雖然房地產(chǎn)正處于調(diào)整筑底期，新盤(pán)數(shù)量比不上前些年，但去年以來(lái)昆明仍有一批新樓盤(pán)入市或即將面世，原因一方面是萬(wàn)科、康旅、建投、邦泰、冠江、義承、中通等多家房企保持了穩(wěn)健的作風(fēng)，沒(méi)有因市場(chǎng)風(fēng)浪而停止拿地，另一方面也有不少存量土地進(jìn)入了開(kāi)發(fā)階段。
會(huì)展臨滇板塊成了昆明高端主戰(zhàn)場(chǎng)
如果盤(pán)點(diǎn)新盤(pán)的區(qū)域分布，會(huì)有個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)：會(huì)展才是昆明新項(xiàng)目最集中的片區(qū)，更準(zhǔn)確的說(shuō)法是會(huì)展臨滇板塊，在滇池國(guó)際會(huì)展中心周邊，沿環(huán)湖東路、三個(gè)地鐵站之間，短短3公里距離內(nèi)，竟密集出現(xiàn)了4個(gè)新盤(pán)——桂語(yǔ)東方、滇海壹號(hào)、半島1903和山海灣4號(hào)（會(huì)展4號(hào)地塊），加上山海灣8號(hào)，會(huì)展臨滇板塊儼然成了昆明高端主戰(zhàn)場(chǎng)。
2024年8月，北大資源·滇海壹號(hào)面世發(fā)布，該項(xiàng)目原為北大資源1891的A5地塊，也是項(xiàng)目距離滇池最近、容積率最低的地塊，放在最后作為單獨(dú)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，意圖明顯是搶占高端市場(chǎng)份額，9月份項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售1.26億。
2024年9月，萬(wàn)科·桂語(yǔ)東方正式發(fā)布，這是萬(wàn)科未來(lái)城市理想單元在昆明的首個(gè)落地實(shí)踐項(xiàng)目，也標(biāo)志著萬(wàn)科最新代際產(chǎn)品落地滇池前灣都會(huì)區(qū)。11月2日，萬(wàn)科桂語(yǔ)東方示范區(qū)開(kāi)放并首開(kāi)，當(dāng)日成交147套，銷(xiāo)售金額達(dá)3億元，一舉奠定昆明改善標(biāo)桿的地位。
2024年12月，康旅集團(tuán)的會(huì)展中心4號(hào)地塊啟動(dòng)了招標(biāo)程序，經(jīng)歷了多年蹉跎，4號(hào)地塊重新調(diào)整規(guī)劃后，預(yù)計(jì)將以低密高端項(xiàng)目推出。
最近，冠江集團(tuán)會(huì)展新作也釋放了消息，位于會(huì)展中心東側(cè)的半島1903將打造昆明首個(gè)第四代洋房項(xiàng)目，190平米和230平米的戶(hù)型面積段，顯示出項(xiàng)目對(duì)頂豪市場(chǎng)毫不掩飾的覬覦。
會(huì)展臨滇板塊樓盤(pán)分布圖
短短幾個(gè)月，新盤(pán)接二連三殺入會(huì)展臨滇板塊，讓這里突然變成昆明高端盤(pán)最密集的片區(qū)，也成為了最新的高端主戰(zhàn)場(chǎng)，其實(shí)是市場(chǎng)用腳投票的必然結(jié)果。
當(dāng)下的樓市，改善才是真剛需
大致從2023年開(kāi)始，昆明改善需求逐漸占據(jù)了樓市成交主力，并且愈演愈烈。
昆明高層住宅各面積段的成交結(jié)構(gòu)變化（圖源克而瑞）
最近5年，昆明高層住宅各面積段的成交結(jié)構(gòu)變化明顯，120平米以下產(chǎn)品占比從66%降到了52%，而120平米以上的占比則從34%增長(zhǎng)到48%，其中120—160平米的典型改善面積段，占比持續(xù)增長(zhǎng)，目前已達(dá)40%。
2024年昆明高層成交結(jié)構(gòu)交叉分析（圖源克而瑞）
從成交總價(jià)看，首改集中于120—180萬(wàn)，再改大致在180—300萬(wàn)，300萬(wàn)以上就到了高改階段，改善人群最青睞的面積段還是120—160平米。
這種變化說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題，首先是剛需不剛了，不再是新房市場(chǎng)的主力，而是被更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的二手房大量分流。其次是改善性購(gòu)房需求相對(duì)比較強(qiáng)勁，也即“改善真的在改”，對(duì)于準(zhǔn)備換房的人群，“好房子”大量出現(xiàn)，也進(jìn)一步激發(fā)了改善需求。
所以用“改善才是真剛需”來(lái)概括當(dāng)下的樓市再貼切不過(guò)，得改善者得天下，毫不夸張。
有需求必有供給，去年以來(lái)萬(wàn)科、冠江、邦泰、義承、中通、建投紛紛拿地，無(wú)一例外，都是優(yōu)質(zhì)改善地塊，同時(shí)手上還有后續(xù)地塊的房企，如康旅、北大資源也抓緊推出改善新品，搶食改善大蛋糕。
為什么是會(huì)展臨滇板塊？
在這一輪改善新盤(pán)上市浪潮中，會(huì)展臨滇板塊獨(dú)占4個(gè)名額，絕非偶然。
首先，昆明改善屬性突出的片區(qū)看上去不少，從早年的翠湖、度假區(qū)、世博片區(qū)，到后來(lái)的草海、雙塔、會(huì)展等，但越是好地段和好資源，越是容易形成樓盤(pán)扎堆、推高地價(jià)房?jī)r(jià)的局面，很快催熟片區(qū)，使可開(kāi)發(fā)空間迅速減少。
尤其是主城環(huán)滇的度假區(qū)、草海、會(huì)展，具有城市配套與生態(tài)資源組合而成的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，不可再生，因此更顯珍貴。近些年改善需求旺盛，草海及度假區(qū)板塊用地幾乎開(kāi)發(fā)殆盡，昆明主城區(qū)唯一可供大面積連片開(kāi)發(fā)的一線臨滇區(qū)域，只剩下?lián)碛小爸鞒?滇池”雙占有的會(huì)展片區(qū)。
其次，會(huì)展片區(qū)經(jīng)過(guò)多年深耕，地鐵5號(hào)線貫通，上師大官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校、云大附屬會(huì)展學(xué)校等名校進(jìn)駐，王府井小鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)，多個(gè)濕地公園建成，生態(tài)優(yōu)越，配套完善，入住人口增多，區(qū)域成熟度大幅提升。
福保半島鳥(niǎo)瞰（圖源昆明福保半島）
另外，在昆明重點(diǎn)文旅品牌——滇池旅游黃金岸線的打造中，會(huì)展片區(qū)占據(jù)了重要地位，近期熱門(mén)的福保半島規(guī)劃建設(shè)了“文創(chuàng)、商業(yè)、田園、旅居”功能板塊，迅速崛起為滇池生態(tài)旅游新地標(biāo)。
滇池綠道沿途風(fēng)景（圖源昆明發(fā)布）
春節(jié)期間，滇池綠道外海段一期對(duì)公眾開(kāi)放，最近。經(jīng)過(guò)會(huì)展片區(qū)三個(gè)半島全長(zhǎng)達(dá)10公里的滇池綠道貫通，預(yù)計(jì)6月30日前完成施工。
各方面資源優(yōu)勢(shì)疊加和兌現(xiàn)，會(huì)展臨滇板塊的價(jià)值底盤(pán)進(jìn)一步夯實(shí)。
選中了會(huì)展臨滇板塊，怎么買(mǎi)房有講究
越來(lái)越多的昆明改善人群將目光聚焦到了會(huì)展臨滇板塊，更準(zhǔn)確的說(shuō)，片區(qū)價(jià)值決定了，客群主要來(lái)自預(yù)算在200萬(wàn)以上的中高端改善。
具體到片區(qū)內(nèi)在售和即將推出的項(xiàng)目（見(jiàn)上表），會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品完美匹配了需求，從再改到頂豪奢居，從觀滇高層到低密洋房，總有適合你的一款。
從戶(hù)型產(chǎn)品和價(jià)格來(lái)看，會(huì)展臨滇板塊總體定位偏高大上，除了萬(wàn)科·桂語(yǔ)東方，其他項(xiàng)目都定位豪宅，總價(jià)預(yù)算少說(shuō)也要300萬(wàn)起步，過(guò)千萬(wàn)的也有大把，比如在售的山海灣8號(hào)和滇海壹號(hào)，即將上市的會(huì)展4號(hào)地塊和半島1903，入手門(mén)檻只會(huì)更高。
但對(duì)于注重居住品質(zhì)和配套便利的改善人群，200—300萬(wàn)是比較適合的總價(jià)段，因此桂語(yǔ)東方就成了片區(qū)唯一的選擇，也幾乎是全城范圍內(nèi)的最佳選擇。
理由之一：地段價(jià)值。
和片區(qū)內(nèi)其他豪宅盤(pán)相比，桂語(yǔ)東方不僅有同樣的觀滇視野和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，還緊鄰滇池國(guó)際會(huì)展中心，就近享受會(huì)展文旅強(qiáng)大的拉動(dòng)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)鏈紅利。
理由之二：配套優(yōu)勢(shì)。
“艾爾西幼兒園+上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)�！钡某�(jí)教育組合，為業(yè)主配齊了家門(mén)口的15年優(yōu)質(zhì)教育配套。上師大附屬學(xué)校辦學(xué)5年來(lái)成績(jī)斐然，成長(zhǎng)為昆明教育界的實(shí)力“黑馬”，據(jù)資料，目前上師大附屬學(xué)校在校學(xué)生中，82%為萬(wàn)科業(yè)主子女，優(yōu)質(zhì)生源將賦予學(xué)校強(qiáng)大的提升潛力。
其次，桂語(yǔ)東方還擁有三軌交匯的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，地鐵5號(hào)線福保站僅一路之隔，2號(hào)線二期預(yù)計(jì)明年建成，通車(chē)后龔家村站距離桂語(yǔ)東方僅400米，規(guī)劃地鐵8號(hào)線則從項(xiàng)目東側(cè)經(jīng)過(guò)，會(huì)展中心站距離約300米。
另外，今年初萬(wàn)科·桂語(yǔ)小篆街正式開(kāi)街，萬(wàn)科自持的新型社區(qū)商業(yè)在會(huì)展片區(qū)逐步落地，賦予了大盤(pán)項(xiàng)目更多的煙火氣，與臨近的王府井奧萊小鎮(zhèn)配合，形成大型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的完整配套。
理由之三：產(chǎn)品領(lǐng)先。
桂語(yǔ)東方作為萬(wàn)科城市理想單元的昆明落地作品，代表了萬(wàn)科最新最優(yōu)的產(chǎn)品水準(zhǔn)，同時(shí)項(xiàng)目也是昆明住宅新規(guī)實(shí)施后的首批“零公攤”項(xiàng)目之一，1T1或1T2戶(hù)的純板樓，且1T1戶(hù)獨(dú)立電梯入戶(hù)的設(shè)計(jì)，結(jié)合萬(wàn)科獨(dú)有的S墻嵌入式墻體和U型廚房獨(dú)立臺(tái)面等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，再加上方正的戶(hù)型，以及雙陽(yáng)臺(tái)+落地飄窗的超高贈(zèng)送面積，實(shí)際使用面積直逼100%，實(shí)得率大幅超越前代產(chǎn)品。
桂語(yǔ)東方143平米越級(jí)戶(hù)型
實(shí)際上，桂語(yǔ)東方屬于萬(wàn)科的3.5代產(chǎn)品，在第四代住宅風(fēng)靡昆明的背景下，萬(wàn)科之所以沒(méi)有跟風(fēng)，一方面是出于第四代剛興起，還存在諸多缺陷，特別是在風(fēng)力較強(qiáng)的滇池邊，第四代的大露臺(tái)就很不實(shí)用。另外，項(xiàng)目也認(rèn)為3.5代產(chǎn)品的實(shí)得空間對(duì)改善客戶(hù)更有價(jià)值，也更符合客戶(hù)的需求。
桂語(yǔ)東方以“云南第一園”楠園為藍(lán)本打造出來(lái)的中式園林景觀，則是另一大加分項(xiàng)，以項(xiàng)目的造園造景水準(zhǔn)看，片區(qū)內(nèi)的豪宅項(xiàng)目也很難匹敵。
更關(guān)鍵的優(yōu)勢(shì)在于，桂語(yǔ)東方依托的是會(huì)展片區(qū)唯一的超級(jí)社區(qū)——萬(wàn)科前灣都會(huì)區(qū)。
從2016年與昆明市簽約開(kāi)始，萬(wàn)科致力于在滇池邊打造一個(gè)面向未來(lái)，可以持續(xù)生長(zhǎng)，并且由多角色參與共建的城市單元，這將是一個(gè)尊重公共空間、關(guān)注人與社會(huì)的關(guān)系、鏈接城市配套生長(zhǎng)的區(qū)域。
“未來(lái)城市理想單元”規(guī)劃樣本——上海理想之地（上圖）與桂語(yǔ)東方（下圖）
在已建成的萬(wàn)科500里，以及正進(jìn)行首地塊開(kāi)發(fā)的桂語(yǔ)東方，我們都清晰看到了“未來(lái)城市理想單元”的規(guī)劃樣本，以小篆街、社區(qū)公建盒子集合社區(qū)商業(yè)，鏈接居民高頻生活需求。
因此在會(huì)展臨滇板塊，既能實(shí)現(xiàn)改善居住夢(mèng)想，又能坐享超級(jí)社區(qū)的便利生活場(chǎng)景，唯有桂語(yǔ)東方。
基于上述，桂語(yǔ)東方自推售以來(lái)表現(xiàn)優(yōu)異，去年11月開(kāi)盤(pán)當(dāng)月即奪下昆明銷(xiāo)冠，此后持續(xù)熱銷(xiāo)，今年4月項(xiàng)目新推出觀滇視野良好的1棟、2棟，目前銷(xiāo)售已達(dá)1.7億，其中1棟僅剩下8套未售。以開(kāi)售半年來(lái)的強(qiáng)勁勢(shì)頭看，桂語(yǔ)東方大概率今年三季度就能清盤(pán)。
結(jié) 語(yǔ)
會(huì)展片區(qū)日益更新的城市界面和配套設(shè)施，很大程度要?dú)w功于萬(wàn)科持續(xù)多年的深耕和兌現(xiàn)，也因?yàn)槿f(wàn)科的帶動(dòng)效應(yīng)，會(huì)展片區(qū)的價(jià)值提升幅度明顯，吸引更多房企加入，共同推動(dòng)片區(qū)發(fā)展。在“改善才是真剛需”的新形勢(shì)下，會(huì)展臨滇板塊引領(lǐng)昆明改善潮流成為了必然。
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