經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”）和集資建房眼下在二手房市場(chǎng)確實(shí)不能買賣了。昨日，當(dāng)此消息見(jiàn)諸報(bào)端后，昆明市房管局和市房產(chǎn)交易中心的電話幾乎要被大量不知內(nèi)情的市民打爆。“房改房還可不可以上市交易？”“我和買家都簽合同了，憑什么不收我們的辦理件？”“是不是連二手房都停止交易了？”……

對(duì)此市房管局有關(guān)人士透露，該局正在草擬《昆明市經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和上市交易管理暫行辦法》，并將于近期出臺(tái)實(shí)施。屆時(shí)，經(jīng)適房（含單位集資合作建房）的上市交易將再行辦理。

現(xiàn)象：經(jīng)適房交易暫時(shí)“冷凍”

昨天上午10點(diǎn)，昆明市房產(chǎn)交易中心一如既往地人潮涌動(dòng)，不過(guò)絕大多數(shù)交易者所進(jìn)行的都是商品房的買賣。在稅務(wù)辦理點(diǎn)前排隊(duì)的張女士說(shuō)，她之前也曾轉(zhuǎn)賣過(guò)房子，目前又剛在清水灣新買了一套，但都是商品房；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房暫停交易，她認(rèn)為和自己關(guān)系不大。“以我的條件，根本買不到新的經(jīng)濟(jì)適用房；而二手經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格已不再‘經(jīng)濟(jì)’，我也從來(lái)沒(méi)考慮過(guò)。”中心二樓大廳辦手續(xù)的絕大多數(shù)市民都表示，他們的生活與經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)關(guān)。

與大廳內(nèi)的熱鬧相比，上懸“已購(gòu)公房登記收件”牌子的柜臺(tái)前顯得比較冷清，偶爾會(huì)有一兩名咨詢者。柜臺(tái)工作人員說(shuō)，暫停經(jīng)濟(jì)適用房交易前，每天在該柜臺(tái)登記的交易數(shù)量在60件左右；而目前交易量為50件左右。

市民劉先生則打進(jìn)本報(bào)熱線說(shuō)：“我看好一套房齡已超5年的經(jīng)濟(jì)適用房，但在辦理交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)，卻被告知房子不能買賣了。”在白馬西區(qū)某中介，一位工作人員證實(shí)，已掛了很長(zhǎng)時(shí)間的二手經(jīng)濟(jì)適用房都不能交易，現(xiàn)正忙著通知客戶。“有中介在兩周前，就已接到通知停止交易了。目前在市場(chǎng)上流通的二手房主要為商品房和房改房。”

原委：叫停違規(guī)套利行為

其實(shí)，省外許多城市最近都停止了經(jīng)濟(jì)適用房的交易行為，究竟是什么原因“冷凍”了它的交易資格呢？

原來(lái)，少數(shù)經(jīng)適房購(gòu)房戶及部分中介機(jī)構(gòu)，正利用經(jīng)適房上市交易而違規(guī)贏利，收取高額代辦費(fèi)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)，嚴(yán)重違反《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）精神。

該文件明確規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房與濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例，向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。”

昆明市雖然于2006年制定出臺(tái)了《昆明市經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施辦法》，要求向社會(huì)公布經(jīng)適房的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模，套型、面積、銷售價(jià)格，接受社會(huì)監(jiān)督；但為了使其中的某些條款與國(guó)務(wù)院24號(hào)文保持一致（如年內(nèi)新建的經(jīng)適房面積單套建筑面積從原來(lái)的80平方米以內(nèi)，調(diào)整為60平方米左右；享受過(guò)福利分房或購(gòu)買過(guò)經(jīng)適房的家庭將不得申購(gòu)；5年后上市交易要交相應(yīng)的款項(xiàng)等），昆明市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組決定，從即日起暫停辦理經(jīng)適房（含單位集資合作建房）的上市交易，待新的政策出臺(tái)后再行辦理。

動(dòng)向：近期將出臺(tái)新交易規(guī)則

不過(guò)，人們等待新的經(jīng)適房上市交易規(guī)則的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。昨天從市房管局獲悉，該局正在草擬《昆明市經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和上市交易管理暫行辦法》，并將于近期出臺(tái)實(shí)施，以適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)。這個(gè)辦法旨在對(duì)個(gè)人已取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房的首次上市交易和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理作出規(guī)定。

有知情人士向記者透露了新交易辦法的部分內(nèi)容：

公開(kāi)發(fā)售或者單位銷售的經(jīng)適房，或許會(huì)在附記中標(biāo)明“經(jīng)濟(jì)適用房，準(zhǔn)予上市交易日期”字樣；并要求已購(gòu)經(jīng)適房在首次取得房屋所有權(quán)證5年后方可交易，時(shí)限計(jì)算則可能會(huì)以房屋所有權(quán)證填發(fā)日期作為起始時(shí)間。

國(guó)務(wù)院明確規(guī)定，經(jīng)適房5年后上市交易應(yīng)按一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款。為此，新辦法無(wú)疑將把巨大的市場(chǎng)價(jià)差和利潤(rùn)擠壓掉，讓經(jīng)適房真正成為保障中低收入人群居住的保障用房，而不是作為上市牟利的手段。因此，準(zhǔn)予上市的經(jīng)濟(jì)適用住房，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)將考慮優(yōu)先回購(gòu)。

影響：對(duì)昆明二手房市影響有限

“經(jīng)適房暫停交易？這跟我們有什么關(guān)系呀，我們從來(lái)只做商品房交易。”昨天下午，白馬小區(qū)一房屋中介工作人員說(shuō)，他們?cè)缇椭拦拷灰状嬖谥T多限制，從未準(zhǔn)備做經(jīng)適房交易；加之長(zhǎng)期以來(lái)也沒(méi)有市民要求買賣公房，因此中介一直與此項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)緣。不過(guò)，這名工作人員也抱怨說(shuō)，盡管暫停經(jīng)適房對(duì)其影響不大，但受房?jī)r(jià)過(guò)高影響，“近1個(gè)月連一單生意都沒(méi)做成”。

在記者采訪的十余家房屋中介機(jī)構(gòu)中，相對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)業(yè)績(jī)的沖擊，暫停經(jīng)適房的影響實(shí)在微乎其微，只有人民西路一家中介表示，暫停經(jīng)適房交易讓其兩單生意“泡湯了”。這家中介的張經(jīng)理說(shuō)，月初曾在西山區(qū)做了兩單經(jīng)適房的業(yè)務(wù)，“連公證都做了”，但12日到昆明市房產(chǎn)交易中心過(guò)戶時(shí)，被告知此項(xiàng)交易已暫停，于是中介只得退還交易雙方的訂金、中介費(fèi)及各種手續(xù)。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與政策研究中心副主任周大研說(shuō)，昆明市的經(jīng)適房起步于上世紀(jì)末期，近10年來(lái)的總建筑面積并不大，在昆明市總住房面積中所占的比例估計(jì)不超過(guò)10%。此外，購(gòu)買經(jīng)適房的業(yè)主大多數(shù)是住房困難戶，不會(huì)拿辛辛苦苦買來(lái)的房子做交易，這從媒體上極少出現(xiàn)出售經(jīng)適房的廣告就能看出。“因此，暫停經(jīng)適房交易不會(huì)對(duì)昆明二手房交易產(chǎn)生重大影響，其對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響也就十分微小了。”

背景：5年內(nèi)建3.1萬(wàn)套經(jīng)適房

據(jù)初步估計(jì)，昆明市經(jīng)適房房源在二手房房源中的比例大概在5%-10%左右。

2000年-2006年，昆明市共下達(dá)給單位利用存量土地建設(shè)經(jīng)適房的指標(biāo)為463萬(wàn)平方米。今年，市委、市政府決定建設(shè)80萬(wàn)平方米，1.1萬(wàn)套經(jīng)適房，并面向社會(huì)公開(kāi)出售。具體建設(shè)地點(diǎn)分別為：官渡區(qū)子君村和北市區(qū)茨壩辦事處蒜村。兩個(gè)地塊共745畝，可建設(shè)103萬(wàn)平方米，約1.6萬(wàn)套。最新獲得的消息是，兩地塊的經(jīng)適房在今年年底必須開(kāi)工建設(shè)，明年建成并交付使用。

其中，子君村612畝土地，可建84萬(wàn)平方米，由昆明市土投公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前已完成回填土工程，正在進(jìn)行地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、路網(wǎng)招標(biāo)等工作。蒜村132.59畝土地可建約19萬(wàn)平方米經(jīng)適房，目前已進(jìn)入招投標(biāo)程序。

根據(jù)昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃，2006年-2010年，全市將組織建設(shè)經(jīng)適房3.1萬(wàn)套，建筑面積250萬(wàn)平方米，5年的總量?jī)H相當(dāng)于昆明市今年前三季度房屋交易量的一半。

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