游戲規則改了，玩游戲的人卻沒了

兩天前（10月15日），2024版《昆明市城鄉規劃管理技術規定》（以下稱《規定》）就開始施行了。這一版《規定》對執行才兩年的2022版《規定》做了比較大的修訂，具體內容早已公開，在此不再引用，大致說來就是放寬管控，給房地產企業更大發揮空間。

比如道路紅線退讓減半，對住宅建筑高低和面寬的控制放松，建筑面寬陽臺設置更加靈活而且放寬計容條件，車位、公共配套也適當減少，總共修改的地方有18處，涉及范圍很廣。

《昆明市城鄉規劃管理技術規定》（2024版）已從10月15日起施行

打個比方，“城鄉規劃管理技術規定”相當于昆明城市建設、房地產開發的關鍵“游戲規則”，如今“游戲規則”改了，改動還比較大，但也有人評論說，2024版《昆明市城鄉規劃管理技術規定》的調整力度還是不夠，不如省外有些城市，甚至連昆明市下轄的安寧都不如。

云南房網查了一下，省外有些城市確實有更寬松的規劃條件，而且在歷史上就比昆明更大膽。至于安寧市，根據今年6月安寧公布的規劃新規，的確在許多方面比昆明走得更遠。

但昆明市新版《城鄉規劃管理技術規定》，寬松程度還在其次，眼下比較尷尬的是，“游戲規則”雖然改了，可是“玩家”卻不多了。更確切地說，絕大多數房地產企業如今要么干脆手里沒地，要么雖然也還有在售項目，可是早已過規，不可能推翻重來，因此盡管規劃設計條件放松了，但眼下能執行新版《規定》的項目沒幾個。相當于大部分玩家如今手里沒牌，只有干瞪眼，眼睜睜看著邦泰等少數房企吃盡新游戲規則的紅利。

昆明人就愛大陽臺

實際上如果2024版《昆明市城鄉規劃技術管理規定》嚴格從10月15日才開始施行的話，連邦泰目前在售的幾個項目都應該執行2022版《規劃技術管理規定》，邦泰臻境、邦泰悅九章和邦泰璟和就不可能有大陽臺、高贈送、零公攤的優勢，只有剛剛拿地的楊家地項目，可以完全按照新版規定進行規劃設計。從這個角度來說，邦泰其實是在裁判的默認下“犯規”“搶跑”了。

尤其是比今年幾個邦泰新盤略早上市的項目，比如滇池瀾庭、能建未來城、保利天珺等，肯定是多少有些不太服氣的。

當然這也沒辦法。昆明市相關部門之所以在“新規”還在征求意見的時候，就默許部分項目“搶跑”，也是因為市場太差了，必須要有改變。從今年幾個邦泰地產新項目的表現看，“新規”是有效的，這幾個項目相當于提前進行市場測試了。

可是剩余大多數房企暫時是無法吃到“新規”紅利的，因為除了萬科，其他絕大多數房企都好幾年沒拿地了，在售的項目也基本都已按照“舊規”報規，連未開發地塊都不多，除非現在趕快拿地，但大多數房企如今還是驚弓之鳥，無心也無力投資新項目。

正因為如此，雖然上個月底到現在房地產市場政策暖風勁吹，銷售端也有積極反應，但昆明并沒有趁機上架新地塊，其實也是擔心開發商還沒有下定決心。有些房企說，關鍵還是看眼下的市場熱度能維持多久，要是銷售勢頭能持續到兩三個月，房價穩住了，手上的庫存壓力小了，拿地的信心就有了。

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