觀點網(wǎng) 春節(jié)假期歸來，各地土拍序幕也逐漸拉開。
最近兩天，北京已有三宗宅地成交，總成交價達90.225億元。
相比起前一日冷門的順義新城地塊，2月22日北京土拍市場終于熱起來了。
當天下午，海淀北部中關村翠湖科技園B地塊由港中旅搖號競得，成交情況為28.865億元+1萬平方米現(xiàn)房銷售，溢價率15%。
大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊同樣價格觸頂，由中建壹品以48.76億元價格拿下，溢價率15%。
冷熱依舊
過去幾年，中建玖合、中建信和、中建智地、中建壹品等“中建系”動作頻頻，在土拍市場收獲頗豐的同時，也賺足市場眼球。
此次中建壹品再次出手，拿下大興西紅門鎮(zhèn)地塊。
大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊的報名企業(yè)略少，但也達到了9家，中建三局、建發(fā)、興創(chuàng)、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤、方興亦城（金茂）等均有出現(xiàn)。
地塊土地面積約4.7萬平方米，建筑控制規(guī)模11.76萬平方米，容積率2.5，控高45米，銷售指導價為6.6萬元/平方米。
海淀北部中關村翠湖科技園B地塊土地一級開發(fā)項目HD00-0305-0024地塊由中國旅游集團旗下港中旅競得。
事實上，這張新面孔也是老熟人，2019年6月，港中旅就曾在京布局，拿下亦莊一宗限競房項目。
彼時成交價30.6億元，溢價率39%，成交樓面價38957元/平方米，是港中旅在京首次摘得住宅地塊，項目案名為“中旅·亦府”。
此次二度進京，港中旅摘得海淀翠湖科技園地塊，容積率1.8，控高36米，無配建，土地面積約2.53萬平方米，規(guī)劃建筑面積約4.55萬平方米，銷售指導價8.5萬/平方米（同現(xiàn)房）。
該地塊共有海開、建發(fā)、鐵建、金隅、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂等十余家企業(yè)報名。地塊周邊新房在售的有中海富華里、棲海雲(yún)頌，價格都在8.2萬元/平方米上下。
這兩宗地塊成交之前，2月21日，北京住總以12.6億元摘得北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)01-03-21地塊，樓面價2.22萬元/平方米。該地塊共有金茂、住總、保利3家房企參與報名競拍，但另外2家房企沒有參與出價，最終由北京住總以底價摘得。
地塊土地面積28400平方米，規(guī)劃建筑面積56800平方米，銷售指導價4.6萬元/平方米，可上下浮動8%。
高溢價觸頂與底價成交，三宗地塊有著明顯的冷熱不均。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，其中可能有一部分位置和周邊配套的原因，但影響不是很大。
“住總拿的順義地塊周邊配套也相對來說比較成熟，是發(fā)展了三十多年的老城區(qū)。其實核心還是在于市場的供需關系，和購房者的預期。”
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也對觀點新媒體表示，西紅門和海淀翠湖本身供應就比較少，市場也一向需求比較旺盛，西紅門有地鐵和教育資源的規(guī)劃，又是成片區(qū)開發(fā)的一個全新住宅區(qū)，不會存在更多新社區(qū)和老舊小區(qū)間相互混雜的這種現(xiàn)象，所以市場需求一向比較旺盛。
“相比之下，這兩年順義的土地供應量相對比較集中，再加上順義地緣的改善需求總體來講基數(shù)不是很大。前期大量項目上市之后，對于片區(qū)內(nèi)市場需求是存在一定程度的透支，以及存在供應飽和的狀態(tài)。”
相比之下，住總摘得的新地塊，雖然位置相對比較優(yōu)越，而且周邊配套也比較成熟，但是從市場需求度和成交量流速表現(xiàn)來看，其實很難實現(xiàn)很快速、高周轉(zhuǎn)。
對于今年北京的土拍市場，郭毅預計應該還是會出現(xiàn)冰火兩重天的局面。
東城“獨苗”
也是在這兩天，北京市公布了2024年第一批擬供應商品住宅用地清單，共涉及23宗地塊，土地面積約為140公頃，預計建筑規(guī)模達到285萬平方米，將于2月21日至5月31日供應。
區(qū)位分布上，本批次地塊有9宗位于中心城區(qū)，而且時隔多年后東城區(qū)終于“上新”，收獲了頗多關注。
據(jù)了解，北京市東城區(qū)近年來鮮少有住宅用地公開出讓。觀點新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，最近一次還是2017年7月成交的永外大街地塊，競得人為北京潤置商業(yè)運營管理有限公司、招商局地產(chǎn)（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合體（華潤招商碧桂園），成交價38.4億元，該地塊項目即為“永定府”。
再往前追溯即為2012年4月成交的東城區(qū)香河園3號地塊，競得人為南昌市政公用投資控股有限責任公司，成交價19.15億元，項目為“使館壹號院”。
雖同在東城區(qū)，上述兩宗地塊成交時的熱度明顯有著冷熱差距。
其中，永外大街地塊位于南二環(huán)外側(cè)，緊鄰北京南站，土地面積約4.25萬平方米，建筑控制規(guī)模7.36萬平方米，其中居住建筑規(guī)模約3.77萬平方米，均建設為普通商品住房，該地塊要求70%房源需為90平方米以下中小戶型。
根據(jù)當時報道，甚至有已經(jīng)報名的企業(yè)選擇放棄，未到達拍賣現(xiàn)場。最后，地塊由上述華潤招商碧桂園聯(lián)合體競得，溢價率不足1%。
根據(jù)掛牌文件，該地塊還要求競得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區(qū)文化委員會使用，以彌補區(qū)域文化設施不足的短板。在“限房價、競地價”的要求下，項目利潤空間更被壓縮。
東城區(qū)香河園3號地塊則是另一番景象，萬科、首開、首創(chuàng)、華遠、懋源、鑫苑等近十家企業(yè)（聯(lián)合體）參拍，最終成交價格的溢價率達43.05%，成為北京住宅用地的樓面價地王。
基于過往兩宗地塊的市場情況，本批次推出的東城區(qū)地塊又將收獲怎樣的表現(xiàn)？
從北京市規(guī)自委披露的信息來看，東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項目DC-0127-0101地塊位于東城區(qū)天壇街道，臨近天壇公園和十一中學，處于地鐵珠市口站和橋灣站之間。
地塊用地規(guī)模僅有0.3公頃，規(guī)劃地上建筑面積0.56萬平方米。此外，地塊規(guī)劃用途為F2公建混合住宅用地，按照相關解釋，該類型用地要求公建為主占70%，住宅占30%。
“東城地塊雖然面積較小，而且是混合性質(zhì)地塊，但畢竟位于主城區(qū)，地塊本身還是具備絕對的稀缺性和比較好的市場前景，未來參拍企業(yè)數(shù)量應該不會太少。”
郭毅表示：“加上體量比較小，相對來說地價款也不會太高，總的來說還是會吸引到更多有資金實力且有意愿的房企來參拍。”
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