社區商業：借勢向外向型商業轉變
由于早期缺乏規劃，社區商業最開始是自發形成的，一些住宅用途的底層住房逐步轉化成了社區底商。一般來說，社區商業局限于小區內，規模比較小，經營獨立且業態繁雜，運營好壞程度依賴小區的入住率。社區商業的商業業態規劃大體有幾種：大商業、小商業、主題商業以及商業街。
目前昆明市場上，這類商業的代表主要有：世紀城、新亞洲•體育城、金色俊園商業街等。以上東大街為例，項目結合周邊已經形成的商業氛圍以及便利的交通優勢，將社區商業規劃成了一個面向片區的大商業體。項目后期block情景式街區模式定位準確，招商也比較成功。
其實，體量較小的社區商業同樣可以做成“花”，不僅昆明，全國其他省份也有不少成功案例。中原地產(深圳)有限公司云南分公司介紹，深圳華僑城有一條臨湖商業街，由于商業街的前期規劃做得很到位，小區的建筑風情氛圍、景觀環境等被恰到好處地融入了商業氛圍中。獨特的意境營造，使得該商業街從內向型的社區商業轉化成了外向型商業，周邊的輻射力非常強。
純商業：風險大前期定位要準確
純商業項目定位有針對性，一般是整體經營管理，經營業態相對單一但業種豐富。它由單一商業構成慢慢整合，后逐步形成一個有主題的成熟綜合型業態單體，發展為專業市場的情況比較多見。專業市場的發展有兩條路線，要么是市中心自發形成，要么是地價較為便宜的郊區。
純商業項目后期運營的風險比較大，能否抗住風險、堅持長期培育市場氛圍很重要。以大商匯為例，從前期至今，已有六七年時間。周期如此之長的投資，運營成本也很大，這是實力弱的開發公司難以承受的。并且，在項目推售之初，市場上也存在大量的懷疑眼光，阻力不小。如今的大商匯市場人氣已經大大提升，品牌效應也在不斷發揮。位于十里長街上的一個純商業項目定位則幾經調整，最后才找準方向。目前，項目經營“一站式汽車服務中心”已經小有規模。
前期定位的準確也是純商業業態能否成活的關鍵。純商業項目在前期定位上也一定要準確把握。純商業體正式運營后，如果符合市場需求，很容易帶動周邊的商業業態，形成產業鏈條式的發展格局。國內一些面向全國、全球的電子市場最開始就是在這樣的模式下發展起來的。
綜合商業：商業先行可帶動住宅售價
顧名思義，綜合商業簡單而言就是多種不同業態綜合在一起。綜合體商業的定位必須與整體統一，一般采取主力商業帶動小商業單體的做法。
早期“住宅先行、商業在后”，依靠社區的人氣帶動商業氛圍，商業借住宅之勢最后開發。現在已經出現了“商業與住宅并行”甚至“商業先行”等情況。深圳等一線經濟發達城市以及國外很多大城市內，商業帶動住宅開發的情況比較普遍，先開發寫字樓、購物中心，住宅壓軸開發，售價自然不低。
城市綜合體中的商業是城市綜合商業發展的高級形式。目前市場上的城市綜合體不斷涌現，但并不是所有的項目都具有開發成城市綜合體的條件，它需要項目本身的合理規劃以及市場足夠的支撐力等先天條件。他提醒購房者對于城市綜合體的商業要多方面考慮后再出手。
目前，昆明市場上正在推售的城市綜合體項目有南亞風情•第壹城、欣都龍城等。南亞風情•第壹城是以“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規劃建設現代城市商業中心。項目立項之初，引進了豪廷酒店等6大商業巨頭的設計和經營團隊，實現了6大項目主力店的定制化設計。此種“先下手為強”的模式值得業界借鑒。
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