2022年1月13日，昆明市房地產開發與經紀協會正式發布《2021年度昆明房地產行業藍皮書》，對2021年昆明樓市發展進行系統總結，并對2022年昆明市房地產發展進行展望。在房住不炒背景下，受一系列宏觀利好政策影響，預判今年昆明房地產不具備持續下行的空間，將在年末實現量價齊穩，保持房地產市場良性循環和平穩健康發展。
去年供地成交量下滑86%
發布會首先由昆明市房地產開發與經紀協會數據部總監殷磊從全國和昆明宏觀環境、全年土地、新房、郊縣區域、二手房市場表現，以及成交客戶情況分析等方面，專業解讀《2021年昆明房地產市場年度報告》。
宏觀政策方面，2021年前三季度政策調控以持續壓制市場過熱為主，調控呈現高頻化、精準化，四季度開始以糾正政策疊加風險為主。自9月央行首提“兩維護”后，調控政策開始釋放緩和信號，多地相繼出臺呵護政策。年底，中央經濟會議也明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方向。
2021年是昆明土地市場的“寒冬”，全年商品房用地供應2152畝，僅完成年初供地計劃33%，成交1317畝，成交量同比下滑86%，土地市場供銷下滑有極大可能影響今、明兩年新房市場的供應結構。
較大市場波動至10月逐漸回穩
《報告》中還提到，受國家調控政策及市場環境影響，昆明主城全年住宅供應量減少了38%，成交減少了25%年，度成交均價基本與20年持平。昆明房地產市場上半年較為平穩，6月后由于全國房地產市場進入調整周期，加之本地 “長腰山”事件等諸多因素影響，出現了較大市場波動，直到10月逐漸回穩。
殷磊最后介紹，我國房地產行業已進入新一輪調整周期，嚴重金融化的房地產業所采用的“高周轉、高杠桿、高負債”模式，在現行地產政策及未來國內經濟發展中不再適用；目前市場需要各方緊密配合，加強預期引導，共同探索新的發展模式，盡快實現房地產業良性循環和健康發展；從昆明城市發展、調控政策、市場周期規律等方面看，昆明房地產市場未來長期看好，但根據市場周期規律判斷，市場短期內存在二次觸底概率，預判2022年上半年將會有向下波動，下半年市場價格有望跌幅收縮，成交量有望企穩。
去年均價持平交易量下滑24%
昆明市房地產開發與經紀協會常務副秘書長、昆明市房地產行業專業委員會常務副主任劉踐發布《2021年度昆明房地產行業藍皮書》。從統計數據中來看，2020年前昆明房地產投資增速高于全國水平，但2021年受政策及市場影響，全國出現房地產投資增速減緩，昆明房地產投資增速大幅減緩且低于全國水平，并于10月出現同比負增長。
2021年住宅均價與2020年基本持平，交易量同比下滑24%，上半年和下半年冰火兩重天，上半年住宅供銷兩旺，同比銷量上漲26%，價格上漲7%；下半年市場風云突變，銷量環比下降12%，價格下降8.3%。
新螺螄灣等成新生機會市場
熱銷榜塊中，主城北市區、南市區的核心區域表現為價格穩定、去化較快，片區抗跌性強；果林、高鐵南站、斗南、新螺螄灣片區表現為價格波動大，但去化較快；方旺、六甲、北辰和馬街普坪片區表現為價格穩定，去化較慢；大學城、經開區、山水新城等新開發區域則價格波動大，去化周期長。
從庫存關系分析來看，呈貢行政中心、新螺螄灣、眠山、斗南、前衛等片區因庫存小、去化快成為新生機會市場；會展中心、巫家壩、高新、金江片區庫存量大，但去化周期短，視為主力市場；方旺、大學城和馬街普坪片區因庫存量大，去化周期長，為高競爭市場；度假區、涼亭、六甲、經開、北部山水新城因庫存量小，去化周期長，一般表現為飽和市場。
昆明樓市對州市吸附能力增強
商業辦公市場銷售受調控影響較小，銷售量和去年基本持平，庫存持續增長。主城商業庫存370萬平方米，年均成交面積54萬平方米。主城辦公庫存249萬平方米，年均成交41萬平方米；商、辦成交套數合計均在0.9-1.2萬套，年均需求不大，較為穩定。
車位和住宅銷售配比近四年均在10.8，去年車位銷售超過住宅銷售套數，銷售比為1.11；主城車位庫存36萬個，去化周期在76個月。
從新房購房人群分析，市內購房人群作為樓市基本盤，近年穩定在占比27%左右；反映昆明吸引力的全國購房群體，隨著2019年房價走高和疫情的影響，持續走低至占比30%；作為云南的單核中心城市，對本省州市吸附能力增強擴大，占比超過四成。
二手房市場交易波動小于新房，全年主城新房交易套數同比下降26%，二手房交易套數同比下降16%。年末貸款政策放寬之后，交易量回升顯著，反映昆明剛性住房需求旺盛。
樓市不具備持續下行的空間
房地產發展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。今年昆明堅持房住不炒定位不會改變，受市場供求轉變、人口增長、經濟增長、產業聚合、區位又是不斷凸顯等一系列因素的影響，預判昆明房地產市場不具備持續下行的空間。
今年市場分化將加劇，部分核心地段的優質樓盤銷售將拉動周期性均價快速回升。上半年需警惕個別樓盤二次觸底，造成新的問題。下半年整體住宅市場成交量有望企穩回升，至年末實現量價齊穩。
貝殼找房云貴省區業務策略中心總監張怡進行主題為“慢下來，不著急，好好做”的分享報告。報告中，貝殼找房同樣也對2021年昆明房地產市場進行了總結：市場七年新低，自2017年以來，我國二手房市場交易規模始終保持增長，但2021年二手交易規模第一次出現了同比下降，且二手成交占比也有所下降，成交二手GTV7萬億，下降6%，成交二手套數393萬套，下跌9%，成交二手面積3.6億㎡，下降9%。但貝殼認為，這只是中國房地產存量化進程中的一朵小浪花，并不會阻礙房地產從增量轉向存量的歷史進程。市場全鏈降溫，除二手房市場的下降外，2021年新房和土地市場也雙雙降溫。張怡表示，2021年市場最明顯的特點是節奏失衡，年內從歷史高位快速下降到低位，半年內二手房成交萎縮超六成，二手房價也有所下跌。整個市場分化加深，城市、區域、產品等方面分化均在擴大。同時，市場的降溫，也帶給房企了一定程度的影響，房地產市場將告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。
昆明住房需求不會改變
從中央經濟工作會議對房地產的部署和安排來看，“房地產仍是推動經濟增長的核心支柱引擎產業，住房更是居民消費中最重要的支出部分，探索新的發展模式、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”等精神，都對未來的房地產工作指出了明確的方向。
中老鐵路的開通、昆明區域性中心城市的進一步確立，房地產長期、持續、發展的目標不會改變，住房需求不會改變。
昆明市房地產開發與經紀協會 供圖
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