2021商業地產發展白皮書

由中房指數系統、中指研究院聯合主辦的“中房指數2021房地產市場趨勢報告會”于2021年7月7日在北京召開，研究主持單位發布了《2021商業地產發展白皮書》。

《2021商業地產發展白皮書》

一、市場表現：需求回暖，商業地產市場穩步復蘇

商業地產新房市場：2021年1-5月，全國商業地產開發投資額為6799億元，同比增長6.1%，企業投資意愿有所增強，但新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%，企業開工意愿較低；全國商業地產銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%，需求回暖。

商業地產大宗交易市場：2021年上半年，商業地產市場逐漸回暖，買家對我國市場的信心增強，商業地產大宗交易有所升溫。CREIS中指數據·寫字樓版共監測到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元，均較上年同期有較大增長。從交易類型來看，股權交易和資產交易為主要方式，交易金額占大宗交易總成交額的占比分別為63.7%和27.7%。

商業地產租賃市場：2021年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環比下跌0.24%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環比上漲0.31%，購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米·天，環比微跌0.10%，市場整體平穩，部分城市空置率出現下降。

商業地產土地市場：上半年推出成交面積同比均下降，樓面價同比上漲9.0%。2021年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積9870萬平方米，同比下降15.3%，成交規劃建筑面積8587萬平方米，同比下降10.8%；成交樓面均價為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率為6.9%，較2020年同期小幅提升0.67個百分點。從各等級城市來看，一線城市量降價漲，較二、三四線城市成交樓面均價差距依然較大；二線城市量量降價漲，部分城市成交規模下降較多；三四線城市量降價漲，市場分化，價值洼地受企業關注。

二、企業表現：聚焦核心城市，加快輕資產與數字化運營，融資渠道有望拓寬

聚焦城市群核心一二線城市，密切關注具備消費需求空間的三四線城市。近年來，城市群與都市圈商業地產市場潛力突出，商業地產企業保持此類城市的投資力度。從拿地情況來看，長三角、珠三角等重點城市群的核心二線城市與重點都市圈外圍的三四線城市占比較高。

輕資產及數字化成為企業商業運營轉型的重要方向。未來，輕資產運營將成為行業趨勢，將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業務規模的同時，接受市場的監督，更快獨立成長。此外，商業地產正在成為零售、辦公領域科技創新的孵化載體，企業主動承接數字技術將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。

資產證券化拓寬企業融資渠道，商業地產REITs備受關注。預計未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢，資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。

三、趨勢展望：體驗式商業與數字化賦能，尋找商業地產運營價值新范式

圍繞“Z世代”消費需求，商業地產新業態新模式不斷涌現。抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結合新型體驗式業態布局的商業地產，將在城市發展中醞釀出巨大機遇。

體驗式商業成為購物中心發展熱點，賦能商業地產發展新變革。未來，消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生，促進體驗式消費市場發展，從而培育出更多優秀的體驗式商業品牌。

數字化賦能商業地產，催生數字時代商業地產的運營新范式。當前，商業數字化已經大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系，通過數字化體系，整合人、貨、場，從而實現突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。從某種程度上來說，商業地產運營已到全新賽道，未來將更加強調打通線上線下全域的數字化運營能力。

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