一個壞消息，項目斷貨了，市場多次“催更”；一個好消息，項目二批次產品全面升級，雙中庭央景樓王產品即將開售。
先說結論：升級后的都會半島越來越不像剛需盤，但性價比更為突出。
剛需戶型怎么做改善，都會半島給市場打了個樣
近兩年昆明樓市競爭激烈，從剛需到改善大家都在卷得房率。
都會半島的二批次新品也不例外，主推的89㎡plus、100㎡plus、126㎡pro、126㎡plus四款戶型，得房率大約做到了101%-105%，屬于實得大于建面的范疇。
事實上，當下昆明市面上并不缺少得房率超過100％的產品，但都會半島新品戶型和其他新規產品相比，帶來了不少突破級的亮點：
其一，打破剛需戶型的“傳統規則”，小戶型也能擁有大陽臺、大空間。
長期以來，中小戶型與生活體驗往往難以兼容，但這一次，都會半島卻給建面約88平米的小戶型產品也配置了6.3米的景觀陽臺。
同時，憑借超過100％的得房率并巧妙利用空間、拓展進深，從而展現出更大尺度的通透空間，提升居住品質。
其二，小面積+大功能，重新定義空間的實用主義。
都會半島更注重戶型結構的實用性和功能性，并且最大程度來釋放空間價值。通俗來說，就是在有限的空間內，結合客戶需求盡可能地優化戶型布局，擁有高得房率的同時更追求“高實用率”。
其三，大比例可改造墻面，戶型可塑性更強。
都會半島提供了最高87％的可改造墻面，可根據家庭實際改造房間數量，甚至有的戶型還能做到橫豎廳切換，空間自由度更高。
具體到各個戶型來看。
面積最小的超多變PLUS，80+面積段不但做到了3房2衛2陽臺，還配置了6.3米的大陽臺，加上三面寬朝南，帶來充足采光的同時，也放大了空間體感。更值得一提的是，戶內的可改造墻體占比達到驚人的87%，可以根據需求將3房改為1房、2房，兒童房+客廳還能改出大橫廳，把對生活的不將就，用空間魔法表達了出來。
相比舊規80%左右的使用率，超多變PLUS比常規的同建面戶型要多約16平米左右使用空間，相當于多買一個大主套空間，足以媲美市場上106-113㎡面積段產品，非常適合年輕人和新婚家庭置業。
超能聚PLUS應該是市場上最顯大的百平米面積段戶型。這個建面約100㎡的戶型采用全屋0過道設計，幾乎沒有浪費空間，同時通過整體進深變大30公分以及儲物空間S墻內嵌設計，使得整體空間尺度有了顯著提升。
功能方面，超過4.7米開間的1.5廳設計，容納一個常規客廳的同時，還多出一個多功能空間，可以當作客廳的拓展空間，或者作為兒童活動區或擺放茶臺、工作臺等。更絕的是，這個戶型配備了8人位的大餐廳，非常適合家庭聚會或是愛好家里搞PARTY的年輕人。
如果家庭人口較多，超多房PRO可以特別關注一下。這個建面118㎡的戶型，實得面積大約123㎡，不僅有6.6米超大橫廳，還能把原生的四房改造成五房、六房。首先，5㎡獨立陽臺可以輕松改造成書房、電競房、化妝間、麻將房等。
6.6米開間的大客廳，也能輕松再隔出一個獨立房間，不到120㎡的建筑面積做出六個獨立房間，在市場上基本很難找到第二家。之所以沒去建議將改出的房間作為收納空間，是因為獨立玄關的收納系統居然做出800㎜深的儲藏空間，足夠一般家庭收納之用。
超多房PLUS可以說是上述幾個戶型的集大成者。在集合了前述戶型優點的同時，實得面積更是做到接近127平米，足以對標市面上150平米左右面積段的常規產品。
含“景”量更高，雙中庭央景樓王先行登場
一般項目往往將好貨留在箱底，萬科都會半島二批次是反其道而行之，一上來就把頂配樓王推了出來。
這個率先登場的10棟到底有多炸裂，我們通過下圖可以很直觀地感受到。
從樓棟布局來看，10棟位于都會半島整個小區核心位置，北側視野通透無遮擋，樓下是已經實景呈現的南洋法式風情園林；南側是坐落于社區中央的大師藝術花園，靜謐無干擾。東側直面寶象河公園，可以無遮擋遠眺滇池、西亮塘。
一般來說，剛需、剛改盤受限于成本控制，往往樓間距都不會給到很大。萬科都會半島10棟樓王在這方面表現得非常出色，北向最大間距做到62M，南向最大間距高達71M,東西向數據更是非常亮眼，最小83M，最大做到94M。 對于冬日喜好曬太陽的昆明人來說，能享受更長的日照時間。
我們再來具體看10棟南北兩側的園林景觀。
都會半島南洋法式園林區實景
得益于大面積、多層次、高質量的園林景觀打造，都會半島被稱為昆明的“小扶荔宮”。10棟北側已經亮相的南洋法式風情熱帶園林此前備受好評，甚至成了昆明小有名氣的拍照打卡點。
據了解，位于10棟南側、社區中央的大師藝術花園也將在不久的將來正式亮相，該花園由仲夏之夜、莫奈秘境、沙漠探戈、莫奈清晨四幕組成，展現的將是莫奈花園般的浪漫景致，因為還沒正式亮相，我們先劇透一組效果圖：
總體來看，10棟樓王兼顧了居住的舒適性和景觀資源的最大化利用，確保了每戶住宅都能享受到極佳的視野，優勢顯而易見。與其說都會半島是讓業主把家“安在花園”，倒不如說是萬科把更自然、健康的生活方式，帶給了業主。
不只于產品層面，都會半島越來越不像個剛需盤
當下的昆明買房客，除了對產品本身要求更高之外，基本是地段、配套、潛力全都要，甚至于缺一不可，以至于很多剛需盤開始改善化。
都會半島的成功，也正是基于更好的產品之外，以優質地段、全面配套為客戶構建起的超級底盤，成功地成為了改善化剛需盤的代表。
先從地段來說。都會半島所在的滇池會展東墅區第三半島，是主城內可開發板塊中容積率最低的一個，容積率為1.6-2.8，是全昆明公認的高端價值板塊，一般開發商如果在此落地項目，往往更傾向于開發高端住宅項目。像都會半島這樣將產品面向剛需或是初改客戶的產品十分難得。
因為臨近滇池北岸，都會半島很多戶型可以擁有觀滇的視野，剛需盤能觀滇本來看起來就很“違和”，但都會半島還不止觀滇，項目周邊自然有多個濕地公園，其中西亮塘濕地公園就在項目東側，步行5到10分鐘即可到達。
鏈接滇池生態帶和南市核心區的都會半島，各項配套在昆明一眾剛需剛改盤里也是絕對的一梯隊。
都會半島周邊配套一覽
當前板塊內路網已經相對成熟，由環湖東路、廣福路、南繞城構成的橫向交通，珥季路、云秀路和昌宏西路組成的縱向干線，在都會半島項目周邊形成三橫三縱的立體交通網絡。公共出行來看，已經開通的地鐵5號線寶豐站位于項目南側1公里左右，同時還有Z96路，255路公交車途經項目周邊。
商業方面，已開業的近30萬方王府井奧特萊斯商業小鎮距離都會半島僅約兩公里，3公里范圍內覆蓋了新亞洲體育城、海樂世界、銀海青溪渡等成熟商圈，5公里范圍內還有南悅城愛琴海購物廣場、世紀金源購物中心等等。項目自身打造的半島小篆街就在樓下，涵蓋衣、食、住、醫藥、娛樂、嬰幼、零售等業態，足以滿足業主的日常購物需求。
半島小篆街實景
醫療方面，都會半島旁邊規劃了52.54畝的的醫院用地。三甲醫院昆明市婦幼保健院距離項目大概10分鐘車程，此外省中醫醫院滇池院區、昆明市兒童醫院等都在項目周邊五公里范圍內。
還有項目的教育配套。
首先，都會半島已經簽約云附星耀集團，云附星耀成員校落位都會半島。今年4月，官渡區星耀教育集團成員校龍馬小學已正式授牌。
據了解，星耀龍馬小學將由星耀集團統一管理、培訓，所有老師均為事業編在編教師，生源80%為都會半島業主。
此外，都會半島業主享有公辦初中學位，憑購房合同可空降官渡一中就讀初中。官渡一中是昆明主城十所一級一等完全中學之一，中考一級完中率達80％。
在可遇而不可求的滇池第三半島，再加上自身的教育配套，總體來說，哪怕跳出南市，萬科都會半島也是最具競爭力的剛需盤之一。如今二批次雙央景樓王加推在即，全面升級的都會半島甚至可以說已經不像個正經剛需盤。
據了解，二批次產品入門總價大約為110萬左右，門檻相比一批次有所提高，但幅度很小，考慮到多項升級，高性價比特點反而更加突出。值得注意的是，首推的央景樓王房源有限，“拼手速”成了大概率事件。
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