兩年前，巫家壩首座寫(xiě)字樓——中交南亞總部大廈交付使用；一年前，巫家壩乃至整個(gè)官渡區(qū)首座超甲級(jí)寫(xiě)字樓——中海國(guó)際中心也投入使用。這兩座超高寫(xiě)字樓都屬于巫家壩總部基地的標(biāo)桿建筑，在巫家壩被確定為昆明CBD之后，也成為CBD基石項(xiàng)目。
然而，耀眼光環(huán)并沒(méi)有給兩個(gè)總部項(xiàng)目帶來(lái)什么實(shí)質(zhì)性好處。在交付兩年之后，中交南亞總部大廈仍然沒(méi)有賣完，而價(jià)格已經(jīng)降到了8000元/平米。置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)如果確實(shí)想買，價(jià)格還可以談。
中交南亞總部大樓是巫家壩第一棟投用的寫(xiě)字樓
中交南亞總部大廈的硬件條件不錯(cuò)，樓高36層，全玻璃幕墻，12部電梯，層高4.1米，位置在三縱當(dāng)中最靠近中央公園的官渡409路，將來(lái)公園建成后可以俯瞰公園全景。
可是即便條件優(yōu)越，價(jià)格也不高，仍舊在交付兩年后仍無(wú)法銷售清盤(pán)。本來(lái)，中交南亞總部大廈光中交集團(tuán)自己的企業(yè)就占了不少樓層，又給興業(yè)銀行賣了6層，可饒是如此，剩下的樓層還是不容易消化。
寫(xiě)字樓賣不掉，企業(yè)入住率自然就不高，在交付兩年后，整個(gè)中交南亞總部大樓仍只有30來(lái)家公司辦公，其中中交集團(tuán)自己的企業(yè)就占了差不多一半。本來(lái)興業(yè)銀行買了6層樓作為云南總部，可是至今沒(méi)有遷入，興業(yè)銀行在寫(xiě)字樓一樓的營(yíng)業(yè)部也是空置狀態(tài)。
中交南亞總部的狀況是目前巫家壩所有寫(xiě)字樓項(xiàng)目的艱難處境的縮影。
興業(yè)銀行原計(jì)劃在中交南亞總部大樓開(kāi)始的營(yíng)業(yè)部尚未開(kāi)業(yè)
距離中交南亞總部不遠(yuǎn)的中海國(guó)際中心檔次更高，中海自己的人說(shuō)與恒隆廣場(chǎng)屬于同一檔次，官渡區(qū)在官方報(bào)道中也稱中海國(guó)際中心是官渡區(qū)唯一超甲級(jí)寫(xiě)字樓，光電梯就有22部，還有中央空調(diào)，也是現(xiàn)代化全玻璃幕墻。
與中交南亞總部不同，中海國(guó)際中心只租不售，但在投入使用一年后，據(jù)中海國(guó)際中心一樓大堂前臺(tái)接待人員介紹，目前只有10%的面積被租賃使用。在大堂租賃場(chǎng)地賣咖啡的商家也說(shuō)，寫(xiě)字樓辦公的人不多。中海商管部門(mén)的人說(shuō)，還有部分企業(yè)已經(jīng)簽約正在裝修，但就算都加起來(lái)，出租率可能也就有20%，空置率仍高達(dá)80%。
中海國(guó)際中心是目前巫家壩的最高建筑，北側(cè)正在外立面施工的是中鐵建西派國(guó)際
由于出租率不理想，空置率太高，中海國(guó)際中心不得不降低租金，目前給到的月租是每平米50元出頭，還不到同檔次恒隆廣場(chǎng)的一半，而且這個(gè)價(jià)格還包含物業(yè)費(fèi)。正常情況下中海國(guó)際中心的物業(yè)費(fèi)在20多塊錢/平米，可是如今包含物業(yè)費(fèi)的租金才50多，實(shí)在是便宜到不像話。
臨近中交南亞總部大樓因?yàn)橐凿N售為主，對(duì)外出租的空間不多，有業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)60元/平米，居然比中海國(guó)際中心還要貴，可實(shí)際上有價(jià)無(wú)市。
但無(wú)論是中交南亞總部大樓8000元的售價(jià)，還是中海國(guó)際中心50出頭的租金，都屬于賠錢賺吆喝，因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本都不低，比如中海國(guó)際中心，光憑220米的高度、Low-E玻璃幕墻、整棟中央空調(diào)、22部電梯、4.2米層高、8.1米高的無(wú)立柱大堂，開(kāi)發(fā)成本就比中海在巫家壩的住宅項(xiàng)目——中海寰宇天下要高得多，再加上地價(jià)，每平米成本估計(jì)不低于1.2萬(wàn)，50多的租金扣除物業(yè)費(fèi)后連資金成本都很難覆蓋。
當(dāng)年中海在巫家壩總共拿了5個(gè)地塊，土地出讓文件明確要求，寫(xiě)字樓所在地塊的總投資要大于其余4個(gè)地塊的總投資額，所以中海才將中海國(guó)際中心建成了比肩恒隆廣場(chǎng)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓。
高大的總部大樓的確為巫家壩增色不少
中交南亞總部的檔次比中海國(guó)際中心略低，但成本也不低，至少比中交在巫家壩的住宅項(xiàng)目要高。當(dāng)年中交在巫家壩拿了3塊地，總共98.2畝，花了13.55億，平均樓面地價(jià)為4161元/平米，加上建安及配套成本，中交南亞總部的開(kāi)發(fā)成本估計(jì)每平米也要1萬(wàn)左右，可是現(xiàn)在才賣8000元。
巫家壩其他總部項(xiàng)目和中交南亞總部大廈和中海國(guó)際中心也都差不多，賣不掉租不出，價(jià)格還很低，單獨(dú)核算的話虧損已成定局。只不過(guò)像綠地東南亞中心、保利之窗、景成大廈等項(xiàng)目，要么干脆沒(méi)有開(kāi)工，要么停工，要么爛尾，避免了后續(xù)投入，相當(dāng)于主動(dòng)或被動(dòng)止損，但已經(jīng)建成的就只好硬著頭皮面對(duì)市場(chǎng)了。巫家壩接下來(lái)要投用的寫(xiě)字樓還有招平商務(wù)中心、龍湖時(shí)代金融中心、中鐵建西派國(guó)際等，彼此還得競(jìng)爭(zhēng)搶奪客戶，市場(chǎng)越發(fā)雪上加霜。
其實(shí)巫家壩的開(kāi)發(fā)商當(dāng)初拿地的時(shí)候，對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目賺錢就不報(bào)太高期望，投資思路是住宅賺錢，商業(yè)打平即可，總體上還是有正收益，但現(xiàn)時(shí)狀況比開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)的還要糟，開(kāi)發(fā)比較早的住宅確實(shí)收獲了巫家壩發(fā)展初期的紅利，但商業(yè)部分無(wú)論是公寓還是寫(xiě)字樓，基本都是虧損，其中寫(xiě)字樓的虧損尤其嚴(yán)重。
巫家壩的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，由于巫家壩基礎(chǔ)建設(shè)滯后，商業(yè)環(huán)境比較差，寫(xiě)字樓需求受到很大限制，再加上這兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，昆明寫(xiě)字樓又嚴(yán)重過(guò)剩，巫家壩的寫(xiě)字樓無(wú)論檔次多高，未來(lái)的想象空間有多大，現(xiàn)在虧本都基本成為定局，相當(dāng)于把開(kāi)發(fā)住宅賺得錢，又賠了回去。
編者按：
2012年，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)啟用，巫家壩正式進(jìn)入后機(jī)場(chǎng)時(shí)代。2014年12月，巫家壩片區(qū)首宗土地拍賣成功舉行，來(lái)自北京的百榮集團(tuán)舉牌拿地，巫家壩的開(kāi)發(fā)大幕拉開(kāi)。
從2014年首次土地出讓到現(xiàn)在，已經(jīng)整整10年過(guò)去了。回顧巫家壩大開(kāi)發(fā)10年，有成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，也有失誤和挫折。云南房網(wǎng)近期將推出“巫家壩10年回顧”系列報(bào)道，聽(tīng)聽(tīng)巫家壩的業(yè)主、企業(yè)對(duì)巫家壩現(xiàn)狀和未來(lái)的看法。這是第二篇。
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