近日，澄江上架了一宗零售商業用地，計劃在本月28日上午網拍。該宗地土地編號為CTC(2018)34-1號，土地面積不大，僅約48.68畝，容積率1.3，最大可以建設約4.2萬方商業體項目。按約1.28億元起拍金額計算，地塊初始樓面3043元/平，地價約264萬/畝。
地塊也幾乎沒外掛條件。相關交易文件僅做出了自交地之日起1年內開工，開工之日起3年內竣工和不得用于建設國家限制類和禁止類用地項目的規定。
澄江CTC（2018）34-1號地塊出讓和成交公告（2022年12月和2020年5月）
奇怪的是，經比對，該宗地的地塊編號和面積，與融創集團旗下澄江環球融創會展有限公司（以下簡稱“澄江融創”）在2年前的所獲地塊信息完全一致，早被劃進了其“環球融創蔚藍城”的項目版圖里。那么問題來了，一宗被拍出的有主土地，為何會被重新拍賣？
被重新出讓的商業地塊大概位置（四至范圍以官方文件為準）
云南房網檢索相關信息發現，澄江融創在2020年5月，以2.6億元的總價，競得澄江CTC(2018)34-1、CTC(2018)34-3、CTC(2018)34-4、CTC(2018)34-5號4宗土地，總面積約222畝。隨后，34-3和34-4號地塊很快動工，并在當年8月即開盤亮相。
剩下來的34-5號也是塊住宅用地，在規劃中被注明為項目三期，而唯一的商業地塊（34-1）卻一直沒有規劃申報信息，直到兩年半后被澄江市重新拿出來出讓，這意味著該地塊早已被收回或退地。
融創放棄開發這塊商業用地，根本原因應該還是出在資金方面，因為從去年開始，融創就陷入債務危機，旗下眾多項目被處置，融創蔚藍城的項目公司澄江環球融創會展有限公司也被國開投旗下的珠海萬和錦華資產管理有限公司絕對控股，而且項目早就停工，前段時間澄江市住建局在人民網答復維權業主時說，項目一期（34-3號地塊）已于今年3月復工，目前處于收尾階段，將在明年4月30日交付。而二期（34-4號地塊）復工時間還沒有確定。
澄江環球融創蔚藍城效果圖
由于資金鏈出問題，融創連位置良好的住宅地塊都停工并易手他人，放棄本來作為搭配部分的商業地塊也就不難理解了。值得一提的是，融創蔚藍城除了環球融創所拿的四個地塊外，去年年中，融創旗下的另一家公司——澄江融達置業又在旁邊拿下了另外兩塊住宅用地，總面積約180畝，作為蔚藍城后續開發用地。這兩塊土地去年底已經申報了建設用地規劃許可證，目前尚未開工。不過，融創在澄江融達置業直接持有的股權也已所剩無幾，國開投旗下的珠海萬和錦華同樣持有很大比例股份。
這也就是說，在澄江蔚藍城這個項目中，融創已基本出局，但在出局之前，融創無論是主動還是被動，都給蔚藍城只留下了開發“肥肉”——住宅地塊，而把“硬骨頭”——商業地塊還給了澄江市。
融創蔚藍城儲備土地情況
本來，澄江市當初將包括商業地塊在內的5個地塊打包出讓，甚至不允許聯合體參加競買，意思已經很明確，就是以住宅地塊作為誘餌，吸引有實力的開發商為撤縣設市不久的澄江市建設一座大型商業體，融創作為彼時全國排名前四的房企，看上去完全符合要求。
如今融創出局，卻把難題留給了澄江，由于原來搭配出讓的住宅用地已經在蔚藍城的兩家項目公司手里，澄江此次只是將商業地塊單獨拿出來出讓，由于土地價格并不低，而如今的商業地產開發形勢比起兩年前更加惡化，恐怕很難有開發商對這種三四線城市純商業項目感興趣，除非澄江市在其他方面給與很大補償。
澄江2019年撤縣設市，但并沒有出現隨之而來的開發高潮，融創也是目前唯一在澄江市區拿地開發的全國知名房企。澄江市房地產開發不溫不火的原因，主要在于澄江產業結構單一，人口較少，城市規模不大，根據2020年住建部的統計，一直到2021年前，澄江市按建成區面積算都是全國最小的城市，只有3.97平方公里。2021年3月，新疆建設兵團新星市掛牌成立，才取代澄江成為全國最小的城市。
澄江的城市規模如此之小，開發4萬多平米的中型商業項目并不容易。
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