掛牌2年多降了8萬才成交，昆明二手房為啥那么難賣？

在前有“停貸”風波，后有新房“降價潮”的多重影響下，昆明二手房更難賣了。不少粉絲后臺留言，名下的二手房掛了快1年都沒人問津。云南房網還發現了個更極端的例子，貝殼平臺上有套近期成交的二手房，掛牌周期達到828天（約2.26年），最終成交價還比首次掛牌時降了8萬元，著實有點“慘”。

新亞洲片區某二手房掛牌2年多調價5次才賣出

根據平臺信息，這套房源在新亞洲片區，面積約148平，首次掛牌時價格為180萬，圍觀人數達到6055次，但實際去看房的僅有18次。應該是不太好賣的原因，在它掛牌的828天里，先后經過5次調價，最終成交價為172萬元，比首次掛牌時降了8萬元，計算單價約11613元/平。

1.1萬/平的成交單價并不高，即使是最開始的掛牌價也才1.2萬/平左右，說明二手房行情低迷已經持續很長時間了。其實灣流海交房也才5年左右，和新房差不多，可是一旦進入二手市場，定價立刻打折。和俊發灣流海比較接近的新盤是恒大城，恒大城去年推盤時價格在1.6萬以上，比二手房高得多。

這個位置的新房也賣1.1萬，那估計得靠搶，就連前陣子北三環外的江東鉑悅灣以1.1萬/平的單價開盤，一些房源立刻秒光。怎么換成了二手房，就突然不香了呢？

截至8月5日昆明全市在售二手房已達4.9萬套

昆明二手房賣不動、價格低，首先是存量太大。

存量層面，以貝殼找房8月5日的平臺數據，昆明全市（含主城五區、晉寧、嵩明、東川、富民、宜良、石林、尋甸、安寧及祿勸）目前共有49149套二手房源在售。據了解，在去年1月時，全市二手房掛牌量還僅有26734套，一年半的時間，存量猛增80%，幾乎快翻倍。

熟悉昆明二手房市場的中介說，二手房源掛牌數量猛增，并不是想賣房的房東突然增加，而是去年以來二手房成交量大幅度下降，原來掛牌的還沒有賣掉，后面又有新的房源不斷掛出來，前后累加，導致市面上掛牌交易的二手房房源暴增。

為什么昆明二手房交易量從去年起大幅度下降呢？昆明中介機構認為，主要是二手房不容易貸款。從去年起，尤其是今年，金融機構不太愿意給二手房放貸，即使要貸，條件也比較苛刻，比如要求貸款人信用記錄要比較好，首付比例提高，審批時間延長，還要審查資金來源等。

造成二手房貸款難的主要原因，又是央行對銀行的房地產貸款額度有限制，大型銀行的個人住房貸款占比不得超過32.5%，像招行、浦發銀行等中型銀行，這個比例下降到20%，而富滇銀行則只有17.5%。受此限制，許多銀行的貸款額度到八九月份就所剩無幾。相對來說，銀行更愿意將貸款額度給新房，因為銀行同時也向房地產企業發放巨額開發貸，幫助開發商賣房有利于順利收回開發貸。

另外，今年以來受大環境、房地產調控等因素的影響，昆明新房房價失去了過去幾年的上漲勢頭，近兩個月還出現了一定幅度的下跌，加上新房貸款更容易，許多原本有意購買二手房的客戶轉而購買新房。而二手房由于房源分散，許多房東不像開發商一樣有資金、業績的壓力，不愿意輕易降價銷售，使得二手房房價對市場供求狀況的反應比新房要慢得多。

昆明二手房市場價格低迷，成交不易

昆明二手房不好賣，反過來又影響了新房的銷售。這是因為一方面，一部分急需資金的二手房進一步降價銷售，依靠價格優勢搶新房的客戶。另一方面，有些二手房東是想買新房才賣舊房，也即“賣舊買新”，屬于改善型需求，二手房賣不出去新房也就遲遲無法購買。

在有些房價高的城市，改善型需求其實存在大量“賣舊買舊”的二手房交易，也就是把原來面積相對較小的舊房賣掉，再買一套面積更大的二手房，但昆明的中介承認，昆明這種現象非常少，絕大多數是把原來相對較小的舊房賣掉，去買面積更大、條件更好的新房。從昆明二手房市場房源面積段統計看，市場上供應量最大的也是面積在100平米以下的房源。

昆明二手房供應戶型面積結構（圖自：全國房價行情網）

根據全國房價行情網數據，昆明二手房存量最大的戶型面積段是沒有超過100平米的房源，占比47.83%，約占總房源數量的一半。

這批房東置業目標多半已經瞄向了改善，既然都“改善”了，再次購買和自己原來房子面積差不多、房齡差不多、環境和配套差不多的二手房，可能性不高，可是由于貸款政策等因素的影響，這批房東既無法及時賣掉舊房買新房，轉化為新房市場的有效需求；又不愿再買一套面積差不多的二手房，對新房和二手房兩個市場的去化貢獻都是負值。

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