觀察年內的昆明商品住宅成交面積與均價，能發現在經歷二三月份的低谷后，本地市場在四月份時顯現出回升勢頭，五月份商品住宅成交均價突破了1.5萬元/平的大關。
年內昆明商品住宅成交面積與均價走勢（數據來源昆明銳理）
短暫的穩定運行后，從8月開始，本地市場呈現量漲價跌的趨勢；到10月時量價環比齊跌，雖然成交均價堪堪停在了1.5萬元/平之上，但年底價格進一步下挫的可能性很大。
之所以做出這樣的判斷，是因為從8月起，本地不少項目便相繼加入了降價大軍。而時間越接近年底，降價波及的范圍越廣，甚至在部分地區擦出了零星的小火花。
對于部分與城市中心有一定距離的大盤項目而言，其主力客群似乎也在隨價格變化，由外埠回歸本地。
而其能實現這種主力客群的無縫切換，除了價格層面的調整影響外，一大原因無疑與其規模有聯系：多樣的設施配套，使得居住者的生活需求基本都能在內部消化，一定程度上抵消了距離所帶來的抗性。
云南房網近期梳理統計了那些距離主城區有一定距離，占地規模在千畝以上的“超級大盤”，發現其都有著類似的全系配套特征。而如果按照其主打的功能屬性細分，這些大盤可劃分為文旅、商旅、康養及教育等不同類型。
古滇片區文旅大盤扎堆
依托突出的旅游資源與產業發展優勢，2018年前后本地的文旅地產項目進入井噴期。而滇池因其稀缺的生態資源，成為了相關項目的一大主戰場。尤其是古滇片區到晉寧一線，房企集中入駐，新老大盤云集，其超級大盤的總體開發數量和規模都格外突出。
位于滇池東南岸經三路與緯六路交叉口的清鳳滇池美岸，總占地約1170畝，其一公里商業群、一公里景觀群、一平方公里配套群，三個“一公里”一站式便捷配套是一大特色。據悉，項目當前在售的是88-117平米洋房級產品，均價10800元/平米。
清鳳·滇池美岸項目效果圖
滇池南灣未來城位于滇池南岸，整體規劃約2.7萬畝，其先導區五漁邨小鎮占地約2010畝。定位旅游度假區的這一項目，不僅規劃有十二大特色主題業態，還有4大特色旅游線路——沉浸式sunshine游+“探秘夜”夜游體系 +自創IP金線鲃主題游+鄭和主題文化游。其目前在售建面約50-200平米臨海圣托里尼風全系產品，售價約7000元/平米起，為2-5房設計。
滇池南灣未來城意境圖
綠地·海之城位于環湖東路與石龍路交匯處，是綠地集團在呈貢打造的大型文旅項目，總占地1900畝，總建面約11萬方。其規劃了約600畝文旅用地，將打造多彩秘境、千古商道、人文花園、絲路重鎮、云影天光等五大主題樂園。現在售小高層產品，房源建面約110-144平米，售價約13500元/平米起。
綠地·海之城15號地塊鳥瞰效果圖
在此之外，太平、嵩明等地，因其旅游資源突出及可開發空間充裕，也涌現了一批主打文旅概念的大盤項目。
俊發玉龍灣位于太平新城中西部，由俊發集團攜手協力投資共同打造，其總占地達1萬畝，集現代服務業、休閑度假旅游業、文化創意產業和生態居住產業于一體，自帶2600畝玉龍灣水岸森林公園，坐擁20萬方的天然水域和87萬方的原生山林。其目前在售67、87平米高層住宅，2梯4戶設計，均價65-95萬/套，同時還有均價約255萬/套的89平米合院。
俊發玉龍灣環境宜居
融創雁來湖小鎮位于太平新城南部，是融創在云南的第三個文旅項目，總占地面積約3000畝。項目內部規劃打造“一橫兩縱”約1200畝中央濕地公園，內部湖區景觀帶臨近安寧東翔園林綠化基地，生態環境優越。其目前主推小高層產品，層數為11層-12層，建面約108-126平米，售價約7000-8500元/平米。
融創雁來湖小鎮整體規劃
昆明恒大文化旅游城位于滇中新區東部核心區域嵩明－空港片區，總占地約16221畝。其最大亮點當屬1300畝左右的恒大童世界，是目前云南規劃中最大的游樂設施。而其文旅配套包括兩家星級酒店、會議中心、博物館群、婚禮莊園等。目前項目A1地塊3棟二單元偶數層，戶型建筑面積約74-96平米的戶型在售，精裝交付，高層裝標為1700-2000元/平米。
昆明恒大文化旅游城項目實景圖
恒大華僑城陽宗海位于陽宗海度假區，總占地面積超2萬畝，擁有華僑城溫泉水公園、云端花海、濱水濕地公園及溪棲山谷、云海谷體育莊園、童話樂園、奇趣親子莊園、3大鉑金會所、2大運動中心、星級酒店群等眾多業態。項目暖冬購房節有部分特價房源推出，其在售洋房建面約49-134平米，總價約25-35萬，享恒大9A精裝。
恒大華僑城陽宗海效果圖
商旅大盤集中占位空港
作為當前昆明新房住宅成交均價最低的板塊，空港新區依托長水機場巨大的人流和吞吐量，成為了國家級滇中產業新區的重要組成部分和驅動核心，其先導與相關配套產業正逐步成熟，價值正逐步攀升釋放。區域內的超級大盤在文旅等基礎上，表現出了顯著的商旅屬性。
位于地鐵6號線大板橋站旁的昆明空港國門商旅區，總用地面積約3800畝，總建面約450萬平方米。按一個“天下云南會客廳”、一個“大板橋山水文旅城”、一個“云嶺大天地山水公園”以及一批臨空商務港四大功能區的定位規劃，其將打造集商業、公寓、寫字樓、酒店為一體的24h全維跨境商務商業特區。目前項目營銷中心已開放，將首推商業和公寓，具體開盤時間待定。
昆明空港·國門商旅區
長水航城項目總占地面積為5800畝，是空港經濟區內距離航站樓最近，體量最大、市政配套最完善、交通最為便利的大盤項目。目前其洋房產品在售，主力戶型為92-142平米，3居與4居設計，價格約9000元/平米，預計2020年春風里洋房交房。
長水航城項目整體規劃
中駿云谷小鎮位于空港新城文海路與文匯路交匯處，總占地1284畝，總建面約287萬方。項目規劃有20萬方城市商業綜合體中駿云谷世界城，其中9萬方的世界城MALL+商業金街輝映，將融匯2000多個品牌資源。目前，其8號地塊高層住宅在售，戶型建筑面積約76-129平米，預計2022年交付。
中駿云谷小鎮效果圖
首創·譽華洲位踞滇中新區空港經濟區核心地域，由首創置業和滇中城投聯合開發。項目總占地約1007畝，地上建面約130萬方，其中商業約30萬方，將引進奧特萊斯，打造超10萬方商業小鎮。依托自然山景，其建造有5大生態公園，構筑3.6公里連綿生態景觀軸線。現有建面約77-122平米的小高層住宅在售，均價約8000元/平米，預計2022年12月交房。
首創·譽華洲項目效果圖
康養成時下大盤流行主題
隨著我國老齡化時代的到來以及人們生活水平的提高，對健康和養老的關注度日趨上升，康養類地產項目在2017年前后逐步走紅。而云南省作為“健康生活目的地”，宜人的氣候、豐富的物產、優質的資源及文化積累，使其具備了發展康養產業的先天優勢，大批房企紛紛選擇在昆明開發呈現康養項目。
夢云南·蔚藍山海作為云南城投實現環滇康養戰略落地的第一子，總占地面積約2261畝。按照云南城投當初的規劃，該項目學校、醫院和康養中心齊備，甚至每棟入戶大堂均設有康養保健設備。
夢云南·蔚藍山海城市展廳
今年上半年，云南城投將蔚藍山海項目轉讓給了保利，項目名稱也變更為保利和光嶼湖，目前有建面約78-130平米的住宅在售，均價約10000元/平米。
保利·和光嶼湖示意圖
綠地滇池國際健康城位于大漁片區，是一個以“大健康”為核心主題的4600畝大盤，其健康配套有產業導入，規劃了垂直康養中心、醫療護理培訓基地、健康研發創投基地、專業國際護理學院等“八大中心，兩館一院一基地”；同時，項目已與澳洲莫朗國際健康集團和上海國際醫學中心簽約。
綠地·滇池國際健康城小高層效果圖
當前項目有小高層、洋房、疊墅在售，其中小高層精裝交付，售價約1.3--1.5萬元/平米，建面約90-138平米；墅級洋房面積約69-129平米，毛坯交付，均價約1.3萬元/平米；疊墅上疊約132平米，下疊約136平米，毛坯交付，價格約270-300萬/套，部分帶前后花園。
招商·依云國際社區位于嵩昆大道與哨關大道交匯處東，總占地面積約1690畝，總建面約250萬方。以中國國藥集團、康美藥業為龍頭的產業集群優勢明顯，地塊內配建有約5萬方三甲醫院（大于昆明第一人民醫院2.5倍）、國際康養醫院，以及約6萬方養老中心和老年俱樂部。當前項目有高層住宅、洋房、合院在售，售價約7800元/平米起。
招商·依云國際社區效果圖
昆明恒大國際健康城位于嵩明縣嘉麗澤收費站出口旁，占地8000余畝，集康養小鎮、健康運動片區、健康醫療片區、康養度假片區四大空間板塊及自然資源于一體，其恒大嘉麗澤馬會、有亞洲十佳榮譽的國際高爾夫球場、國際體育訓練基地、綜合運動中心、全能運動健康會所等均已開放。現裝修房售價約7800元/平米起，最小戶型建面約66平米。
昆明嘉麗澤恒大·養生谷濕地公園實景圖
教育大盤數量有限但關注度高
當前的昆明市場，教育資源已成為購房者最為關注和需要的重要配套，越來越多的購房者尤其是年輕群體，甚至將其視作了選房的第一決定要素。對于與主城有一定距離的超級大盤而言，如果能擁有名校資源，無疑解決了購房者需求最關鍵的一環，勢必會受到更多的青睞。
位于大賴山原一乘駕校總部的綠地·觀云山，總占地約4050畝。作為南滇池國際教育生態示范城，其以“全齡、全時、全維”的業態規劃理念，首創了“5+2”教育度假模式，構建 “1+4”功能板塊（教育+生態康養、禪修文化、原生資源、匠心產品），上海協和國際雙語學校已入駐項目。其現有建面約112、136平米六層洋房，建面約121-145平米半山合院及建面約93、115平米雙首層疊拼登記中。
綠地觀云山教育規劃設計
古滇·未來城位于滇池東南岸，雄踞古滇核心區，總占地1170余畝，總建筑面積達166萬方。其自身規劃有14萬方教育用地，打造K12全年齡段國際精英教育。而其所在片區，將規劃總規模約2274畝的古滇國際教育基金小鎮，成為面向東盟鏈接“一帶一路”的國際教育文化交流新窗口。目前項目有公寓、別墅同步在售，公寓建面約44-88平米，均價9000元/平米；別墅建筑面積177-203平米，總價約600-900萬/套。
古滇·未來城項目規劃
安寧俊發城占據安寧寧湖新區和老城區核心位置，占地面積約1800畝，建筑面積約245萬方。秉承“一軸、三帶、四心、七系”的規劃思路，其社區內約170畝的觀音山公園、約446畝的生態公園及約305畝的運動公園貫穿一氣，外部則有約344畝的寧湖公園環繞。項目規劃有11所學校，將建立15年全齡教育體系，打造一座教育生態大城。其現有建面約102-122平米產品誠意登記中。
安寧俊發城外部寧湖公園實景圖
實際上，正如文章開頭所說，這些大盤項目因為規模足夠大，所以各類型配套在數量和質量上都有一定水準。其雖以某類配套見長，但基本都具備了從商業到康養，從文旅到教育的全系設施規劃。而由于距離原因，其價格大都處于市場整體低位，無論是對需求低門檻的剛需階層，還是有第二套房的改善或投資需求人群，都有不俗的吸引力。
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