“2022中國房地產百強企業”名單

*企業數據僅把房地產業務納入統計。

2.2 百強企業整體發展特點分析

（1）銷售額同比增長3.9%，市場份額微降至49.9%

2021年，百強企業精準把握市場需求釋放節奏，上半年前置銷售節點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達90802億元、56943萬平方米，同比增長3.9%和1.6%。

隨著房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段，百強企業的市場份額小幅下滑。2021年，百強企業市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。

（2）聚焦一二線城市強化深耕，因城施策把握市場主流需求

2021年，百強企業繼續深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市受新房供應規模加大，在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

2020年，2021年首改和改善需求仍對房地產市場形成較大支撐，百強企業加大首置類產品的推出比例，支撐銷售業績的增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平米首改類產品銷售額占比達55.4%，較上年下降0.6個百分點。此外，百強企業追本溯源，回歸居住本質，聚焦新產品及新技術，全方位滿足新時代“美好生活”需求。

（3）把握市場節奏加大推盤力度，順應變化趨勢靈活調整營銷

2021年，百強企業順應市場變化趨勢，在上半年加大推盤力度，市場活躍度較高，市場表現超預期；下半年受到調控政策等因素影響，房企推盤面積呈現較大波動態勢。同時，百強企業緊跟市場形勢，適時調整營銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營銷渠道、新技術應用等多種方式，助力提升營銷管理水平，提高項目去化率。

（4）盈利水平降至個位數，地價高企物業減值導致利潤下行

2021年百強企業營業收入與凈利潤保持增長態勢。竣工和結轉穩步增長帶動營業收入和凈利潤呈增長態勢，百強企業營業收入均值達498.6億元，凈利潤均值達56.2億元，分別同比增長19.3%、0.4%，增速較上年增加1.6、減少1.5個百分點。由于營業成本上漲，百強企業凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”現象持續。

2021年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為9.8%、8.1%，盈利能力繼續下降。受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。

（5）行業進入低利潤時代，發揮綜合運營優勢提升效益

地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤時代。房企需調整經營方式，發揮綜合運營優勢，適應行業調整周期。當前，多家高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場；同時適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。

（6）投資規模和強度雙降，布局更加聚焦重點城市

2021年住宅用地供應明顯縮量，疊加政策調控和融資監管顯效，全年百強企業投資規模明顯縮量。50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，占全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。

百強企業聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區域。具體來看，一二線城市仍是百強企業布局主戰場，50家百強代表企業的新增土儲權益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。從城市群占比來看，50家百強代表企業五大城市群新增土儲權益面積合計占比為65.3%，較上年提升8.6個百分點。

（7）負債水平穩中有降，債務結構進一步優化

“三道紅線”提出后百強企業積極應對，通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模，均值已經基本合規。2021年，百強企業在滿足經營需求的前提下調整債務規模及結構，整體負債水平穩中有降，三道紅線指標均值得以進一步優化。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。

（8）融資收緊疊加償債高峰，抓政策窗口促回款拓渠道

2021年以來，中央持續強調落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，房地產金融監管力度趨嚴，嚴查資金違規流入房地產市場，嚴格執行企業端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”，企業商票、拿地銷售比等指標先后納入監管。當前房地產市場仍在低位運行，企業銷售回款壓力不減，疊加融資端面臨一定限制，企業債務壓力進一步加大。面對2022年償債高峰期，企業現金流面臨更大挑戰。為此，百強企業在加大營銷回款力度的同時，應緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。

（8）全方位積極回饋社會，全面履行企業公民責任

2021年，百強企業積極依法納稅，納稅額保持穩步增加的態勢。百強企業納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強企業一方面積極響應政府相關部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設，另一方面積極回饋社會，加大公益捐款投入，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。

（10）堅持綠色可持續發展，推動企業轉型升級

首先，百強企業深入踐行可持續發展理念，運用智慧科技及綠色環保等手段，積極探索綠色發展模式，推動企業轉型升級；其次，致力將新建項目按照國家綠色建筑標準開發，并積極推動新建項目和現有項目獲取綠色認證；最后，打造綠色生活體系，助力綠色服務升級。

2.3 2022中國房地產百強企業TOP10研究

中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上，基于對企業規模性、盈利性、成長性等方面的深入研究，評價產生了2022中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”、“年度社會責任感企業”和“年度扶貧標桿企業”。

2021年，全國商品房市場實現了超預期增長，銷售規模再創歷史新高，綜合實力TOP10企業順應市場變化，把握市場需求節奏，業績穩步增長，行業地位穩固。

2021年，規模性TOP10企業持續優化市場布局，緊抓熱點城市市場機遇實現銷售業績快速提升，同時通過并購優質資產等方式，有效推動企業資產規模快速擴張。

2021年，盈利性TOP10企業的利潤水平穩步提升，凈利潤均值同比增長2.8%至260.9億元，是同期百強企業凈利潤均值的4.6倍，增速高于百強企業2.4個百分點。同時，盈利性TOP10企業擁有較好盈利質量，凈利率均值為15.1%，高出百強企業均值5.3個百分點。盈利性TOP10企業通過加強區域深耕、發揮融資優勢、加強成本管控等方式降本增效，提升盈利水平。

2021年，成長性TOP10企業銷售額均值增長率為17.9%，營業收入均值增長率達27.6%，超過同期百強企業均值14.0、8.3個百分點，成長性TOP10企業精準把握市場發展節奏，精準獲取優質土儲，暢通融資渠道，為未來發展注入強勁動力。同時，成長性TOP10企業穩步推進產品研發創新工作，持續深化品質管控，加強組織和成本管控，提升經營效益。

2021年，穩健性TOP10企業資產負債率均值為72.3%，低于同期百強企業均值2.8個百分點，杠桿率低于行業平均水平；穩健性TOP10企業在2021年的現金短債比均值為1.8，顯著高于同期百強企業平均水平，短期償債能力較強。

2021年，在融資環境持續趨嚴趨緊的背景之下，融資能力TOP10企業憑借一貫的財務穩健性與較低的信用風險，以較低成本持續獲得資金支持，堅持探索新型融資渠道，為企業穩定發展提供強有力保障的同時，也為提升行業信用貢獻了力量。

2021年，運營效率TOP10企業不斷優化組織架構，提升運營效率，同時把握市場主流需求，利用線上平臺和科技手段加快周轉，提升企業經營效率。

2021年，年度社會責任感企業積極履行納稅義務，投身社會公益活動，聚焦保障房建設、公益捐款和抗擊疫情等多領域開展公益活動，同時踐行綠色可持性發展理念，全方位回饋社會。

黨中央、國務院將扶貧工作列為一項重要工作戰略部署。2021年百強企業積極響應黨和政府號召，踴躍參與精準扶貧，帶動被幫扶對象脫貧，獲得了社會各界的認可和肯定。

結語

2021年以來，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變，房地產貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經營的主旋律。在此背景下，百強企業已然意識到“規模不再是萬金油”，唯有在保證財務安全性和經營穩健性的基礎上，才能現高質量的發展。長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。中國房地產行業進入調整通道，過去“高周轉、短平快”的發展模式亟需轉變，未來應踔厲奮發，高舉精細化運營管理的大旗，方能行穩致遠看到“隧道盡頭的光”。