近幾年來，全國掀起了商業地產的開發風潮。昆明也不甘落后，借城市擴容之機，涌現出一批購物中心、城市綜合體等商業地產。群雄逐鹿的爭奪背后，不少項目在有意或是無意的吸取一線城市中成功商業項目的運營理念及招商方式，“向外看”時立足本土，完成傳統商業模式的升級換代。
相信很多從事過商業運營的人，都不會忘記天河城。這個廣州最成功的商業項目，是集購物、美食、娛樂、休閑、商務于一體的大型購物中心。從1998年起，天河城商鋪的出租率一直保持在100％。而2004年12月9日試營業的深圳萬象城購物中心，開業后的第一年人流量達到2000萬人次，銷售額達15億元。時下，這個購物中心不僅成為深圳繁華商業的一張名片，也在短短幾年時間改變了深圳人的生活、休閑、消費方式。
一般來說，一個商業項目需要2至3年的市場培育期，而天河城與深圳萬象城購物中心在第一年就實現了贏利，且90%以上的租戶都賺了。它們的成功，讓很多開發商在驚嘆其“吸金力”的同時，也對商業地產的價值有了新的判斷。于是，昆明部分開發商紛紛“向外看”，學習并提升其商業運營方式。
商業運營理念可以學習不能照搬
“商業地產的運營理念可以學習借鑒，但一味的模仿及照搬，顯然是不合適的。畢竟每一個商業地產的地段、規劃條件不同，每個城市的消費能力及商業環境不同，項目的定位及運營方式也有著很大的區別及變化”昆明百大集團商業管理有限公司董事、總經理梅永豐表示。
梅永豐分析，天河城可以看作是全國最早的ShoppingMall。許多人看到了它的成功，便去學它，可是沒有看到它成功的核心因素，只是學它的表面的硬件的東西，結果吃了苦果。其實天河城的成功，本質因素是它的只租不售，這恰恰是ShoppingMall運營的關鍵。深圳萬象城不同于傳統的零售物業、百貨公司，業態組合中有40%的零售、20%的餐飲、20%的休閑娛樂。它的成功，離不開精準的定位與業態的合理劃分，也離不開當地消費水平的支撐。
昆明要立足本地走出特色
一線城市的商業地產開發的熱潮，同樣也刮進了昆明這個二線城市。隨著昆明城市化進程的加速，昆明商業地產格局也從傳統的三市街商圈開始往外拓展。從去年開始，實力大學城商業中心、昆明螺螄灣國際商貿城等項目成功將本土商業地產的外延拓展至呈貢新城；廣福商業中心、南亞風情•第壹城等項目現身，加速南市區商業變革；俊發中心、欣都龍城的出現則為北市區向區域副中心轉型獻力；西市區，沃爾瑪入駐騰輝商業廣場，正大紫都城、啟鴻•假日城市等項目龐大的商業體量，推進區域商業進程發展。而東邊，目前仍是建材及汽車等專業市場聚集地。
這批于去年開始涌現出來的地產項目，在業態規劃及商業運營理念上有了創新及變革。更重要的意義還在于，其在操作商業時的視野已經跳出了項目本身，不再是過去“住宅＋底商”的簡單模式，更集中于表達輻射區域內數十萬消費人群的功能性。時下已經開盤的南亞風情•第壹城，就以“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規劃建設現代城市商業中心。開業近三個月的順城王府井購物中心也以其“餐飲、娛樂、賣場、休閑的都市聚合型商業物業聚集了不少人氣。而西市區的正大紫都城，在繼承了正大電子城多年商業人氣的基礎上，將打造一個集商務、金融、休閑、娛樂、購物為一體的商業中心，形成西市區商業輻射源。
看來，眾多商業地產項目的洶涌放量，將成為主導昆明商業地產發展的最重要力量。它為消費者提供了豐富的選擇空間的同時，也帶來了巨大的市場競爭和壓力。
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