昆明舊城改造下的城市綜合體研究

至祥研究中心2009年09月02日 17:19

引言：城市綜合體具備完整的街區特點，是建筑的城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果，綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通體系的有效聯系，成為城市功能混合使用的中心，延展了城市的空間價值。

一、城市綜合體概述
定義：《美國建筑百科全書》將綜合體定義為：“在一個地塊上具有單個或多個功能的一組建筑”。
現代定義：城市綜合體是指在都市中居住、辦公、商務、文化娛樂、購物、社交、休憩等各類功能的符合，相互之間價值鏈高度集約的街區建筑群體。
產生的條件：綜合體的出現是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。

二、城市綜合體的模式
在城市中心區域，綜合體一般以下四種發展模式：
模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式

案例：香港太古廣場、北京東方廣場、北京華貿中心
模式一發展的外因在于要有優越的地理位置（CBD/城市中心）附近，要有便利的交通條件（主干道沿線/地鐵口），此外項目本身要具有較大的規模（建筑面積20萬㎡以上）
項目發展的內因要有強制性的視覺沖擊，一般是超高層或建筑群，要有高水準規劃設計，項目的各功能共融不互擾。項目本身功能化體系，五星級酒店、甲級寫字樓、高中高檔購物中心、頂級酒店式/服務式公寓都是頂級模式，具有很強的相互關系。項目本身有專業的管理團隊，物業管理和經營管理都是區域內最先進模式。

模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式
案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場
模式二發展的外因主要依賴客戶（產業）支撐，項目自身已形成產業簇群或引入核心客戶帶來相關簇群，形成未來商務核心區。
項目自身規劃為要有強制性的視覺沖擊的超高層或建筑群，寫字樓大堂昭示性強，功能化體系全，寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次，有配套完善的商場、公寓等。

模式三：以酒店為核心功能的發展模式
案例：上海商城
模式三的發展外因一地理位置不遠離城市核心區，交通為主干道沿線，客戶以商務客戶為主。
項目內因一是要有強制性的視覺沖擊力，要為超高層建筑群，定位差異化，通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位；功能化體系，五星級（以上）酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次，項目周邊要有頂級商場等配套設施。

模式四：以商業為核心功能的發展模式
案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城
模式四的外因依靠城市核心區地理位置，位于地鐵口/主干道沿線，區域功能的缺乏、需求旺盛，人流大及商業氣氛濃。
項目自身要有明確定位，一般為大規模綜合、娛樂性、觀光性、頂級商業等，自身建筑形式、業態、服務內容獨具特色，功能化體系以商業為主，其他功能為輔，項目還要具備一流的規劃設計、經營管理等合作團隊。

四種模式以及四種模式收益方式具體要根據項目自身來規劃，綜合體的價值實質，就是通過各業態的相互作用形成最大化價值呈現。