1 宏觀環境
1.3 宏觀環境小結
全國經濟：一季度，在新冠肺炎疫情沖擊下我國經濟社會受影響較大，隨著疫情緩解，推進復工復產，經濟社會恢復正常 秩序，全國經濟運行呈現穩中向好的發展態勢。
全國政策：當前，疫情得到控制，促進復工復產，而且進展順利，地方也配合中央的大手筆出臺多種政策對各個企業進行 支持，加快經濟經濟恢復和市場穩定。
昆明經濟：2019年，昆明全市實現地區生產總值6475.88億元，增長6.5%左右。全市經濟運行繼續呈現穩中向好態勢， 重點領域改革步伐加快，市場活力和要素支撐穩步增強。
昆明政策：本月昆明出臺多項措施推動實體經濟平穩健康發展以及保障房地產市場平穩健康發展，并對住房公積金繳存和 提取范圍作出調整、取消昆明主城區落戶限制，在堅持“房住不炒”的前提下對市場起到一定的刺激作用，推進經濟社會 快速發展。
2、土地市場
2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應528.23畝，環比增長21.37%，同比下降51.02%；成交484.77畝，環比增長354.24%，同比下降21.46%； 樓面價為6535元/㎡，環比上漲30.76% ，同比下跌116.42%。
2.1.2 土地出讓金及單價走勢
本月土地成交單價1170萬元/畝，環比上漲119.42%，同比上漲37.58%。本月土地出讓金56.70億元，環比增長896.71%， 同比增長8.05%。
2.2.1 各區域供銷對比
4月昆明西市區、南市區和呈貢區有土地供應。
西市區供應4宗，面積312.96畝，占比59%。
南市區供應3宗，面積126.89畝，占比24%。
呈貢區供應2宗，面積88.38畝，占比17%。
4月昆明西市區、南市區和呈貢區有土地成交。
西市區成交5宗，面積211.60畝，占比44%。
南市區成交3宗，面積173.45畝，占比36%。
呈貢區成交1宗，面積99.73畝，占比20%
2.2.2 各板塊供銷價對比
本月官南、滇池、高新和呈貢板塊有土地供應，供應量最多的是高新板塊，為312.96畝；官南、滇池、西山、高新和呈貢 板塊有成交，西山板塊成交量最多，為201.47畝，官南板塊樓面地價最高，為10769元/㎡。
2.3.1 各土地性質供求占比
4月昆明純住宅用地供應4宗，面積248.94畝，占比47%；
4月昆明商業用地供應4宗，面積196.89畝，占比37%；
4月昆明商業兼容住宅用地供應1宗，面積82.40畝，占比 16%；
4月昆明住宅兼容商業用地無供應
4月昆明純住宅用地成交6宗，面積392.25畝，占比81%； 4月昆明商業用地成交2宗，面積10.13畝，占比2%；4月昆明商業兼容住宅用地成交1宗，面積82.40畝，占比 17%；4月昆明住宅兼容商業用地無成交。
2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價5231元/㎡，環比上漲4.67%，同比上漲126.70%；商業用地樓面地價8096元/㎡，上月商業 用地無成交，同比上漲228.88%。本月住宅用地溢價率為27.67%，商業用地無溢價。
2.7 土地市場小結
土地供銷價：本月土地供應528.23畝，成交484.77畝，樓面價為6535元/㎡，單價1170萬元/畝，出讓金56.70億元。 土地溢價：本月住宅用地溢價率為27.67%。 土地流拍：本月4宗土地流拍。 5月土地預成交：5月預計有7宗土地成交，面積為402.29畝，其中純住宅用地3宗，面積為205.40畝，商業用地4宗，面積 為196.89畝。
總結：本月土地成交環比上漲，市場呈回暖趨勢。呈貢馬金鋪一宗純住宅用地吸引了12家開發參與競拍，經過97輪競價最 終被恒大溢價97%斬獲；西山區南壩片區兩宗地吸引了9家開發商競拍，經過36輪競價最終被龍湖溢價37%斬獲；中心城 區地塊越來越少，且價格較高，土地溢價向冷門區域延伸，說明各大房企對昆明市場信心充足。
3、規劃預售
3.1.1 規劃月度走勢
本月昆明19個商品房項目過規23次，過規總建面336.39萬方，環比增長113.31%，同比增長9.80%。
從月度走勢看，項目過規個數本月達到峰值，過規總建面2019年3月最多。本月過規項目個數和過規總建面較上個月都有大幅上升。
3.1.2 規劃分區
本月除東市區外其他區均有項目過規，其中呈貢區過規體量最大，過規建面136.63萬方，占比41%；南市區過規建面 84.90萬方，占比25%；西市區過規建面65.01萬方，占比19%；中市區過規建面45.65萬方，占比14%；北市區過規建面 4.22萬方，占比1% 。
3.2.1 預售月度走勢
本月昆明房地產市場公布了65塊預售證，新增供應面積為209.71萬方，環比增長144.10%，同比增長50.01%。
3.2.2 預售分區域分析
本月所有區域均有新增供應，其中北市區供應21.27萬方，占比10%；呈貢區供應42.87萬方，占比20%；南市區供應 75.86萬方，占比36%； 西市區供應39.70萬方，占比19%；東市區供應23.32萬方，占比11%；中市區供應6.70萬方，占比3%
3.2.3 預售分物業分析
本月新增供應中，商品住宅供應10953套，面積134.51萬方；辦公供應4526套，面積23.34萬方；商業供應1556套，面 積11.12萬方；車庫供應12039個，面積40.13萬方；其他供應181套，面積0.61萬方。
3.3 規劃預售小結
規劃：政府出臺相關政策，符合條件的項目可先行核發建設工程規劃許可證，推進項目建設，使得本月 過規項目個數和過規總建面較前上月都有所上升，共有19個商品房項目過規23次，過規總建面336.39萬方， 其中呈貢區過規體量最大，過規建面136.63萬方，占比41%。
預售：商品房預售許可證發放條件放寬，多項目取證積極，預售量集中爆發。本月昆明房地產市場公布 了65塊預售證，新增供應面積為209.71萬方（統計口徑以公布房間明細為準），其中南市區供應最多，供應 75.86萬方，占比36%。
4 商品房市場
4.1 月度供銷價走勢
本月商品房新增面積168.97萬方，環比增長157.66%，同比增長29.57%；銷售面積76.48萬方，環比增長32.24%，同比下 降19.60%；供求比為2.21。
4.2 分物業供銷存價對比
截止2020年4月30日，商品房庫存增加至2010.84萬方，按照近一年銷售1123.72萬方的去化速度，需1.79年去化；本月預 售條件放寬，供應激增，存量上漲。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業去化14.39年。
4.3 存量及去化周期走勢
截止2020年4月30日，商品房庫存2010.84萬方，按近一年銷售面積1123.72萬方計算，還需1.79年去化，去化周期較上月略有上升。
4.4 各區域月度供銷對比
供應：本月南市區供應量最多，為57.90萬方；中市區供應最少，為6.70萬方；
成交：本月南市區成交量最多，為30.45萬方；中市區成交最少，為2.13萬方。
4.5 各板塊供銷存對比
新增：新增面積前三為呈貢、高新和官南板塊，分別為34.71、25.54和21.07萬方；
成交：成交面積前三為東南、呈貢和高新板塊，分別為13.66、12.26和10.56萬方；
存量：存量面積前三為呈貢、次中心和官南板塊，分別為370.15、251.15和234.72萬方。
4.6 商品房市場小結
供銷價：本月商品房新增面積168.97萬方，銷售面積76.48萬方，成交均價13977元/㎡。
分物業情況：截止2020年4月30日，商品房庫存增加至2010.84萬方，按照近一年銷售1123.72萬方的去化速度，需1.79 年去化；本月所以物業類型庫存都有增加。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業去化14.39年。
總結：在堅持“房住不炒”的前提下，政府加大政策扶持，供應端集中放量，房企供貨加速，線上線下持續發力。4月商 品房供應量同環比均增長，成交量環比增長，整體市場回暖跡象明顯，各大房企信心充足。預計5月樓市會繼續升溫。
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