從興杰站·現代城看住宅投資回報

生活新報　2006年10月19日 13:51

位于春城路的興杰站·現代城即將開盤發售，因為位置好，又是小戶型，許多人都打算投資，但在房地產市場多變的背景下，部分購房者又有些猶豫不決，不知道什么樣的房產才有投資價值。房產投資是一門學問，有很強的技術性，一般人可能很難掌握投資秘訣，但是，投資房產也有規律可循，普通投資者只要掌握如下要訣即可獲得滿意回報。

位于春城路的興杰站·現代城即將開盤發售

第一、首選小戶型

房產投資是為了回報，這方面，無論出租還是出售，小戶型的投資回報率比大戶型更高。

一般而言，小戶型的升值空間普遍比大戶型大，5年前投資陽光A版，到現在已經有100％的投資回報率。雖然這個項目有自己的特殊性，但也可以說明小戶型的升值潛力。昆明這幾年的房價總體上都在漲，但還沒有聽說哪個大戶型住宅的價格能夠翻番。同一個小區，小戶型的升值幅度往往比大戶型高。以北市區金實小區為例，當年2000元/平方米的房價，如今小戶型可以賣到3200元/平方米，升值幅度高達60％，而大戶型只能賣2500～2600元，最多升值30％，而且還不見得好賣。

即使是出租，小戶型的租金回報率也比大戶型高。一套70平方米的小戶型住宅如果月租為1000元，同一幢樓內140平方米大戶型，月租通常達不到2000元，而在當初購買時，140平方米的房價肯定是70平方米房屋的兩倍。更重要的是，小戶型房屋無論是出租還是出售，都比大戶型好出手，這在中介行業里是公開的秘密。

小戶型好賣好租是因為需求量大，租房、買房的代價小，相比而言，大戶型由于昂貴，買家少，也很少有人愿意租一大套房子來住。

因此，從回報上看，小戶型比大戶型有優勢。

再說投入，購買小戶型資金門檻低，對投資人的壓力小。房地產新政實施后，購買90平方米以下的小戶型首付只要20％，而大戶型卻要支付30％的首付。按照投入產出標準，像興杰站·現代城這樣的小戶型樓盤就應該是投資首選。

第二、看準好地段

小戶型雖然更值得投資，但也不是哪里的小戶型都有投資價值。一般來說，越是繁華，越是交通方便，越是生活出行方便的小戶型樓盤越值得投資。

交通和周邊生活配套對小戶型來說至關重要。居住小戶型，多是上班一族，有車的人少，如果周圍交通便利，接近城市核心，肯定比遠郊樓盤更受歡迎。小戶型樓盤一般沒有獨立生活配套，如果周圍是繁華街區，生活就比較方便。因此，在主城區內，位于城市主干道，周圍配套完善的小戶型，比遠郊樓盤更有投資價值。興杰站·現代城位于城市南北軸線之一的春城路，又有吳井路、環城南路相連，位置十分優越。將來城市輕軌建成后，這里還是三條輕軌線路交會處，交通可謂四通八達，當然是房產投資的理想地段。

地段好的地方，買房租房的人多，房價也容易拉高。如果鄰近交通樞紐和城市商務區，房價更有升值空間。這方面興杰站·現代城的條件無疑是非常優越的，因為從現代城出發，到飛機場、火車站、汽車站都極為方便，附近又有許多寫字樓，房屋租金只高不低，投資回報率非常高。

第三、看建筑規劃設計

有了好地段還要有好房子才值得投資。目前有一些投資型小戶型樓盤，位置也還不錯，但設計落后，電梯、朝向、通風都有問題，有些樓盤還是拿爛尾樓、舊樓改造的，建筑“硬傷”很多，這樣的小戶型居住非常不方便，投資價值不大。

好的小戶型最好是原創設計，即樓盤本身就是按地塊條件和小戶型定位設計規劃的，建筑的外立面、朝向、電梯數量、車位、底層商業和戶型都是為小戶型考慮的，這樣的樓盤才能讓人感到戶型雖小但品質不低，將來出售、出租也才能有理想價格。

這里面尤其值得重視的是戶型設計。因為小戶型面積小，許多樓盤對戶型設計十分草率，以至于功能劃分模糊，公攤很大，空間利用率不高。如果投資小戶型，特別需要關注空間利用率，因為小戶型本來面積就小，更需要充分利用空間，不能有浪費，如果能向上拓展，盡可能利用房屋的高度，這種小戶型就堪稱超值。興杰站·現代城正是這樣的小戶型樓盤。

現代城的房屋層高有5.4米，可隔成兩層使用，所以現代城的戶型不是平面的而是立體的，面積使用率超過100％，投資價值極高。

第四、最好宜商宜住

小戶型住宅如果既能居住，又能很方便地用于辦公，升值潛力就比單純只能居住的小戶型要大很多，而且也更容易出租，租金也會更高。

并不是所有的小戶型都宜商宜住。遠郊樓盤，位于小區內部的，交通不便的，還有建筑外觀不夠氣派的小戶型，都不適合辦公。陽光A版、春天映象等昆明早期小戶型建筑之所以房價一路走高，就是因為非常適合辦公。據說，如今陽光A版接近半數的房屋是用來辦公，相反，北市區、南市區一些大型社區內的小戶型，因為不適合辦公，升值幅度就沒有主城區小戶型那么大。

宜商宜住的小戶型樓盤一般都在市區繁華地帶，交通方便，建筑外觀氣派，大多是高層電梯房，這樣的小戶型比普通小戶型樓盤更受市場青睞，投資價值也更大。興杰站·現代城就是這樣的樓盤。

從許多方面看，現代城都非常適合小公司、辦事處等機構辦公，因為現代城可能是將來昆明市內交通最方便的一個樓盤。從興杰站·現代城到機場、火車站、長途汽車站，距離不超過3公里，車程都不到10分鐘。以后輕軌一旦建成，位于三條輕軌交會處，毗鄰輕軌樞紐站的興杰站·現代城，可以極其方便地抵達包括新機場、呈貢新城等城市各個重要節點，是商務辦公區的絕好場所，而它雙層立體戶型空間又特別適合小企業從事商務活動。

掌握以上四招，投資房產就不會吃虧，一般也會有比較滿意的回報。興杰站·現代城正是這樣的樓盤。