1、研究背景與目的

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十三年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。2014年，中國經濟發展從高速增長轉向中高速增長的新常態，在房地產行業調控政策回歸常態化、市場進入調整期的背景下，一批優秀房地產上市公司順應行業新常態，踩準市場節奏主動調整經營策略、積極創新營銷手段，取得了優良的業績，展示出較高的經營水平，彰顯了投資價值。

2、研究結果及分析

2.1中國房地產上市公司整體發展狀況分析

（1）經營狀況：營業收入增速回落，穩增長控成本保障利潤空間

2014年，房地產上市公司的業績規模再創新高，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為65.48億元、226.22億元，同比分別增長16.62%、16.39%，增速較2013年均有所回落。同年，滬深上市房地產公司凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%；大陸在港上市房地產公司凈利潤均值為35.89億元，同比增長5.50%。房地產上市公司凈利潤增速降低，主要受到兩方面因素影響：一是企業為了應對市場調整期面臨的去化壓力，主動調整價格加大促銷力度；二是近年來土地成本不斷提高，擠占了房地產上市公司的一部分利潤空間，部分房地產上市公司的凈利潤增速明顯低于同期營業收入增速。

面對利潤率持續下行的壓力，房地產上市公司以精細化運營為導向，多策并舉保障盈利空間：第一，推行標準化管控體系；第二，拓展多元融資渠道；第三，建立與上下游企業的采購戰略合作；第四，謹慎吸納項目資源。

（2）股東回報：資產收益水平穩中有降，經濟增加值（EVA）出現下滑

2014年，滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。具體來看，滬深、大陸在港上市房地產公司中分別有約六成、四成的企業凈資產收益率出現下滑，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產上市公司凈資產收益率下跌；從每股收益情況看，滬深及大陸在港上市房地產公司中，均有超過六成的企業每股收益出現下降。但龍頭企業的表現仍然搶眼，中海、萬科2014年每股收益分別提升至2.67元和1.43元，顯著超過滬深、大陸在港上市房地產公司的每股收益均值。

2014年，滬深上市房地產公司的EVA均值為1.96億元，同比上升42%，稅后凈營業利潤均值同比增長30.59%，增幅高于資本成本均值增幅，財富創造能力整體得到提升；而大陸在港上市房地產公司的EVA均值為1.46億元，同比大幅下滑了64%，主要源于稅后凈營業利潤的增速明顯低于同期資本成本增速。

（3）財務穩健性：負債水平小幅上升，銷售回款受阻導致資金壓力加大

截至2014年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點。受市場調整期下銷售低迷的不利影響，房地產上市公司的去化速度普遍放緩，資金回籠受阻，短期償債壓力增大。2014年，滬深、大陸在港上市房地產公司的貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.04和1.32，較2013年分別下降0.09和0.10；速動比率分別為0.45、0.61，較2013年分別下降0.20、0.06。

2014年，房地產上市公司的流動性較上年更加趨緊，滬深、大陸在港上市房地產公司每股經營現金流凈額均值分別為-0.49元、-0.32元，同比分別下降0.11元、0.21元。從內部結構來看，企業現金流水平呈現分化格局：部分房地產上市公司一方面采取積極的銷售策略加大回款力度，一方面放緩了投資節奏，現金流情況有所改善；另有部分房地產上市公司則受困于庫存高企、回款不力，經營性現金流凈額為負值，面臨較大的資金壓力。

（4）投資價值：房地產板塊跑贏大盤，政策利好提升部分企業投資價值

2014年，房地產板塊表現出色，全年上證地產指數和深證地產指數分別上漲86.14%、60.17%，跑贏大盤。截至2014年底，滬深上市房地產公司的平均市值為130.64億元，同比上漲74.72%；大陸在港上市房地產公司平均市值為180.79億元，同比上漲7.16%。

2014年以來，房地產板塊漲幅明顯，盡管受行業下行影響，房地產上市公司的盈利性指標增速出現下滑，盈利能力面臨考驗；但是與其余各板塊相比，房地產板塊盈利能力仍具有一定的優勢，估值修復值得期待。同時，降息降準、再融資松綁、房企轉型、銷售回暖等因素將提升估值修復速度。

2015年，房地產板塊的投資價值凸現，有三類企業值得重點關注：第一，以萬科、招商為代表的龍頭房地產上市公司；第二，以保利地產、恒大為代表的主動謀求多元化轉型、積極打造新利潤增長點的房地產上市公司；第三，依托京津冀協同發展、自貿區、一帶一路等區域規劃政策提升發展空間的房地產上市公司，如華夏幸福、泰禾集團、榮盛發展、浦東金橋等。

2.22015中國房地產上市公司TOP10研究結果

（1）綜合實力TOP10

2015滬深上市房地產公司綜合實力TOP10 2015中國大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10 排名股票代碼股票簡稱排名股票代碼股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 3699.HK 萬達商業 2 600048.SH 保利地產 2 0688.HK 中國海外發展 3 000024.SZ 招商地產 3 3333.HK 恒大地產 4 600340.SH 華夏幸福 4 1109.HK 華潤置地 5 000402.SZ 金融街 5 0960.HK 龍湖地產 6 601992.SH 金隅股份 6 2007.HK 碧桂園 7 600383.SH 金地集團 7 3377.HK 遠洋地產 8 002146.SZ 榮盛發展 8 3900.HK 綠城中國 9 600376.SH 首開股份 9 2777.HK 富力地產 10 600823.SH 世茂股份 10 0817.HK 方興地產

2014年，滬深上市房地產公司綜合實力TOP10的資產規模再創新高，年末總資產均值和凈資產均值分別為1700.08億元、413.12億元，同比分別增長13.21%、14.71%，每股收益（EPS）均值和凈利潤均值分別提高到1.33元、61.66億元，分別為同期滬深上市房地產公司均值的3.91倍、7.95倍，進一步擴大了盈利優勢；大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10的總資產均值、凈資產均值分別為2552.44、748.48億元，較上年分別增長22.72%、27.74%，凈資產均值增速超過總資產均值增速5個百分點，資產規模呈現“有質量的增長”，同期每股收益（EPS）均值為在港上市房地產公司均值的2.60倍，盈利水平保持領先地位。

（2）財富創造能力TOP10

2015滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10 2015中國大陸在港上市房地產公司財富創造能力TOP10 排名股票代碼股票簡稱排名股票代碼股票簡稱 1 600048.SH 保利地產 1 0688.HK 中國海外發展 2 000002.SZ 萬科A 2 3699.HK 萬達商業 3 000024.SZ 招商地產 3 1109.HK 華潤置地 4 600340.SH 華夏幸福 4 3333.HK 恒大地產 5 600383.SH 金地集團 5 0960.HK 龍湖地產 6 000402.SZ 金融街 6 2007.HK 碧桂園 7 002146.SZ 榮盛發展 7 1918.HK 融創中國 8 000031.SZ 中糧地產 8 1030.HK 新城發展控股 9 600067.SH 冠城大通 9 2608.HK 陽光100中國 10 000671.SZ 陽光城 10 1238.HK 寶龍地產

2014年，滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10的EVA（經濟增加值）均值達到28.72億元，是同期滬深上市房地產公司EVA均值的14.65倍；中國大陸在港上市房地產公司財富創造能力TOP10的EVA均值為17.50億元，是同期大陸在港上市房地產公司EVA均值的11.99倍，領先優勢顯著。

（3）財務穩健性TOP10

2015滬深上市房地產公司財務穩健性TOP10 2015中國大陸在港上市房地產公司財務穩健性TOP10 排名股票代碼股票簡稱排名股票代碼股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 0688.HK 中國海外發展 2 000024.SZ 招商地產 2 0960.HK 龍湖地產 3 600048.SH 保利地產 3 1109.HK 華潤置地 4 600340.SH 華夏幸福 4 3333.HK 恒大地產 5 000402.SZ 金融街 5 0884.HK 旭輝控股集團 6 601992.SH 金隅股份 6 1238.HK 寶龍地產 7 600383.SH 金地集團 7 0207.HK 大悅城地產 8 000926.SZ 福星股份 8 3377.HK 遠洋地產 9 600094.SH 大名城 9 2329.HK 國瑞置業 10 000965.SZ 天保基建 10 1224.HK 中渝置地

2014年，滬深、大陸在港上市房地產公司財務穩健性TOP10的負債率、短期償債能力表現突出，其中有效負債率均值分別為51.58%及52.06%，貨幣資金與短期及一年到期債務的比率均值分別為1.20及1.80，均顯著優于滬深、大陸在港上市房地產公司同期指標；另外大陸在港上市房地產公司財務穩健性TOP10公司的每股經營性現金流凈額為0.04元，保持了穩定的現金流水平。

（4）投資價值TOP10

2015滬深上市房地產公司投資價值TOP10 2015中國大陸在港上市房地產公司投資價值TOP10 排名股票代碼股票簡稱排名股票代碼股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 0688.HK 中國海外發展 2 600340.SH 華夏幸福 2 0884.HK 旭輝控股集團 3 000024.SZ 招商地產 3 0817.HK 方興地產 4 600048.SH 保利地產 4 3333.HK 恒大地產 5 000402.SZ 金融街 5 2329.HK 國瑞置業 6 000656.SZ 金科股份 6 2608.HK 陽光100中國 7 601992.SH 金隅股份 7 3380.HK 龍光地產 8 000732.SZ 泰禾集團 8 1238.HK 寶龍地產 9 600565.SH 迪馬股份 9 1369.HK 五洲國際 10 600466.SH 藍光發展 10 1622.HK 力高地產