調，降低了貸款門檻，對于開發商而言是一種信心激勵。不過，基于目前潛存的樓市風險，銀行對于風險把控更加嚴厲，此次資本金下調的短期效應恐不樂觀，長期來看或將有助于優質房企的進一步擴張。

5）小產權房規定
“小產權房”是房地產行業發展過程中呈現的一個爭議廣泛且復雜的問題。由于市場上存在眾多的“小產權房”，有關該方面的政策及市場動態也頗受市場關注。恰是在此背景下，作為全國改革先鋒的深圳市5月下旬頒發了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，讓市場似乎看到“小產權”轉正的希望。而此次國土部專門會議澄清“小產權房轉正”誤解，表明了中央政府對小產權房一貫的打壓態度。
此次國土部的緊急通報，將較為迅速地冷卻市場對于未來“小產權房”轉正的心理預期，對于一些小產權房項目的打擊將非常大。不過，對于市場上數目龐大的小產權住宅，未來還有待尋找合適的政策解決途徑。

6）多地90/70政策低調退出將戶型權交還市場
北京：北京今年1月出臺的“15條政策”的第11條規定：“對商品住房項目，在全市總量平衡的前提下，根據市場需求確定套型面積和比例�！�
上海：上海一開發商透露，上海寶山區規劃局高層曾經在6月舉行的一次寶山區土地推薦會上表示，未來“90/70”政策在操作上將被淡化。
蘭州：蘭州2月出臺的“16條政策”規定：“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平方米以下比例達到總面積70%以上的規定暫時調整為50%以上�！�
南京：去年底，南京市發布房地產調控意見，“鼓勵根據市場需求調整規劃設計”，開發商可以申請修改套型比例，意味著將“90/70政策”全面放開。