2020年上半年，中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位，實現整個行業“穩地價、穩房價、穩預期”，行業在結束2018年下半年年以來近2年的調整周期結束，進入相對平穩的發展周期。截至五月底，云南省房屋新開工面積2518.69萬方，與去年同比增長6.4%，房屋竣工面積297.57萬方，同比增長-57.9%；商品房銷售面積1404.83萬方，累計同比增長-9.7%，與1-3月698.8萬方相比，4-5月銷售面積迅速上升，整體跌幅有所回收。隨著疫情的消散，市場持續復蘇，成交規模進入正常水平。但云南整體市場受區域發展的不均衡、市場表現分化。企業業績也受布局、貨儲等影響，市場份額差異化。

短期看，云南市場受疫情影響較小，房地產市場正在加速復蘇，客戶需求得到逐步釋放，房企可抓住窗口期配合多種營銷策略，大力供貨去化，加快資金回籠。對于城市深耕型房企看好云南市場，可積極參拍拿地增儲；中長期看，樓市發展依然有“穩”的基礎，加之多地放寬落戶限制等相關政策，將積極促進房地產市場將健康穩定的向上發展。

克而瑞2020年中云南省房企銷售排行榜

云南省TOP20 房企中，本土房企俊發、華夏陽光僅占據兩席，隨著市場透明度提高、以及云南文旅大健康產業的發展，企業在云南的布局持續深耕、擴大。上榜房企除中海、中南、中鐵布局相對謹慎、緩慢以外。其余企業均實現昆明郊縣、到地州城市的下沉。

上榜房企各梯隊業績分化明顯，前五房企業績遙遙領先，但前五之間競爭激烈，融創后來居上，業績穩步增長，持續保持第二的領先優勢，恒大、碧桂圓、萬科在3-5名之間業績差距逐漸縮小。金科深耕大云南，首次上榜前十。

榜單解讀

云南市場情況

云南地州城市：2020年受上半年影響，大部分城市量萎縮，但大多城市依然價格堅挺

克而瑞2020年中云南省房企銷售排行榜

從圖表看，量價齊升機會型城市為麗江和文山，文山成交量增幅明顯，主要是本土房企貢獻為主。麗江成交量較去年同期小幅增長，品牌房企對市場貢獻度較大；

量跌價升突圍型城市包括騰沖、瑞麗、楚雄、曲靖、芒市等，騰沖、瑞麗文旅項目主導，價格堅挺；

量升價跌順勢型城市有昭通、普洱，逆勢下以價換量保持市場高成交量，昭通具備人口吸引支撐，內生需求較大，吸引融創、中梁、金科等千億級企業布局；

量價齊跌謹慎型城市為大理、景洪、保山，市場形勢相對搖擺，大理、景洪主要以外地客群為主，受疫情影響，成交量下跌明顯，但隨著疫情消退，城市成交量逐漸回升中。

業績貢獻率

仍然以主城為主，但郊縣+地州業績貢獻度提升，房企布局下沉

20房企主城貢獻率為68%

TOP20房企主城貢獻率為68%，郊縣、地州貢獻相當

頭部房企深耕主城，且都在做大云南布局，下沉郊縣或地州。萬科、俊發、融創昆明主城貢獻最高，從郊縣地州貢獻看，恒大業績貢獻為TOP5房企最高值，上半年業績以郊縣+地州遠超主城業績，主要是郊縣文旅項目業績表現突出。但恒大其4月份以高溢價率拍下馬金鋪住宅用地，昆明主城的核心的市場份額仍是房企主力競爭區域。與2019年相比TOP5業績貢獻郊縣+地州占比有所上升，企業布局重心下沉。

新城、中梁業績昆明主城外區域貢獻最大，TOP10整體企業布局主要集中于昆明主城區域，占比為66.90%，郊縣+地州市場份額中，以郊縣業績貢獻度突出，新城控股安寧、晉寧吾悅項目，大商業配套，市場接受度高，為企業業績貢獻度較大。

房企集中度

房企集中度有所提升，頭部房企劃分明顯

規模房企多種方式擴充貨源，拓寬企業貨儲，憑借自身品牌、產品等優勢瓜分市場份額，未來房企集中度將進一步提升，中小型房企面臨被市場份額持續萎縮的壓力。

從2018年-2020年上半年房企集中度看，房企集中度逐年上升，且各梯隊間集中度劃分明顯，2020年上半年TOP5房企集中度劃分最明顯為29.56%，同比去年增幅7.21%，TOP5房企全屬大云南布局，且在昆明或郊縣項目都有高產出，恒大加大文旅板塊布局，發力郊縣市場，例如銷售金額超過20億的項目有昆明恒大文化旅游城；融創文旅項目2019年破百億后，2020年持續發力，上半年昆明融創文旅城銷售金額超30億，萬科、俊發均有上半年銷售金額超過10億，如萬科城、俊發俊云峰等項目，因品牌房企在昆明的布局時間長，市場認可度高，貨儲充足；

TOP10房企集中度為38.52%，增幅為6.1%，；TOP20房企集中度為49.54%，與2019年同比增幅為8.26%。第二、三梯度同比2019年均有進一步提升，主要得益于企業的前瞻性布局戰略，多盤齊發以及自身優勢，疫情影響市場處調整期，增速放緩。

房企梯隊

各梯隊業績提升分化明顯，前五房企跑贏大市下跌趨勢，門檻持續提升

克而瑞2020年中云南省房企銷售排行榜

2020年上半年市場雖受疫情影響，但頭部房企抗疫能力較強，TOP5房企入榜門檻與2018年和2019年門檻同比大幅上升，上漲約11億元，龍頭房企市場下行中持續發力；

TOP10入榜門檻降低至19.86億元，同比下降22.02%，與TOP5房企差距再次拉大，相差45.27億元，這更加說明行業呈現出強者恒強的分化格局，寡頭房企優勢繼續放大；

TOP20入榜門檻下降至12.94億元，與TOP10差距相對較小，相差6.92億元，預計未來市場分化將更加明顯。

2020年與2019年相比，俊發、融創較為穩定，一直位列第一梯隊且穩居TOP榜前二

第一梯隊：房企業績表現強勁，五家企業連續兩年半蟬聯TOP5榜

第一梯隊前五企業保持穩定，但內部排名競爭激烈，融創持續保持在第二的優勢。碧桂園、萬科受貨儲影響，銷售業績不如去年同期。恒大文旅項目發力，排名提升。

俊發：2020年上半年以121.03億元排名第一，與第二名之間仍有較大差距，本土品牌深耕，及充足的貨儲，使得企業業績持續多年領先云南。

融創：自2019年強勢突起，以銷售金額225.15億元沖入榜單第二名，2020年上半年以84.55億元名列第二，與去年同比增長率為16.33%，其以大力布局大云南的地產+文旅雙驅動模式，搶占市場份額，目前布局文山、大理、版納、普洱、晉寧、昭通等城市，一直保持良好勢頭，疫情下逆勢而上。融創前瞻性的多點多項目戰略布局、審時度勢順市的營銷策略為其帶來了良好的收益，贏得了市場先機，企業整體貨儲充沛，后續爆發力強。

第二梯隊：上榜門檻有所下滑，新城、海倫堡排位保持，金科逆勢下異軍突起

新城：企業目前在昆明已經布局了四座新城吾悅廣場，市場認可度高，2019年以85.70億元的業績占據第二梯隊龍頭位置，2020年上半年以自身優質配套及前瞻的布局戰略，穩坐第二梯隊龍頭位置。

海倫堡：以27.90億元位居第二梯隊第二，憑借自身貨值充足優勢連續兩年蟬聯此位，企業深耕昆明主城，目前布局下沉晉寧、安寧，均是處于昆明主城外溢發展的主戰軸上，未來業績可期。

金科：跨越式發展排頭兵，全面開花，2020年上半年榜單新秀，異軍突起，以20.71億元業績沖進TOP第二梯隊，企業借疫情之機逆襲上榜，重進云南前十，其重點布局玉溪滇中城市群，目前在玉溪布局三個項目，貨量供應充足，同時在昭通、普洱等城市，實現多點布局戰略，全面開花，企業發展迅速，市場去化速度見證了金科品牌力量及戰略的正確性。

第三梯隊：受疫情影響，上榜門檻較低，企業之間差距小，競爭激烈

陽光城：2020年上半年，企業業績主要依靠昆明主城項目做貢獻，占比52.89%，2020年新推項目，滇池半山項目，迎合市場改善需求，首開告捷。

后市預判

從城市基本面、未來規劃面及企業布局戰略看，滇中城市群發展潛力將持續加大，而大理、景洪、昭通、保山、騰沖等城市后續可期；隨著磨憨-磨丁國家級自由貿易經濟特區的發展，景洪、瑞麗等沿線城市借助快車之力，將會加速城市發展，提高城市經濟效益，企業可借機進駐布局。

大云南哪些城市基本面表現較好？

從大云南各地州城市GDP及常住人口交叉圖看，滇中城市群整體表現較好，而曲靖城市面表現最為搶眼，人口基數大，城市經濟發展優異，排名位列第一。玉溪以現代服務業、生物醫藥與大健康產業、煙草等產業帶動城市經濟，城市基本面表現良好，與曲靖同排第一梯隊。

昭通作為滇東北對外門戶位置、云南省重要產業基地，集商貿集散的現代城市，城市基本面表現突出。

滇中城市群主要以高新技術產業及旅游業為主，作為國家重點培育的19個城市群之一，是西部大開發的重點地帶，是我國依托長江建設中國經濟新支撐帶的重要增長極，核心優先發展區域，經濟活力最強；

而滇西城市群主要為文化旅游、現代服務、邊貿、康養等城市占位高，交通好，但產業相對單一；

沿邊城市（文山、臨滄、普洱等），交通路網發達，通達性較好，未來規劃優，但周期較長，城市化進程相對較慢。

一帶一路、泛亞高鐵給哪些城市帶來利好？

“一帶一路”中國-中南半島經濟走廊縱貫中南半島國家，途經滇中、滇西城市群，是中國連接中南半島的大陸橋，也是中國與東盟合作的跨國經濟走廊；孟中印緬經濟走廊輻射滇西城市，將帶動南亞、東南亞、東亞三大經濟板塊聯合發展。

“泛亞高鐵”作為一條“跨國高鐵”，連接了馬六甲海上絲綢之路，打通了中國與泰國、越南、緬甸等東盟國家的陸上通道，沿線的貨物運輸再也不用走海路或歐洲轉運，對我國經貿往來和對外出口發揮出至關重要的作用。而昆明成了東盟國家幾個小時車程的‘最近鄰居’。屆時，中國云南省省會將會逐漸成為大湄公河地區的中心，并將最終成為東南亞大陸事實上的首都。

泛亞高鐵途經昆明、大理、瑞麗、景洪、玉溪、蒙自等城市，隨著線路規劃落地，沿線城市經濟逐漸上升，未來發展潛力不言而喻。同時，磨憨-磨丁國家級自由貿易經濟特區的落定，為景洪、瑞麗等沿線城市帶來更大的發展空間及經濟效益。