7月27日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《北京市住宅小區物業服務項目清單》（以下簡稱《服務項目清單》），同日，北京物業管理行業協會、北京市物業服務評估監理協會聯合發布《北京市住宅小區物業服務成本計價規則(試行)》（以下簡稱《規則》）。上述政策公示了物業服務的110項清單和成本的基本構成，以推動物業管理行業規范運行，《服務項目清單》和《規則》將于今年10月1日起正式施行。兩條政策的發布，在推動行業規范運行、提升服務品質等方面，均有正向影響。
一、政策沿襲，基調不變
此次發布的《服務項目清單》和《規則》沿襲了此前出臺的相關政策，不僅貫徹了最新的政策要求，也落實了《物業管理條例》相關內容，是對原有政策的細化和落地，在普惠民生的角度使行業發展的更加規范，優質的物業公司將脫穎而出，讓老百姓享受更規范、更優質的服務。
國家陸續出臺的一系列規范性和鼓勵性政策，引導、支持物業管理行業良性發展，涉及提高物業服務水平、加強科技賦能、拓展線上線下多元化的生活服務、推動“物業服務+生活服務”、積極融入基層社會治理體系、完善物業服務價格形成機制、促進市場秩序健康發展等方面。
十四五規劃：六次提及物業，強調高質量發展主題，要求提高物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平，進一步規范市場秩序；
十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》：提升物業服務質量、完善物業服務價格形成機制、探索“物業服務+生活服務”，建立服務信息公開公示制度，優化市場競爭環境；
《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》：提出針對未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息等方面整治；
《服務項目清單》和《規則》：公示了物業服務的110項事項清單和物業服務成本的基本構成，以推動物業服務陽光規范運行；
二、協會督導，企業參與，制定契合市場實際需求的計價規則
北京物業管理行業協會是由物業管理相關企業自愿組成的非營利性社會團體法人，是物業行業的自律組織，會員包括行業內的不同規模體量的物業企業。在協會組織、企業共同參與下，出臺的規則不僅執行了之前的相關政策，同時兼顧了行業原有的慣例。
首先，《規則》第一條明確：為規范物業服務成本計價規則，推動物業管理相關主體遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境，依據 《北京市物業管理條例》及物業服務收費相關法規，制定本規則。
《規則》的出臺將有效促進物業服務費定價、收繳的規范化和公開化，推動物業服務價格市場化，鼓勵企業提供更加質價相符的服務。
其次，《規則》第三條明確：實行物業服務費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。實行物業服務費包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。本規則所稱物業服務成本涵蓋包干制物業收費中的物業服務成本和酬金制物業收費中的物業服務支出。
《規則》兼顧了現行階段不同類型企業的收費方式（包括包干制、酬金制），更加符合市場實際情況。
再次，《規則》中明確提到：物業服務成本計價，應綜合考慮社會價格指數、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。讓物業費調價“有據可依”。對于其他的成本計價原則，基本沒有變化，只是將其概括為“一個公式，三級明細”，力爭讓物業服務成本計價不再復雜。
最后，政策中對于價格市場化的鼓勵、包干制的成本明確以及調價機制的確立，可以激發企業的創新意識，通過不斷強化科技賦能，降低運營成本，提高服務效率，從而帶動整個行業在規范自律的基礎上，不斷提高效率、不斷進步、不斷創新，提供惠民優質服務。
三、結語
經歷過疫情之后，政府已經充分認識到物業服務的重要性，政府和物業企業之間建立了相互信任的關系，相應的文件也鼓勵物業企業在提供優質基礎服務的同時，更多地參與到基層治理、造福民生中來，共建美好生活服務。政府出臺的各項政策，皆從普惠民生的角度出發，本次《服務項目清單》和《規則》的發布也與這一核心一脈相承。
政策中對于質價相符、包干制成本明確及調價機制的規定，可以鼓勵企業不斷創新，提高效能，帶動行業整體轉型升級；對于優質企業而言，能提供超出清單和業主預期之外的“基礎服務+增值服務”，使業主獲得“滿意+驚喜”的服務體驗。
同時，《規則》的制定，對于解決老舊小區改造和服務也有充分的正向影響，服務內容、成本計價的明確，既能保證業主利益，又能保護物業公司不至于虧損經營，能可持續地提高老舊小區服務品質，真正改善老百姓生活質量，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。
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