有人形容，2022年是樓市黎明前的黑暗時刻。不管是否準確，在這一年里，房地產市場依舊面臨著不少嚴峻挑戰。就昆明主城而言，很多事都成為年度事件，云南最大房企俊發集團也陷資金鏈問題而遭遇“至暗之年”，多個住宅項目延期交付；市場信心不振之下，土地供應和成交、新房成交量價、住宅庫存均達到歷史冰點；受此影響，二手房逐漸成為市場成交主力......
可就像宣布地產行業進入“黑鐵時代”的郁亮所言，2022年地產行業也是在微光中逐漸看見曙光的一年。所以，我們也同時見證全省爛尾樓歷史遺留問題宣告清零；地鐵5號線正式開通運營；多個千畝級別城市更新重點工程取得新進展；主城多所名校“民轉公”促進教育公平；昆明住宅成交單價紀錄刷新等象征黎明時刻。
即使黑暗也總有光亮，這不平凡的2022年，每一刻都值得銘記。
昆明2022年商住辦土地供應降至冰點
土地市場供應成交降至冰點 可開發新盤數量銳減
昆明主城2022年制定了約10660畝商住辦土地供應計劃，但截止12月30日，僅完成約882畝土地供應，實際完成土地交易總面積約654畝，成交量降至近四年的最低水平。
供地節奏放緩、土地成交量銳減導致最顯著的變化就是可供應新盤數量也隨之大量減少。全年供地中，僅崗頭村、陳家營、福德村、老國貿中心一期、普東城改一期可開發為新盤項目。
其中，崗頭村地塊已由建投摘得并開發了建投學府，陳家營地塊由綠城和德潤聯合摘得并開發了柳岸曉風，兩項目均已在今年開盤。明年上半年有望開盤的純新盤僅剩中鐵福德村項目、佳湖國貿中心項目和中能建葛洲壩普東城改三個，供應數量之少在昆明地產開發歷史上比較少見。
昆明主城商品房住宅庫存量走勢和月度銷售率變化
昆明主城商品住宅銷售放緩、去化周期創新高
純新盤供應數量銳減意味著主城在未來一段時間內，市場成交將以去消化庫存為主。
根據克而瑞市場成交數據顯示，截止11月，主城累計供應新房面積約317.83萬方，累計成交約415.09萬方，整體處于供小于求的狀態。
但值得注意的是，由于住宅成交量同時也在縮量，導致主城住宅去化周期因此延長。以11月成交數據為例，主城新房商品住宅成交僅24.46萬方僅相當于去年同期59.2萬方成交量的一半不到，住宅銷售率（當月成交/（前月存量+當月供應）降低至4.42%，去化周期則升至19.7個月。
2022年也是俊發集團的“至暗之年”
本土龍頭房企俊發集團遭遇“至暗之年”
銷售放緩在一定程度上影響了不少融資渠道受限、本就指著銷售回血的房企。于是，今年又有不少房企在“黎明前”倒下，多個在售樓盤延期交付、被迫退出原定城改計劃。其中最有代表性的，就是云南本土知名房企——俊發集團。
據不完全統計，俊發在售在建樓盤中，俊云峰、俊尚峰、逸璟峰、俊發城、盛唐城、龍泉俊園等6個項目已被圈入昆明首批保交付紓困名單。城改項目方面，目前已明確退出城改項目包括西山區船房村、西山區沙地村、官渡區普自村，沒有宣布但事實上已退出的還有五華區右營村三期城改項目等。
金俊廣場于12月10日開始試運營
今年新開業商業項目僅3個
受到影響的不止住宅，還有商業。今年年初，云南房網曾統計過計劃在年內開業的新建商業體項目，數量總共有11個。但截止目前，真正開業的僅有昆明Livat薈聚、安寧萬達廣場及金俊廣場三個。
其中，金俊廣場因占據了昆明市中心的位置，開業動向一直最受關注。但項目受到建設方之一的俊發集團影響，開發進程頗為波折。至今年12月10日對外試運營時，開業時間已比此前宣傳時間延期2次。不僅如此，即使勉強如期年內開業了商場的營業表現也頗為勉強。整個8層商業體建筑，目前僅開放了B1層。其余樓層仍在圍擋施工中，好事多磨。
派拉蒙主體公園要到2028年才能運營
派拉蒙建設方有變、面積縮水，要到2028年才能運營
6月中旬，度假區公布了昆明派拉蒙主題公園第二次環評信息公示，令人頗感意外的是，此項目雖然尚未真正開工建設，但建設方、公園規模、開園時間都發生了不小變化。
新公示內容中，建設單位變成了由新都投資和滇池度假區國投聯合控股的昆明躍翔投資有限公司，已沒有冠江集團身影。項目占地體量變為了532.1畝，比2020年公示的占地面積減少了200畝，縮水了近三分之一。總投資額也因此減少1億元。而預計開園運營時間也被推遲到2028年2月。這樣算起來，昆明人要想到派拉蒙主題樂園游樂一番，還要等6年時間。
主城二手房成交套數超越新房
二手房成昆明主城交易主力
進入到2022年后，市場對期房信賴度降低，導致二手房憑借眼見為實的現房屬性比以往更受追捧。不僅價格反彈，成交量更是壓過新房，一躍成為昆明住宅銷售主力。
根據克而瑞及各大二手房交易平臺數據匯總整理，昆明二手房的成交量從今年6月份起就連續5個月反超新房。截止10月，主城二手房總成交量達32167套，比新房多出1334套，占據主城總成交量的51%份額，反映市場對新房期房信心不足。
昆明2021年11月-2022年11月新房價格指數變化
昆明新房成交價格指數結束8連降
盡管有不少“至暗時刻”，2022年也誕生過不少“曙光時刻”。
根據國家統計局數據，2022年昆明新房價格指數自3月份起就開始出現環比下跌的情況。在經歷8連跌以后，終于在11月止住跌勢，迎來0.2%的環比微漲。另據克而瑞市場數據，主城11月新房住宅成交均價為13525元/平，環比上月微漲1.4%。
在進入12月以后，主城已有多個樓盤宣布漲價，近期又有10多個樓盤宣布明年起上調價格，漲勢帶動之下，有望繼續促進主城住宅成交均價的回升。
華夏四季樓王賣出9.3萬/平的單價
華夏四季樓王賣出9.3萬/平單價，刷新昆明住宅成交均價紀錄
今年3月，華夏四季成交了一套洋房，成交單價約9.3萬/平，折合套內單價10.97萬/平，刷新了昆明住宅成交均價紀錄。
據悉，該套房源是華夏四季的樓王項目，也是環草海區域里視野和景觀最好的樓棟，西側和東側幾乎沒有任何遮擋，可以直接一覽滇池和西山美景。值得一提的是，就在成交房源所在樓棟的7層，還有一套視野更好、贈送面積更多、單價自然也會更高的房源待售。那才是昆明住宅項目中真正的“天花板”。
綠星智慧一口氣接盤主城兩個恒大項目
昆明新入昆房企4家，比去年多1家
雖然土地市場供地節奏相較去年放緩不少，但今年新入昆房企數量卻比去年多一家。
除了中能建葛洲壩集團是通過土地招拍掛外，其余幾家房企均是以“接盤俠”身份亮相的。具體為：接盤恒大林溪郡的五礦信托，現已更名為五礦云麓灣并即將啟動銷售；朗基接盤紫境府和頤和1898，目前兩個項目已經完成更名并重啟銷售；綠城集團旗下綠星智慧，也以投資代管形式接盤恒大城（現更名為綠星智慧·滇池灣畔）和玖瓏灣（現更名為綠星智慧·玖瓏灣）兩個項目，即將重啟銷售。
爛尾超20年的鼓樓大廈在今年更名為融通中心
昆明主城爛尾樓“630”清零大限已到
今年6月30日是昆明市化解的59個爛尾樓項目的目標截止日。雖然官方沒有正式公布具體名單，但據云南房網整理發現，今年來至少有50多個停工項目有取得復工復產、開發商破產重整、尋找新接盤方等方面的進展。
其中，最停工時間長達20年之久的北京路鼓樓大廈，也由融通集團接盤并在今年6月初復工，目前已取得不動產權證。
昆明多所名校“民轉公”
教育方面，3月30日-31日起，主城五華區、西山區、呈貢區、官渡區、經開區教體局發布公告共有30所“公參民”學校計劃自今年9月起轉設為公辦學校。其中不乏云師大附系、云大附系、昆工附系等老牌名校。
不過，“民轉公”學校中，絕大多數只涉及義務教育階段（即小學和初中部分），高中部并沒有算作此列，沒有改變民辦身份。由此，高中部學費也被校集團視作義務階段學費收入下降后的營收支撐點。比如民大附中，就表示今年因初中轉為公辦，辦學經費減少，故高中學費調整為2.98萬元/年，比去年上漲1萬元。
北京路2千畝城市更新項目正式定名為太和1903
北京路和平路、前衛營三舊連片改造項目正式定名為太和1903
城改方面，今年最具里程碑意義的就是和平路前衛營片區三舊連片改造項目的落地敲定。該項目在今年初正式透露案名：太和·1903。城改合作伙伴正是在南市區成功開發公園1903項目的冠江集團。
據悉，該項目體量高達2064畝，橫跨城市中心一環兩側，是主城中心區域近幾年啟動的體量最大的城市更新項目。按照開發計劃，項目總投資約166億元，建設周期為6年，預計2028年建成。目前已經啟動征遷和“四調”等前期工作。
國博館建設范圍確定 盤龍區下了一盤大棋
此外，盤龍也謀劃了一盤城改大棋，那就是以國博館為核心延展而出的昆機-茨壩千畝城改項目。
今年5月，盤龍區公布國博館項目文保調查情況，確定了項目核心區約540畝規劃范圍。該項目與昆明三舊改造片區直接相連，嵌入總規劃面積高達1870畝。如此巨大體量，足夠讓整個茨壩片區的城市面貌和產業結構迎來一波重大升級。
云冶新廠落地安寧祿脿街道
云冶新廠落地安寧 西北新城全盤皆活
同樣對片區城市更新發展產生深遠影響的，還有12月22日安寧祿脿街道的一場土拍。該批宗地總面積達1370畝，被云南銅業股份有限公司西南銅業分公司以4.11億元底價競得，是云冶新廠遷建項目建設用地。按照云銅早前發布的搬遷公告，新廠總投資約64.24億元，建設周期為23個月，最快能在2025年前完成建設工作。
隨著新廠未來建成，位于西北新城的云冶老廠也將適時遷出，不僅可以為片區釋放上千畝優質土地，更徹底解決影響普東片區數十年的工業污染問題，有望帶來西北新城的下一個黃金10年。
地鐵5號線開通運營
地鐵5號線開通運營
在市政公共基礎設施配套方面，昆明市在今年也取得了不少成果。其中，最重磅的就是6月29日11時，正式運營的昆明市軌道交通5號線。
5號線全長26.45千米，共設22座地下車站，最高運行速度80千米小時，最大載客量2094人。北起世博園南到寶豐，不僅串起了云南鐵路博物館、百年滇越法式風情街、昆明動物園、翠湖公園、云南民族村、海埂大壩、滇池風景區等昆明眾多自然人文景觀，也是帶動昆明地鐵客流強度、提高換乘率的重要一環。
如果2023年地鐵1號線西北延和2號線二期開通，1號線和2號線將分線運行，地鐵客流強度還將再度提升。對7、8、9三條新線路申報能起到不小幫助。
巫家壩首所學校引入學校疑為“關三小
巫家壩首所學校主體封頂，引入學校疑為“關三小”
6月30日，隨著最后一方混凝土澆筑，巫家壩26號地塊36班小學教學樓主體結構封頂。這是巫家壩的第一所小學，從開建之初就受到了多方關注。許多人認為，只有引進一所名校，才配得上巫家壩的地位。面對社會期待，巫家壩所在的官渡區也對外透露，“將引入區屬省級示范學校”。
不過，雖然相關部門還未正式對外官宣學校名字，但在高德地圖甚至打車APP上，該學校地塊已經悄然被標記為“關上第三小學（建設中）”。值得注意的是，官渡區此前并沒有名叫“關上第三小學”的學校，此番疑似要新成立學校。但如果是完全新成立的學校，就又沒法兌現“區屬省級示范”的承諾。因此，該校最終落地會是如何，現在看來仍頗具懸念。
昆明已募集2萬多套保租房房源
保租房項目接二連三落地，已募集2萬多套房源
去年以來，云南本地國企雖然在拿地方面沒有太大作為，也沒有多少新項目，但參與保租房建設卻十分積極，尤其是昆明本地國企，區市兩級都有公司投身保租房開發大潮中。
截止12月，僅昆明市就有昆明公租房公司、昆明交投、昆明產投、昆明城投、滇中城投、昆明空港集團以及官渡區國資等10家昆明市國企宣布了保租房的計劃，已建要建的保租房數量已超2萬套。
昆明市多家國企積極參與保租房開發，是基于去年出臺允許庫存商業項目改為保租房的政策。因此，房源中大量有如斗南花卉小鎮、滇池明珠廣場、車行天下二期、博欣時代商業中心等去化困難的商業公寓項目在其中。
大量到來的保租房源，可為市場帶來選擇性多、租金便宜且租期穩定的房源，有可能會對昆明年輕人租房甚至購房習慣產生影響。
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