近日，早就調規的經典雙城北城E地塊報規公示，預示著這塊已經落入東方資產之手的53畝商住混合用地，很快就將開發建設。此地塊緊鄰地鐵3號線，距離西苑站和昌源路站都不遠，屬于純正的地鐵盤。
經典雙城E地塊位置
其實在不久前，已經有粉絲給云南房網發來圖片，說經典雙城E、F地塊有施工機械進入，好像在平整場地。果然，高新區很快就公布了E地塊項目的批前公示，說明確實要開工建設了。
這塊土地原本是商業性質，按照經典集團最早的規劃，地塊上將建設一棟超高寫字樓和裙樓大盒子商業，與旁邊的F地塊上體量更大的商業建筑，一起構成經典雙城的百萬商業藍圖。
但在2018年，E、F兩塊地都調整了規劃，從商業用地調整為商住混合用地，并在經典集團破產重整后，被重整投資人東方資產拿下。
經典雙城EF地塊早期規劃，都是超高建筑+大體量商業裙樓
E地塊和F地塊加起來有127畝，本來屬于東方資產獲得的同一個資產包，當年調整規劃也是一起公布的，但東方資產在2021年獲得開發權，并已確定由龍湖代建之后，卻一直按兵不動，反倒是龍湖代建東方資產的另外兩個項目——龍湖青云賦和龍湖學宸府率先上市了。其中龍湖學宸府的地塊也來自經典集團。
雖然經典雙城E地塊和F地塊位置無疑更好，又屬于同一份規劃和同一個資產包，但因為在調規后仍舊有不小的商業體量，所以東方資產經過一年的權衡，做出了分批開發，由易到難，“一魚兩吃甚至三吃”的開發決定。
首先開發的就是相對容易的E地塊，E地塊雖然也屬于商住混合用地，但商業只是在地塊四周有一些底商，占比很小，只有11%，開發主體是9棟30層的住宅。如果不出意外，E地塊將是一個獨立項目。由于是龍湖代建，案名肯定也會掛上龍湖的牌子。
經典雙城E地塊雖然位于十字路口，但距離地鐵站稍遠
從位置上看，E地塊好像更適合商業開發，因為位置就在人民西路和海源中路交叉口，稱得上八面來風，但為什么在2018年調規的時候，卻把商業開發的重點放在旁邊的F地塊上呢？
奧秘其實在于地鐵站的位置，E地塊雖然在十字路口，可是正好在地鐵3號線西苑站和昌源中路站中間，而F地塊則在西苑站旁邊，將來可以在地下與地鐵站相連，建成純粹的地鐵商業。從昆明這幾年新建商業體的發展情況看，有沒有地鐵可以說天差地別。
在規劃效果圖上看，F地塊雖然面積比E地塊大得多，但住宅卻只有7棟，商業比例很高，效果圖上看到的就有一棟超高層，一棟高層，然后是大盒子購物中心。
經典雙城F地塊有一棟超高建筑，高度約200米
這座大盒子商業幾乎占了F地塊一半的面積，目測有四五層，估計有10萬平米量級，建成后算是昆明比較大的單體購物中心了。兩棟商業高層可能一棟是公寓，另一棟是寫字樓，都屬于昆明市場上嚴重過剩，難以消化的產品。而且寫字樓的高度達到200米，算得上是人民路上的第一高樓。
這就給東方資產帶來了不小的開發難題，分地塊分期開發就成了唯一的選擇。云南房網推測，在率先開發住宅占比較高的E地塊以后，東方資產接下來很可能開發F地塊的7棟住宅，將商業部分放在最后，也就是同一個土地資產包很可能將分成3個獨立項目，其中兩個住宅項目，一個純商業項目。
之所以商業部分會放在最后，是因為商業部分本身開發難度大，后期還面臨商業運營的問題。云南房網好奇的是，東方資產作為AMC機構，本身并沒有開發能力和團隊，所以在昆明的項目基本都選擇委托龍湖代建，經典雙城E、F地塊也早就確定由龍湖代建，但問題是，龍湖代建F地塊的商業當然不在話下，可是建成以后怎么辦？這么大的商業體出售肯定是不現實的，東方資產只有自持，可是東方資產并沒有運營商業的能力，也沒有資源，會不會建成后商業運營也交給龍湖，甚至引入龍湖天街呢？
如果確實如此，意味著東方資產和龍湖的合作開啟了新篇章，只不過對龍湖的挑戰也就更大了。實事求是地講，雖然龍湖在巫家壩已經有時代天街，但鑒于巫家壩的現狀，經典雙城這座商業體的商業環境，其實反倒更好一些。
當然對東方資產來說嗎，也有一種不那么體面的選擇，就是開發完住宅以后將商業地塊長期閑置，靜觀其變。
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