克而瑞近日發布的9月昆明房地產市場月報顯示：9月份，主城商品住宅成交均價為13940元平方米，與8月份的14028元平方米相比，每平方米降了88元，環比下降0.63%，同比下降9.13%。另外，商品住宅呈供大于求趨勢，存量大幅上升，但成交量價齊跌，去化周期再次延長，自今年4月份以來，商品住宅去化周期已經連續6個月延長，去化壓力增大。
土地市場持續冷淡
月報顯示，為迎接“金九銀十”傳統銷售旺季，9月昆明主城商品住宅供應上漲，但成交量價持續下跌。供應95.71萬平方米，環比上升164.83%，同比則下降33.85%，住宅市場供應大幅上升；成交40.59萬平方米，環比下降13.66%，同比下降58.58%，市場熱度下降。成交均價為13940元平方米，環比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量剛需項目低價備案以及特價房源成交影響，價格走低。
具體來看，高層住宅市場供漲量跌，春城映象成交面積位居第一，但均價持續低迷；洋房市場供應小幅下降，成交小幅上升，均價受西南海大量洋房低價備案影響，均價持續保持低位；別墅市場大量供應，成交小幅上升，主力成交項目為經投湖山望和美的順城府，均價保持穩定狀態。
銷售金額方面，龍湖·山海原著以3.069億元取得住宅銷售金額排行第一，萬科500里以2.67億元排第二，華潤悅府以2.351億元排第三。進入前五的還有春城映象和俊發城。
值得注意的是影響未來樓市的三組數據：土地市場供應、存量和去化周期。
9月，昆明主城土地市場供應端持續冷淡，僅5宗住商辦用地拍賣，2宗商住辦用地成交。其中，盤龍區東市板塊為中交碧桂園映象美廬零星整合用地；五華區1宗商業用地，由昆明都林市場管理有限公司拿下。
9月有8宗土地流拍，其中空港片區5宗地已是第三次流拍。在土地供應放緩的情況下，土地市場依舊冷淡，房企拿地信心不足。
根據克而瑞數據統計，2021年1—9月，昆明主城區共44宗住商辦土地成交，建筑面積共約157萬平方米，總體成交宗數和建筑面積還不到去年12月份一個月的量。今年土地市場的冷淡程度可見一斑。
主城商品住宅存量創一年來新高
目前，昆明主城商品住宅的存量達到881萬平方米，就去年9月到今年9月的數據來看，存量創下一年來的新高。9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延長至約12.99個月，去化周期依舊保持高位。這是自今年4月以來，連續6個月去化周期延長。各房企隨之開啟了特價房源、工抵房、員工福利房等促銷方式，但效果并不明顯，去化壓力較大。
通常，當市場供應量降低，供求關系可能會發生改變，出現供小于求的情況。但從克而瑞數據看，至少目前事實并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持續上升，市場依舊供大于求，開發商主力將以去庫存為主。
市場具有周期波動性，以今年國慶假期為例，多渠道反映昆明樓市在此期間出現了階段性回暖。有房產中介店鋪在國慶期間實現多個項目貨包清零，門店成交量環比提升50%—60%。有家代理了昆明100多個項目的公司實現了“7天時間趕超之前一個月的業績”。昆明中原市場研究中心經理李艷華表示，今年國慶黃金周與國慶前一周的數據相比，黃金周期間成交套數翻倍，客戶來訪量上升了43%。
分析
未來房價大概率將維持平穩態勢
諸葛找房數據研究中心分析認為，整體來看，目前昆明市場仍然存在一定的供求失衡現象。受前段時間部分開發商資金出現問題，以及市場調控政策不斷收緊等情況的影響，購房者的觀望心理有所加重。但隨著房企問題被逐漸解決，樓市維穩政策不斷深化，房價逐步趨于理性。同時，四季度由于國慶假期，開發商的推盤及優惠力度加大，樓市成交或將出現階段性回暖，去庫存進程或將有所推進。
從政策端來看，今年9月24日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開三季度例會，會上特別提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。中國人民銀行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會上也指出，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。另外，9月中旬，云南省住房和城鄉建設廳發布《關于公開征求云南省“十四五”住房和房地產業發展規劃意見的結果》，其中提出了“房價不能暴漲暴跌”等意見。
業內人士分析，國家最近在很多會議上都提到了房地產，因為房地產跟整個國民經濟息息相關，國家在進一步強調“穩”。大環境疊加市場自身調節機制的作用，成交規模將隨著市場及結構性等因素合理變動，未來，房價大概率將維持平穩態勢。
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