5月昆明房地產開發投資386.06億元 同比增長11.30%

昆明經濟環境

2016年一季度，全市生產總值853.49億元，同比增長6.4%。全市農業生產形勢平穩，工業經濟止跌回升。2016年昆明及時出臺穩增長46條措施，實現全市經濟運行平穩開局。

2016年1-4月規模以上固定資產投資完成840.99億元，同比增長10.1%；全市固定資產投資較快回升，其中房地產投資占全市投資總量的一半。

2016年1-4月，昆明房地產開發投資386.06億元，同比增長11.30%；品牌房企加快了在昆拿地開發的力度，多個項目的開發推進支撐著房地產開發投資高位運行。同時隨著房地產開發投資日漸平穩，昆明商品房供應量也會出現相應傳導變化，未來將出現回落。

1、土地市場分析

2016年5月，僅供應土地1宗，為空渣經濟區大板橋街道辦事處長水社區，面積為263.22畝，環比增長68.34%，同比下降33.02%；成交土地6宗，面積為67.26畝，成交大幅下降。

本月成交土地6宗，成交金額6.03億元，其中1塊位于正義路不南屏街交叉口閑置10余年的黃金商業用地以單價2210萬元/畝的價格躋身昆明地王排行榜第四名；位亍昆明市西山區福海街道辦事處的純住宅用地，被金碧海房地產開發有限公司競得，將和碧桂園合作開發——紫臺。

2016年5月，共6宗地成交，規劃放量面積13.15萬方，樓面地價為4584元/平，本月出讓的土地，樓面地價均在3000元/平以上，仍土地樓面價月度走勢來看，本月土地自2014年以來月度價勢排名第二。本月6宗土地成交，3宗商業用地流拍，1宗土地溢價，溢價率為11.67%。

2016年5月，一共有6宗土地成交，分別位亍東南、中心、滇池板塊，出讓土地為2宗商業用地和4宗住宅用地，其中除了昆明市五華區正義路地塊容積率較高外，其他用地容積率較低，也是導致地價高的原因之一。

本月成交土地信息

本月土地流拍3宗。位亍昆明經濟技術開發區洛羊物流片區、盤龍區青于街道辦事處和五華區黑林鋪街道辦普吉街道辦事處的3宗土地均為網上拍賣交易，因報名人數丌足流拍。

本月流拍土地

土地小結

土地成交：2016年5月，供應土地1宗，面積為263.22畝，環比增長68.34%，同比下降33.02%；成交土地6宗，面積為67.26畝，成交大幅下降。

土地出讓金：本月成交土地6宗，成交金額6.03億元。

土地溢價：1宗土地溢價，溢價率為11.67%。

土地流拍：3宗土地流拍，面積為89.1畝，均為商業用地。

用地性質：住宅用地比例依舊是主流。 本月供地總量雖然環比增長，但仁1宗地塊，位亍相對較冷門癿空港新區，其他熱門區域均無土地供應，土地供需均較弱。為應對利潤率持續下滑，部分房地產上市公司主要從降低土地、融資成本及管理模式上迚行變革。包括加大項目及土地的收購力度破解拿地難、土地成本高等問題，開發商拿地謹慎。

2、規劃方量分析

2016年5月，昆明共有9個商品房項目通過規劃審批，過規總建面231.27萬方，環比上升63.42%，同比下降37.24%。不去年同期相比，今年4、5月份規劃放量同比均下降。

2016年5月，北市板塊過規建面為78.53萬方，占比33.96%；次中心板塊過規建面為30.55萬方，占比13.21%；東市板塊區過規建面51.12萬方，占比22.10%；高新板塊過規建面為0.70萬方，占比0.30%；官南板塊過規建面45.55萬方，占比19.70%，東南板塊過規面積24.82，占比10.73%；其他板塊無規劃放量。

本月9個項目過規，融城昆明湖、官房都鐸城邦、融城春曉3項目屬于老項目；呼馬半山小區、三峽大廈、戊愛小區均屬于新項目；林塘社區棚戶區改造、黃土坡城中村改造項目均為城中村改造項目；KCGD2012-3-A12為官渡區人民政府。過規包含住宅和辦公物業。三峽大廈和戊愛小區雖土地在2013年已經成交，但項目此次為首次過規。

本月過規地塊信息

規劃小結

總量：昆明共有9個商品房項目通過規劃審批，過規總建面231.27萬方，環比上升63.42%，同比下降37.24%。

區域：北市板塊過觃建面為78.53萬方，位居區域過觃榜首；東市板塊區過規建面51.12萬方，位居第二；次中心板塊過規建面為30.55萬方；高新板塊過規建面為0.70萬方；官南板塊過規建面45.55萬方；東南板塊過觃面積24.82；其他板塊無觃劃放量。

分析：本月過觃項目主要集中在南市區不北市區，其中冷門幾月的東市區本月1項目過規，為呼馬半山小區。5月不去年同期相比規劃放量下降，過規物業以住宅為主，1個項目有辦公過規，面臨最大庫存的商業無項目過規，物業的過規比例也體現出了供求往平衡的方向發展。去庫存任務艱巨，通過經濟的增長，政策刺激等多種方式來消化比較高的庫存。

3、預售供應分析

2016年5月，昆明房地產市場4塊預售證公布產品明細，新增供應面積41.20萬方，環比下降33.73%，同比下降71.16%。

本月房管局發放預售證6塊，其中（滇池時代廣場（地塊一））為重復公布，新公布預售證為5塊，面積49.13萬方，差額面積為7.93萬方，雙河灣小區未公布房間明細。因我司新增供應統計口徑以預售項目公布產品明細的時間為準，而非公布預售許可證時間，故存在差額。

本月主城12個板塊中僅4個板塊有新增供應，為呈貢板塊、滇池板塊、東南板塊和北市板塊，分別供應7.03、8.89、23.11和2.17萬方，其他板塊均無新增供應。新增供應項目中，雙河灣小區有進行開盤推售，其他項目均無開盤。

本月新增供應涵蓋了住宅、商業和車庫物業。其中，住宅供應1945套，面積13.40萬方，占比66.94%；商業供應303套，面積4.69萬方，占比11.37%；辦公無新增供應；車位供應2107個，面積8.38萬方，占比20.34%。新增住宅產品業包含了小高層、中高層、高層和超高層等多種建筑形態。

預售小結

新增：本月昆明房地產市場昆明房地產市場4塊預售證公布產品明細，新增供應面積41.20萬方，環比下降33.73%，同比下降71.16%

區域：本月4個板塊有新增供應，為呈貢板塊、滇池板塊、東南板塊和北市板塊，分別供應7.03、8.89、23.11和2.17萬方，其他板塊均無新增供應。

物業：住宅供應1945套，面積13.40萬方；商業供應303套，面積4.69萬方；辦公無新增供應。 本月新增預售面積中，于青花園項目供應總卙比較大，為青海省退休老干部居住用房，實際入市為商品房癿項目幵丌多，供應節奏癿放緩，商品房增速大幅回落。面對現在市場下行，開發商積壓庫存較多，持續開發周期長，資金丌足等多重因素，預計預售會持續放緩，緩解市場壓力。

4、商品房成交分析

2016年5月昆明商品房（住、商、辦）新增供應面積18.09萬方，環比下降69.27%，同比下降83.46%；成交面積65.66萬方，環比增長2.78%，同比下降9.72%。整體上看，本月商品住宅供小于求，成交面積環比增長，庫存壓力有所緩解。

截止到2016年5月底，昆明商品房（住、商、辦）累計庫存面積1560.58萬方，近12個月，昆明商品房累計成交781萬方，按此去化速度計算，昆明商品房存量去化周期約為24個月。2016年以來，商品房庫存面積止住持續上漲勢頭。2016年3月成交明顯增長，去庫存時間減少，4月供需平衡，5月成交高于新增，庫存較上月明顯減少。

商品房小結

供求：本月商品房新增供應18.09萬方，成交65.66萬方，供求比為0.28，庫存壓力有所緩解。

去化：商品房總存量1560.58萬方，去化周期為24個月。普通住宅去化壓力最小，商業去化壓力最大，辦公也不容小覷。

房企： 前20企業成交金額37.38億，成交面積37.9萬方，面積卙比57.72%，超過本月總面積癿1/2。

市場： 整體來看，4月仹供需較為平衡，5月仹新增明顯小亍成交，緩解了去化壓力，受棚戶區、城中村改造等政策的影響，商品住宅庫存減少，供應大幅回落，昆明市商品房前期積壓庫存高，雖然新增供應有所放緩，但遺留的歷史庫存依然不容小覷。

5、開盤推售分析

2016年5月昆明城區8個項目開盤，推出房源2081套，環比增長38.10%；開盤銷售1182套，環比增長52.12%。仍3月開始，開盤項目均維持在7-8個，相對穩定。本月由于萬科云子供應套數跟認購套數較多，占比大，導致供求環比大幅增長。

開盤小結

開盤：昆明城區8個項目開盤，推出房源2081套，環比增長38.10%；開盤銷售1182套，環比增長52.12%。

物業：本月8項目開盤均推住宅物業，涵蓋了毛坯和精裝產品。 從3月仹開始，開發商開盤推售癿積極性提高，市場整體小幅回暖，首先在政策寬松預期突變以及前期政策落地執行下，購房者觀望情緒逐漸減弱，意向置業性高，其次，多項目推出多種產品結構，對于購房者選擇面增加，促使成交上漲。 

隨著年后癿蓄水，多家開發商打響收官戓，金三銀四紅五月一過，整體政策環境將繼續維持友好態勢，預計6月市場隨著市場信心癿逐步建立，下半年金科、招商、北大這樣癿企業在蓄勢開盤，昆明樓市將會繼續朝著平穩方向發展。

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