土地市場

整體供求— 2020年土地供求平衡，供求量較同期均表現下降趨勢

從土地供應端看，2020年土地市場供應209宗，同比減少35.29%；占地面積667.64萬方，同比減少29.61%；可建面積2050.81萬方，同比減少33.04%；

從土地成交情況看，2020年土地成交187宗地，同比減少35.4%；占地面積592.21萬方，同比減少29.84%；可建面積1861.78萬方，同比減少32.65%；土地成交累計樓面均價3254元/㎡，同比增加3.62%，整體溢價水平同比增長19.08%。

成交走勢— 上半年供應量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降

縱觀近五年土地成交量，16年開始政府加大土地供應量，品牌房企紛紛入駐，土地拍賣出讓透明化，房企競爭環境緊張；

2020年的昆明土地市場呈現 “平頭翹尾”的趨勢，從年初疫情影響下的低迷，到5、6月份開始回溫，到金九銀十的平穩發展，再到年末集中爆發。

成交結構— 昆明市土地成交以住宅類為主，組合商辦、商住及綜合用地，產業勾地成為趨勢

從2020年土地市場成交結構月度情況看，住宅類用地任然占市場主力，純住宅用地整體溢價率達12.23%；隨著政府招商引資房企產業入駐等拿地方式的多樣化，商辦類以及商住類用地不斷增加，低溢價率獲取；受昆明商辦市場低迷影響，市場去庫存為主，綜合類性質土地成交持續保持低位運行，未來昆明房地產市場仍以住宅類產品為市場主力產品。

一二級市場— 商品房持續去化，土地成交量回落，中長期庫存壓力小

受疫情影響，2020年商品房成交量回落，但市場熱度不減，商品房成交量依舊保持高位，穩定去化，另外受19年土地集中放量影響，20年土地成交量有所回落，整體來看，市場持續去化，穩定去化；

2020年住商辦用地成交可建體量1861.78萬方，商品房成交量僅1375.62萬方，新增土儲486.16萬方，未來商品房市場中長期庫存壓力小。

一二級市場— 土地交易進一步明朗化，房企溢價拿地入駐，房價地價比下降

從五年商品房成交均價來看，昆明市場商品房均價保持穩步上漲趨勢，18年破萬，20年持續保持穩增長態勢，商品房均價高達12540元/㎡；

16年開始，隨著近五年品牌房企陸續入駐，土地成交透明化，土地成交均價大幅度上浮，房企溢價拿地，整體房地價比下滑。

土地流拍— 2020年土地流拍宗數減少，房企拿地信心足

2020年土供應209宗，成交187宗，流拍19宗，整體流拍率10%，同比19年下降; 拍賣出讓含住宅地塊流拍率低，其中流拍地塊多為拍賣出讓地塊及純商業商務地塊。

片區成交表現— 土地市場分區成交差距大，呈貢、官渡、盤龍成為房企拿地主戰場

從2020年土地市場成交分區情況看，各個片區之間量價差距逐漸拉大，受地勢及城市發展方向“南延北拓、西進東出”影響，呈貢區以成交建面體量547.23萬方、61宗土地的超過其它各區，位列榜首，主力成交呈貢老城片區；官渡區以成交建面體量497.62萬方成交量第二，主力成空港板塊；盤龍區成交建面體量370.27萬方，排名第三，以4251元/㎡的單價優勢，成為最具潛力的區域；五華區和西山區以城改舊改勾地為主，成交量低位運行，但西山區以樓面單價5256元/㎡位列成交樓面價榜首。

板塊成交表現— 市區核心板塊價值凸顯，邊緣板塊成為熱點，房企布局外溢

從2020年昆明土地市場成交板塊分布情況看，主城核心區因土地越來越稀缺，多為城改舊改項目，房企拿地以城市發展方向外溢。其中官渡區空港板塊、呈貢區老城板塊、西山區馬街板塊、盤龍區北市板塊成為今年土地市場熱點板塊，房企爭相入駐；此外官渡區東南板塊、呈貢區經開板塊外緣板塊也是逐漸受房企關注。官渡空港板塊以235.82萬方的建面體量位列成交量榜首，五華區次中心板塊以成交樓面均價11148元/㎡位居板塊成交樓板價第一位。

房企布局— 2020年新入昆房企為旭輝、卓越、華發、龍光、清華海峽五家

2019-2020年，昆明新進房企累計共14家，主要進駐方式為合作進駐與招拍掛形式拿地進駐；

2020年1-12月共有5家新進企業入駐昆明，其中旭輝在7月首次在公開招拍掛土地市場溢價拿地，進駐昆明。清華海峽在10月以昆明海峽健康科技小鎮項目入駐昆明，華發集團在10月與融創云安聯合拿地曲線入滇。卓越集團在11月以171.7%溢價率拍賣競得呈貢土地入駐昆明。龍光地產底價摘得巫家壩板塊17.11畝土地，正式落子昆明。

房企布局— 2020年房企積極增加土儲，多家房企產業入駐

2020年品牌房企積極拿地，搶占市場份額，其中金地、俊發、萬科、融創、綠地、華發、云安、卓越、平安、同德躋身拿地房企前TOP10。

房企高溢價表現— 公開招拍掛市場競爭激烈，2020年單宗土地溢價高達172%

從2020年溢價率高于30%的土地成交來看，卓越、中海、恒大、旭輝、新城、綠地、海倫堡、龍湖等房企高溢價拿地，主要分布在呈貢區、盤龍區、西山區。

成交排行版— 2020年房企拿地面積、總價、單價TOP10排行榜

從成交面積排名看，金地以總成交面積124.81萬方，拿下總面積榜第一，俊發緊隨金地排行第二，呈貢區、官渡區成為房企拿地主戰場；

從成交總價排名看，融創以60.53億元遠超其它房企名列榜首，均以底價獲取；

從成交單價排名看，龍湖以13853元/㎡摘得西山區雙塔片區土地，排名第一成交單價地塊。

房企貨儲— 截止2020年12月底，房企貨儲排行榜TOP10

截止2020年12月，昆明貨值儲備前十房企總貨值儲備量高達3539萬方，占市場份額主導地位，其中俊發以1104萬方的土地貨值儲備穩居首位，與云南城投、綠地、萬科、碧桂園排行前五，前十企業以外來品牌房企為主，本土逐漸淡出。

2020年政府供地持續放量，集中年尾供應，上半年土地市場驟停，年中回暖，年末集中爆發，5家房企新進昆明，房企合作拿地明顯增多，溢價接受度上漲，競爭激烈，拿地成本高漲，呈“量跌價穩”趨勢，公開拍賣地塊溢價高，勾地條件苛刻。

商品房市場分析

政策環境— 堅持以穩為主，堅持房住不炒，保障房地產市場正常有序發展

2018年7月出臺限購政策以來，昆明量價走勢保持穩定，尤其是成交均價穩步上漲，上漲幅度基本維持在8%左右；

房價上漲溫和，符合政府調控預期，20年政策，主要堅持以穩為主，堅持房住不炒，保障房地產市場正常有序發展。

商品房市場— 20年全年商品房成交量低于19年全年，成交均價平穩上升

20年全年商品房供應1790萬方，較19年全年下降9.1%，成交量1376萬方，較19年全年下降13.54%。成交均價12540元/㎡，成交均價保持平穩上升；

分區來看，所有區域成交量均出現增長趨勢；成交均價上五華區、西山區漲幅明顯；官渡區價格相對穩定。

商品住宅市場— 供應小幅上升，熱點區域成交下降致使整體成交量走低

20年全年住宅供應1112萬方，較19年全下降1.15%，成交量942萬方，較19年全年下降12.92%。成交均價14989元/㎡，較19年增長7%；

分區來看，整體成交面積均下降，其中盤龍區、呈貢區及官渡區下降幅度較為明顯，但各區域均價都有所上漲，西山區環滇高端高價業態項目集中，上漲幅度明顯。

商品住宅市場— 下半年回暖，成交量結構性波動，存量保持在健康水平

從月度走勢來看，自4月商品住宅供應成交大幅增長，下半年整體市場熱度較高，9月份進入購房節點房企放量供應，達到20年供應峰值，后以去存為主供應下降，12月年終補貨供應上行，成交量結構性波動，總體保持高位運行；

2020年昆明主城商品住宅存量整體走勢相對穩定，“疫情”過后市場供貨節奏加快，存量持續增長，成交延后恢復，自7月起去化周期逐步縮短，截止12月去化周期7.84個月，處于健康去存水平。

高層住宅市場— 整體連續三年供大于求，20年年底均價受項目促銷沖量有所波動

高層住宅18、19年開始放量供應，截止2020年有所下降，20年高層住宅供應866萬方，同比下降10.11%；

從月度來看，高層住宅2020年年初受疫情影響2月幾乎清零，后迅速恢復正常水準，均價臨近年底時受項目促銷沖量影響而下降，至12月回歸正常水平，預計后期房價水平將保持維穩狀態。

洋房市場— 供應持續上揚，成交相對穩定，20年下半年供應放量，市場需求增加

2016-2017年洋房供應成交一直處于低位運行，18年起洋房供應成交大幅度增長至20年供應148.28萬方，成交112.84萬方，為近五年最高，成交均價逐年遞增，20年洋房成交均價為16180元/㎡，環比增長8.89%；

20年上半年洋房供應低位運行，主要以去存為主，下半年洋房供應增加至12月供應22.87萬方，為全年最高。

別墅市場— 20年供求齊漲，整體供大于求，成交相對穩定，但均價下跌

20年別墅的供應大幅上漲，20年別墅供應97.15萬方，環比增長147.45%，成交58.50萬方，環比增長28.05%，均價20624元/㎡，環比下降4.52%；

從月度走勢看20年別墅供應成交波動較大，成交均價受到呈貢經開板塊、空港板塊以及大漁板塊部分低價項目影響小幅下降。

成交排行版— 2020年商品住宅高層、洋房、別墅成交套數TOP10排行榜

從高層排名看，俊發彩云城辰灣以總成套數4160套，拿下第一，萬科城以3201套成交量緊隨其后排行第二，官渡區、西山區成為成交主要地區；

從洋房排名看，陽光城滇池半山以879套成交總套數名列榜首，綠地滇池國際健康城、碧桂園東園以微弱差距排在第二、第三位；

從別墅排名看，金地云海一號別墅成交套數最高，共計284套，恒大云璽大宅、陽光城滇池半山隨后排名第二、第三。

成交板塊：以中心區外擴發展，重點區域成交量價較高

20年板塊供應成交上漲幅度最大的均為官渡經開板塊，主要受富康城·紫悅臺項目大量供應備案影響。

均價上漲幅度最大為西山次中心板塊和五華區次中心板塊，上漲幅度接近30%。西山次中心板塊受隆盛府項目大量備案高均價影響。五華區次中心板塊則受到碧桂園龍騰世家項目大量備案高均價影響。

開盤去化率— 20年各項目開盤推案態度謹慎，整體推案次數明顯及體量有所減少

2020年昆明主城商品住宅推盤58次，推出14374套房源，平均套數去化率64%。推出體量合計159.79萬方，成交101.84萬方；8月推售量為全年最高，之后整體市場呈小幅回落態勢，12月項目推盤量回升。

成交結構— 市場以首改的面積100-140㎡，總價120-140萬為主；高總價物業上漲

從面積段來看，主力成交集中在80-160㎡，合計占比81%。其中80-100㎡剛需戶型成交占比較去年上升7個百分點；

從總價段來看，主力總價集中在120-180萬之間，其中120-180萬總價占比48%；高總價物業占比較19年上漲4個百分點。

成交套數分析— 成交主要集中于面積100-120㎡，總價110-160萬元階段

從成交套數20年住宅市場總成交套數78540套，主要集中于面積80-90㎡、100-130㎡，總價120-180萬元，剛需依舊是市場主要需求，其次高價物業占比也開始上升，住宅市場顯露出剛需需求為主導向改善型過渡的跡象。

辦公市場— 近年辦公市場連續3年供大于求，去化高位運行，低價物業影響均價下降

辦公市場2016至2019年供應上漲，自18年起處于供大于求的狀態，20年供求齊降，庫存上升，去存成為市場主要任務；

在成交方面，16年起成交量逐年增長，20年熱度下降，從成交價格方面看，成交均價小幅回暖，從上榜物業來看，低價項目較多

辦公市場— 辦公存量持續增長，去化周期超2年，去化壓力大

辦公存量較去年同期增加76萬方，受供應端影響，存量出現持續增加趨勢；

從去化周期來看，截止20年12月去化周期有所下降，存量減少，去化周期較去年同期有所上升，去化周期39.95個月，超3年。

商業市場— 供大于求現象明顯，20年整體均價小幅下降依舊保持低位

供求方面，2017年開始，供應量回暖，至19年供應達到最高值，20年商業市場受俊發春之眼和盤興博大廣場為主力成交項目，整體市供大于求現象明顯；

從成交價格方面看，18年開始商業均價大幅下降，20年依舊保持低位，整體均價低于近5年平均水平。

商業市場— 去化周期受單項目集中備案影響大幅下降，但實際整體存量高位，去化緩慢

截止20年12月商業庫存576萬方，相比19年增長31萬方；

庫存依舊保持增長，春之眼集中備案，成交大幅度增長，致使去化周期下降至75.49個月，但實際來看各項目商業以及去存緩慢，整體存量依舊保持高位，庫存壓力大。

昆明房企排行榜— 強者恒強持續，俊發依然保持龍頭位置

2020年強者恒強，競爭激烈，行業寡頭化明顯，上榜房企均為昆明目前房地產行業主力軍，規模房企以多種方式擴充資源，拓寬企業貨儲，憑借著自身品牌，產品等優勢瓜分市場份額，由此不難看出未來房企集中將進一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。

昆明企業業績解讀— 郊縣業績貢獻突出

2020年在各分段陣容業績貢獻分布中，TOP5房企郊縣業績貢獻表現出色，郊縣業績占據TOP5流量銷售金額的15%。其中，恒大郊縣業績占比達8%。TOP6-10房企以深耕主城為主，郊縣前期項目規模較小，新項目入市時間較短。TOP11-20房企中新城、諾士達在郊縣的文旅、商業項目中表現出色，帶動TOP20郊縣貢獻率達到16%。