俊發做錯了什么？

近期，俊發正在與多家金融機構商討債務重組事宜，據說有9家金融機構意向參與。俊發此次債務重組是否成功，現在還不好判斷，但可以肯定的是，不管是金融機構還是俊發自己，都有比較強的債務重組意愿，否則如果繼續拖下去，雙方的損失將越來越大，俊發甚至有生死之憂。

俊發集團正在與多家金融機構商討債務重組事宜（圖源：俊發集團）

同樣的結果，不同的原因

站在第三方立場看，俊發面臨的困難雖然很多，但債務重組取得突破仍有很大可能，因為俊發的情形，和恒大、融創、藍光等公司還是有很大不同。

表面上看，俊發和這些公司一樣，都是債務太高、資金鏈斷裂，可是導致債務產生的原因卻相去甚遠。拿恒大來說，它在房地產市場上猛沖猛打，在三四線城市、遠郊拿了許多質量不高的項目不說，還涉足汽車、金融、體育、食品、網絡、文旅等眾多行業，甚至還辦了一家歌舞團，再多的資金也經不住這么折騰。

恒大造車花了近500億（圖為正在路測的恒馳汽車  圖源：恒大集團）

和恒大相比，俊發的投資與擴張堪稱保守，俊發絕大多數項目集中在昆明，連云南主要城市都沒有覆蓋，在省內的布局還不如外來的碧桂園、融創。在省外，俊發雖然早有涉足，但基本上屬于淺嘗輒止，沒有幾個項目，而且還集中于自己擅長的城改領域。

即便是在昆明，俊發也基本以主城區住宅項目為主，很少涉足遠郊和郊縣，也不太愿意開發商業類、文旅康養類項目。即便是住宅項目，大部分也都是面向普通市民的剛需剛改類樓盤，高端樓盤占比不大。

藍光地產在進入全國擴張前和俊發其實很類似，一家是四川老大，一家是云南老大，但藍光的省外擴張比俊發要猛得多，上市后更是搶了許多“地王”，導致后期資金鏈斷裂。相比之下，俊發沒有上市，當然也就沒有藍光那樣全國跑馬圈地的資本，戰略上自然以安全保守為主，因此，跨省擴張并不是導致俊發陷入危機的主要原因。

俊發的的投資高度集中于昆明主城的住宅項目，多元化和跨省擴張不算積極

俊發沒有像恒大那樣亂鋪攤子，也不像藍光那樣激進，更沒有像有些地方房企為了沖擊所謂千億房企的目標，在明星職業經理人的帶領下不計代價玩高周轉，相反，俊發其實很知道口號可以高調一些，但行動卻很謹慎。比如俊發實際上很早就開始聘請明星職業經理人打理公司，可是發現不合適就迅速回頭；俊發也早就制訂了總部搬遷上海，沖擊千億的目標，最終上卻并未執行。還比如，在前幾年文旅、康養地產紅火的那幾年，俊發也有過一些這方面的規劃，可是真正落地的不多，迄今也只是在大理和版納有過嘗試，其中大理的項目早已開發結束。反倒是恒大、藍光、融創等外來房企，在云南開發文旅康養項目的步子要邁得更大。

俊發真正舍得投入的是自己最擅長的領域——城改，但這方面的動作其實算不得什么冒險，絕大多數城改項目都有不錯的投資回報率，市場風險不大。

俊發到底犯了什么錯？

既然俊發在投資方面總體謹慎，擴張并不算積極，多元化也只是淺嘗輒止，手上的項目絕大多數也沒有什么市場風險，為什么最終仍舊陷入了資金危機呢？俊發到底犯了什么錯誤？

在云南房網看來，俊發也許不像恒大之類房企，很早就走在了不歸路上，戰略上總體其實并不激進，并沒有多大方向性錯誤，但如果復盤的話，一些戰術性的錯誤仍舊是致命的。

俊發的第一個重大失誤，是在2013年拿下東風廣場興仁街地塊，開發春之眼項目。當時俊發拿地的價格是8億元，雖然比恒隆廣場的土地便宜得多，但因為春之眼規劃高度達407米，是昆明第一高樓，工程建設投入不菲，2020年初俊發就說當時已經完成投資45億，如果這個數字屬實，如今俊發在這個項目上的投入就應該在50億左右。花了這么多錢，最終卻還是留下了一棟爛尾樓。而要完成春之眼后續建設，俊發可能還需要花近百億。

俊發已經在春之眼項目上花了幾十億，而收入卻幾乎為零

俊發在2013年決策開發春之眼項目，顯然是高估了自己的成長性，高估了房地產市場的前景，也高估了昆明市打造CBD的決心，同時俊發當時應該也是對外來房企大舉進入昆明產生了緊迫感，需要一個標志性項目來宣示自己在昆明的地位。

俊發在春之眼項目上花了幾十億，卻至今幾乎沒有收入，爛尾后還要不斷產生各種費用，成為俊發身上一處不斷失血的嚴重傷口。

俊發的第二個戰術性錯誤，是在2018年對債務龐大的中豪集團進行了重組。在重組之前，中豪集團的總負債高達418億，而資產卻只有308億，資產債務相抵后還有110億的債務“窟窿”。正是由于債務沉重，云南物流集團、國發金匯、匯三江股權基金試圖對中豪的重組都告失敗，云南建投、中國交投在接洽后也都沒有了下文，直到俊發出現。

那么多身份顯赫的云南省屬國企、央企下屬機構對中豪的重組都不了了之，可見其中風險巨大，可是俊發仍知難而上，現在看來實屬不智。

俊發解決了中豪留下的爛攤子，卻讓自己身陷其中

俊發重組中豪到底付出了多少代價，外界不得而知，但肯定不是一個小數目，雖然俊發也有所獲，除了獲得部分土地之外，原來中豪持有的大量新螺螄灣商鋪也成為俊發的資產，但土地開發獲得的利潤應該至今未能覆蓋俊發重組中豪的投入，而且螺螄灣的商鋪因為中豪已經將租金收到數年以后，俊發在前期并無收入，等到俊發開始收取鋪租之后，又遇到了疫情以及實體商業的塌方，當年一鋪難求的螺螄灣商鋪已不如昔日值錢。

即便2021年初俊發開始向新螺螄商城的租戶收取租金，可是根據俊發對外公布的資料，按照2017年的中豪重組協議，2021年以后新螺螄灣一期市場所收取的租金將全部用于歸還一期市場所欠銀行貸款，金額達61.6億元，并沒有給俊發帶來真正的收入。

如果中國房地產市場仍舊能維持以往的高增長，俊發的這些錯誤其實也不致命，完全能夠消化，甚至說不定在多年后成為成功案例，可是當市場大勢逆轉，連萬科這樣的公司都要國資出面背書的時候，俊發身為地方房企，沒有國資股東，又沒有上市，融資渠道有限且成本很高，一些小錯誤就會被放大，非致命錯誤就會變得致命。

好在俊發仍然活著，今年交付的住宅仍舊是昆明所有房企中最多的，說明自身并未躺平，大部分資產的質量也還比較高，相關債務重組也在進行中，希望仍在。

后記：2011年，俊發也曾遭受挫折，云南房網當時已經過一篇《俊發做錯了什么？》（點擊鏈接）。時隔12年之后，俊發遇到了更大危機，復盤以往就變得更具意義，所以云南房網想再次重溫這個話題。

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