上周，市民關注的昆明配售型保障房獲得進展，首個項目呈貢吳家營街道KCC2024-2號地塊過規并火速開工，與此同時，昆明市第二批配售型保障房的計劃也披露了。
據“昆明規劃建設”報道，昆明市第二批配售型保障房計劃建設1000套，目前已完成前期調研、地塊篩選工作，擬從較為成熟的地塊中選取1—2個地塊用于第二批項目建設。
目前官方還沒有公開第二批配售房項目的具體選址，但上周公示規劃調整的雙塔片區一宗85畝住宅用地，或許將成為第二批配售房項目。
雙塔片區地塊調規
這宗土地四至范圍為，西至希望路，東至藍光COCO蜜城，南至水岸青城，北至前旺路，原規劃為一宗約100畝的二類住宅用地，此次調整結合用地權屬劃分為兩個住宅地塊，其中現有的民勝家園小區位于西南角，地塊注明為現狀，不再進行指標控制，而另外的02地塊現狀為臨時停車場和閑置用地，面積約85畝，進行了規劃指標修改。
具體為，容積率由3.2調整為3.1，建筑密度由25%改為22%，建筑限高從100米降低到80米，綠地率保持40%不變，最值得注意的是：機動車車位配比由1個調整為0.75個。
除了車位配比，該地塊修改后的指標與昆明市對配售型保障房的規劃要求完全一致。
據“昆明規劃建設”報道，配售型保障房的規劃指標為：建筑高度均不大于80米，容積率不大于3.1，建筑密度不大于22%，綠化率不低于40%。
另外，配售房將引入第四代建筑設計理念，均按照板樓設計，南北通透、雙面采光，設有大面積露臺、寬景陽臺，套型面積為88—110平方米。
目前來看，配售房與商品房的規劃條件差異主要就是在車位配比上，昆明近些年開發的商品住宅，車位配比基本不會低于1:1，有些高端項目甚至能達到1:2以上，而昆明第一批配售房的9個地塊中，有8個地塊的車位配比為1:0.7，剩下一個地塊則只有1:0.5。
回頭看雙塔片區新調規地塊，如果作為商品住宅項目，1：0.75的車位配比顯然過低。
雙塔片區這宗土地規劃調整將現狀小區劃為單獨地塊，由于剩余土地已是凈地，不需要涉及拆遷，具備了盡快開工的條件。
雙塔片區地塊規劃條件
昆明市第二批配售型保障房的規模較小，僅計劃建設1000套，而雙塔這宗85畝住宅用地可以滿足。
該地塊面積為56741.14平米（約85畝），按3.1容積率計算，可建面積約為17.6萬方，扣除地塊需配建的文化活動中心、衛生站、幼兒園等后，就算按配售房最大的110平米戶型計算，容納1000套也沒有問題。
但前述分析只是說明這個地塊滿足開發配售房的條件，昆明究竟會不會把雙塔片區寶貴的地塊拿出來開發配售房，其實也還有很大懸念。
從第一批配售房的情況看，各項目基本是將原來的商業地塊改為住宅，而且多數地塊屬于較難出讓的“邊角料”，比如盤龍區的配售房地塊原為多次出讓未果的“浮島智核”項目，官渡區配售房所在的方旺片區，如果作為商業地塊同樣很難賣出。
而雙塔片區就完全不同，2W+的房價一直在昆明各片區的頂端，土地可以說不愁賣，最近的例子就是今年2月邦泰溢價競得雙塔片區42畝住宅用地，成交樓面價達6846元/平。
如果參照邦泰的成交價，這次調規的85畝土地少說可以賣到10億以上，拿來做配售房，是不是太可惜了。
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