開發商投資：模式探索下的互動與共贏

《云南地產》2009年10月14日 15:32

■《城中村尋商記》系列報道之二

文/李純玉楊大耀

房地產需要穩定的現金流，往往通過融資來實現自己穩定的資金鏈，在昆明城中村改造項目的開發中，資金、拆遷、開發模式和營銷成為困擾開發商的四大難題。這四個難題涉及到城中村改造項目開發的三個重要環節，資金和拆遷是前提，開發模式是關鍵，營銷是結果。

在開發商前期的資金投入中，拆遷的成本較高，這部分錢是相對集中支出的，村民擁有這筆錢后，往往缺乏很好的理財計劃和理財方式，對開發商而言，這里就存在著很大的商機。

產業化模式更具吸引力

就項目而言，住宅的銷售不是很困難，原村民因為擁有回遷房，不再是開發商的客戶，但商業就不同了，雖然商業也有回遷，但位置和面積與非回遷的部分肯定存在差異。如此，開發商可以介入其中，既可以幫助村民理財，把散出去的錢再回收過來加以利用，又可以把村民變成自己的準客戶，還可以把村民變成自己的投資客。困難的是，通過什么方式才能吸引住村民，讓其愿意投入，信任投入呢？個人認為以產業化的模式對城中村加以改造，才具備對民間資金（新百萬富翁）的吸引力和信任感。

就昆明城中村的改造來講，商業從哪個角度而言都是個難題。但換個角度，隨著昆明城市的發展，部分產業逐漸外遷，部分產業聚集，城市發展需要產業的支撐，它對城市格局的形成和城市經濟的發展起著重要作用，從產業的角度來整合商業是對城市長遠的發展和建設負責。就昆明情況看，文化產業、旅游產業、醫藥產業、教育產業、科技產業、汽車產業、金融產業、IT產業等等，都是城市發展所需要的，以產業為依托來發展商業，則“背靠大樹好乘涼”，“產業巨人”力量所形成的市場競爭力和升值潛力值得開發商們好好加以利用。

產業鋪的定義是有產業經營平臺，有集中配套的專業市場，具備投資特征等條件的集中式規模化商鋪。在金融產品投資熱潮涌動、房地產新政各項舉措相繼出臺的背景下，被認為有著產業經營平臺、有集中配套的專業市場、具備投資特征等條件的產業鋪是在傳統商鋪基礎上發展起來的當代產業經營平臺，它具有行業背景、集中的專業市場配套附屬設施，并且是具有高投資回報、風險低、投入少等特征的新一代商業地產產品。產業鋪的價值取決于它所依托的產業，以及該產業所在區域的競爭力和發展前景。

反觀中完善投資操作

并不是說所有的產業鋪都是安全的，這背后還要看開發商如何整合、運作，選擇的產業是否準確、對位。作為消費者或者投資者，需要注意的地方正是開發商投資操作中需要完善的地方。所以，對投資者來說，需要縱橫論證開發商的實力，有無成功經驗和在前期開發的項目中有無嚴重的問題；需要走訪相關管理部門，了解項目的證件是否齊全；需要弄清搞明項目的市場定位，這是決定投資人后期經營成敗的關鍵之一；需要摸清經營管理機構以前業績，如果該企業沒有駕馭市場的能力，會給投資人造成很大的投資風險；需要考察分析對比周邊商業業態，在同一區域內的幾個商業項目在定位上避免相似和雷同，選擇“差異化”經營，就能減小投資者的投資風險；需要走訪施工現場，了解各方對企業的反映；需要找專家到現場剖析商業運營模式。

謹記不要被高額投資回報所迷惑，一些企業為了提早收回資金，加快項目的銷售，就會以每年百分之幾的回報作為其促銷的手段，以一些市場調查數據為分析依據，最后再讓消費者與其經營管理公司簽訂投資回報協議，讓投資人放心，但消費者應考慮到，一旦公司后期經營不善，經營管理公司自身難保的情況下，怎么能談得上投資人的回報呢，更何況是投資回報的計算基礎也是不一樣的；謹記不要輕易在不清楚下交定金，實際上這種保證金有“定金”和“訂金”之分，而這兩種寫法在法律上有完全不同的解釋；謹記簽訂合同最好請律師到場幫助。

共贏是目標

通過以上對投資者的七大需要三大謹記的提出，再結合到昆明城中村改造的實際情況，我們可以看出，城中村改造中的商業地產開發和營銷模式發展到了一個瓶頸階段，這需要開發從營銷開始，到資金整合結束，需要營銷從開發之前開始，到成功運營時還能延續……對開發商來講，務必求穩、求變、求通，做好時間差、空間差、產品差，以及整合土地、歷史、人文、商業、城市等賦予的原始資源，不能局限在以商御商，以商用商。

在城中村改造中商業部分的考慮上，開發商可以通過產業化的開發模式，拉長開發鏈條，整合各種資源，強化后期運營，降低投資風險，形成營銷與運營在前，“融資”緊隨，開發在后，投資壓軸的新型項目開發、投資、運營模式。在這種模式下，圍繞城中村改造不應僅是利益置換的盛宴，在新的游戲規則下，商業地產的開發還要與各種利益體達成共贏，與城市、文化等要素達成共贏。在房地產市場的發展讓人眼花繚亂、讓人感覺形勢一片大好、又讓人感覺危機四伏的今天，開發商和投資客都更需謹慎，所以，兩者之間要形成良性互動，才是最佳效果。