前段時間，一場名為“新趨勢 新格局 新未來”的昆明樓宇經濟主題論壇暨昆明市超甲級、甲級商務樓宇授牌儀式在智立方舉辦。
“新趨勢 新格局 新未來”昆明樓宇經濟主題論壇
該活動共評選出7棟超甲級商務樓宇、7棟甲級商務樓宇。評定范圍覆蓋五華、盤龍、官渡、西山、高新、經開等主要城區。
其中獲評超甲級的7棟商務樓宇分別是：
【昆明 269】寫字樓（同德廣場）
昆明恒隆廣場辦公樓
昆鋼大廈
招銀大廈
云投商務大廈
云南能投集團集控綜合樓
而獲評甲級的7棟商務樓宇分別是：
智立方
富康城經開中心總部大樓
柏聯廣場寫字樓
云南能投緣達大廈
東航投資大廈
欣都龍城186財智中心
奧斯迪商務中心B座
昆明市超甲級寫字樓授牌儀式
可以看到，名單里列出的這14棟寫字樓，大多是昆明比較知名的地標樓宇，大部分入選寫字樓也是實至名歸。但唯獨有一點比較奇怪的是，昆明知名地標寫字樓萬達雙塔居然不在這份名單上。
萬達雙塔
萬達雙塔自從2015年建成以來無論是建筑高度還是寫字樓硬件設施的規格，排進昆明前列應該是綽綽有余，因此萬達落選怎么看都有點說不過去。
而根據活動介紹，本次寫字樓的評級是按照2021年4月昆明市樓宇經濟促進會發布的《昆明市商務樓宇等級評定要求》來評定的。
這就讓人不由得好奇了，究竟這份《昆明市商務樓宇等級評定要求》都有哪些細則？而萬達雙塔又是在哪個方面沒有達標？
據了解，昆明出臺這份《昆明市商務樓宇等級評定要求》，是為了解決過去商務樓宇硬軟件不一致、概念混亂，造成政府部門在管理時無章可依，樓宇客戶在選擇時無標可循的問題。
《昆明市商務樓宇等級評定要求》發布現場
這份屬于昆明寫字樓的“昆明標準”，將商務樓宇劃分為超甲級商務樓宇、甲級商務樓宇兩個等級，共設置4個一級指標、22個二級指標、45個三級指標，以及6條基礎強制性指標。
各級指標分別明確了寫字樓在區位與交通、硬件設施設備、運營服務、社會聯動等方面的評定細則。
昆明市商務樓宇等級評定要求6條強制性指標
具體來說，一個寫字樓如果想獲評“超甲級”，除了滿足上圖的6條強制性指標之外，以下這幾個硬性前提也必須達標：
1、300米內有城市快速路及城市環路、快速環路、城市主干道
2、屬于地鐵上蓋物業或500米內有地鐵交通站點或300米內有不少于3條公交線路站點
3、200米內商務服務設施不少于4項（例如如快遞驛站、銀行、商務中心等）
4、200米內生活服務設施不少于4項（例如咖啡廳、健身房、餐廳等）
5、大堂空間相對獨立，凈高不低于8米
6、公共空間和辦公空間分區，室內凈高不低于2.8米
7、可靈活布局，工位端口齊全，架空地臺高度不低于12厘米
8、至少每100㎡地上建筑面積配置機動車位0.8個，訪客車位不低于總停車位數量的20%，充電樁數量不低于總車位的10%。
9、貨梯數量≥1部、無障礙電梯數量≥1部，客梯數量≥辦公總面積/4000㎡，高峰期運作效率≥15%總人數/5分鐘
10、入駐率≥60%，有世界500強、中國500強、民營企業500強、總部企業、國際總部分支（機構）、“獨角獸”、“高精尖”、云南企業 100強等企業入駐。
當然，除了上述這十條之外，還有一些比如垃圾分類、空氣質量、噪音、客戶滿意度等軟性指標，但相信這些不太重要的指標并不會是萬達雙塔被刷下來的因素。
之所以萬達雙塔沒能入選“超甲級”，甚至也沒能入選“甲級”，猜測大概率還是上述這10條中有某一條沒有達標。
而細看下來，前9條主要側重于外部配套和內部硬件設施，這些方面相信萬達雙塔都能滿足，唯獨第10條企業入駐率，或許就是萬達雙塔被刷下來的真正原因。
雖然萬達從不公開出租情況，但萬達雙塔空置率高的問題可以說是個公開的秘密。
哪怕在2017年底萬達雙塔剛投入使用不久的時候，雙塔的整體入駐率也不到7成。后來隨著昆明恒隆廣場投入使用，昆明一下子新增18萬㎡的甲級寫字樓物業，此后的商辦物業市場尤其是高端寫字樓市場出現了嚴重的供過于求，不但空置問題加劇，租金水平也不斷下滑。
而萬達雙塔一方面租金不便宜，另一方面辦公體量太大，而且又不能與地鐵接駁，所以在與同德、恒隆的直接競爭中其實已經落于下風。
據小編了解，自從疫情以來已有不少中小企業不堪租金重負選擇搬離萬達，轉投其他租金更便宜或者交通更便捷的寫字樓。
當然，關于萬達雙塔空置率的問題，因為沒有公開的數據，我們僅僅也只是猜測。但假設真的是因為入駐率不夠就將萬達雙塔排除在甲級寫字樓之外，那么這種一刀切的評定方式恐怕也值得商榷。
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